Đề xuất thuế 0,2% với đất bỏ hoang: Bài toán khó không chỉ nằm ở mức thuế

Đề xuất mức thuế 0,2%, không áp dụng hạn mức

Bộ Tài chính vừa trình Chính phủ dự án luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật về thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp và thuế thu nhập cá nhân. Một nội dung đáng chú ý trong hồ sơ là đề xuất bổ sung mức thuế suất riêng đối với đất bỏ hoang, không đưa vào sử dụng hoặc chậm đưa vào sử dụng.

Theo phương án được đề cập, nhóm đất này sẽ chịu thuế suất 0,2% và không áp dụng hạn mức. So với mức thuế suất 0,03% đang áp dụng đối với đất ở trong hạn mức mà nguồn bài dẫn chiếu, mức đề xuất cao gần 7 lần.

Mục tiêu của chính sách là tạo thêm công cụ kinh tế nhằm hạn chế việc nắm giữ đất nhưng không khai thác, qua đó nâng cao hiệu quả sử dụng nguồn lực đất đai. Tuy nhiên, cần nhấn mạnh 0,2% hiện là mức được đề xuất trong hồ sơ dự án luật, chưa phải một mức thuế đã chính thức áp dụng.

Thu bao nhiêu chưa khó bằng xác định đất nào phải chịu thuế

Theo TS Phan Đức Hiếu, Ủy viên Thường trực Ủy ban Kinh tế và Tài chính của Quốc hội, công cụ tài chính có thể góp phần hạn chế tình trạng giữ đất nhưng không khai thác. Tuy nhiên, một trong những thách thức lớn nhất là xác định chính xác đối tượng chịu thuế.

Đối với một dự án đầu tư, cơ quan quản lý có thể căn cứ vào tiến độ được phê duyệt để xem xét tình trạng chậm triển khai. Nhưng với đất của cá nhân hoặc tổ chức, việc xác định khi nào một thửa đất được coi là “chậm đưa vào sử dụng” và khi nào trở thành “đất bỏ hoang” phức tạp hơn.

Không chỉ cần một định nghĩa pháp lý rõ ràng, việc thực thi còn phụ thuộc vào chất lượng dữ liệu. Muốn thuế được áp dụng công bằng, cơ quan quản lý cần xác định được hiện trạng sử dụng đất, chủ thể sử dụng, thời gian không khai thác và cơ sở tính thuế một cách đủ chính xác.

Đây là điểm rất quan trọng. Một chính sách nhằm xử lý lãng phí đất chỉ đạt mục tiêu nếu đánh đúng hành vi cần điều chỉnh, thay vì chỉ nhìn vào trạng thái bề ngoài của một thửa đất.

Chậm dự án vì đầu cơ khác với chậm vì thủ tục

Một tình huống khác được đặt ra là dự án không thể triển khai đúng tiến độ do những nguyên nhân nằm ngoài khả năng kiểm soát của nhà đầu tư, chẳng hạn vướng thủ tục hoặc quy hoạch. Nếu chỉ dựa vào thời gian đất chưa được đưa vào sử dụng, các trường hợp có bản chất hoàn toàn khác nhau có nguy cơ bị đánh đồng.

Theo TS Phan Đức Hiếu, pháp luật đất đai hiện đã có những quy định liên quan đến việc loại trừ thời gian thực hiện dự án trong một số trường hợp. Vì vậy, nếu xây dựng chính sách thuế mới, các quy định cần được thiết kế tương thích để phân biệt giữa cố tình chậm sử dụng đất và không thể triển khai do nguyên nhân khách quan.

Ở chiều ngược lại, khó khăn tài chính của chính nhà đầu tư đặt ra một vấn đề khác. Nếu doanh nghiệp không còn đủ năng lực triển khai dự án nhưng vẫn tiếp tục nắm giữ đất trong thời gian dài, nguồn lực này cũng khó được đưa vào sử dụng hiệu quả. Khi chi phí nắm giữ tăng lên, doanh nghiệp có thể phải cân nhắc sớm hơn việc tái cấu trúc, chuyển giao hoặc tìm phương án xử lý dự án.

Đây có thể là một tác động đáng chú ý nếu chính sách được hoàn thiện và ban hành: chi phí của việc “giữ đất chờ thời” sẽ phải được đưa vào bài toán đầu tư ngay từ đầu, thay vì chỉ tính đến khả năng giá đất tăng trong tương lai.

? GÓC NHÌN REVIEW BẤT ĐỘNG SẢN

Một sắc thuế tốt không đơn thuần là sắc thuế có mức cao, mà phải xác định đúng hành vi cần điều chỉnh. Với đất bỏ hoang, ranh giới giữa đầu cơ, chậm triển khai do yếu năng lực tài chính và chậm do thủ tục khách quan chính là phần khó nhất. Nếu không giải quyết được ranh giới này, con số 0,2% dù hợp lý đến đâu cũng khó bảo đảm công bằng khi đi vào thực tế.

Nhưng nếu dữ liệu đất đai đủ tốt và tiêu chí được thiết kế rõ ràng, tác động của chính sách có thể lớn hơn số thu ngân sách mang lại. Nó tạo ra một nguyên tắc mới cho thị trường: nắm giữ đất nhưng không tạo ra giá trị cũng có chi phí. Khi đó, đất có cơ hội dịch chuyển từ chủ thể chỉ đủ khả năng sở hữu sang chủ thể thực sự đủ khả năng triển khai và khai thác.