Ngân hàng Nhà nước vừa điều chỉnh cách tính tăng trưởng tín dụng BĐS đối với nhà hàng, khách sạn, khu du lịch, sinh thái và nghỉ dưỡng. Thay đổi tạo thêm dư địa trong giới hạn tín dụng BĐS nhưng không đồng nghĩa tăng room tín dụng chung hay “bơm” thêm tiền cho toàn thị trường.
Không phải nới room cho toàn thị trường
Theo Công văn 8509/NHNN-CSTT ngày 16/9/2026, từ đầu năm đến hết ngày 31/12/2026, các tổ chức tín dụng không phải tính phần dư nợ tăng thêm so với cuối năm 2025 đối với nhà hàng, khách sạn, khu du lịch, sinh thái và nghỉ dưỡng vào dư nợ BĐS khi kiểm soát tăng trưởng tín dụng lĩnh vực này. Đây là thay đổi về cách tính giới hạn tín dụng BĐS, thay vì một quyết định nâng tổng room tín dụng của hệ thống.
Sự khác biệt này khá quan trọng. Phần tín dụng được loại khỏi cách tính BĐS vẫn nằm trong chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng chung của từng ngân hàng. Nói cách khác, ngân hàng có thêm không gian trong “ngăn” tín dụng BĐS, nhưng tổng chiếc bánh tín dụng không tự động lớn hơn vì quyết định này.
Trước đó, yêu cầu điều hành năm 2026 là tốc độ tăng tín dụng BĐS của từng tổ chức tín dụng không vượt tốc độ tăng trưởng tín dụng chung của chính tổ chức đó. Việc loại phần tăng thêm của nhóm khách sạn, nhà hàng và du lịch – nghỉ dưỡng vì vậy làm thay đổi đáng kể cách ngân hàng phân bổ dư địa bên trong danh mục BĐS.
Tách bất động sản khai thác khỏi phần còn lại
Ý nghĩa kinh tế của điều chỉnh nằm ở việc phân biệt rõ hơn giữa các loại tài sản. Nhà hàng, khách sạn hay khu nghỉ dưỡng có thể được hình thành trên nền tảng BĐS, nhưng khi đi vào hoạt động, nguồn thu chủ yếu đến từ lưu trú, ăn uống, du lịch và dịch vụ. Đây là điểm khác với những tài sản mà hiệu quả đầu tư phụ thuộc nhiều vào giao dịch hoặc kỳ vọng tăng giá.
Điều này có thể tạo thêm dư địa để ngân hàng xem xét cấp vốn cho dự án đang hoàn thiện, cải tạo hoặc vận hành cơ sở du lịch – dịch vụ. Tuy nhiên, không nên hiểu rằng mọi dự án nghỉ dưỡng từ đây sẽ dễ vay vốn. Khoản vay vẫn phải đáp ứng điều kiện tín dụng, khả năng trả nợ và các yêu cầu an toàn của tổ chức tín dụng.
Ranh giới đáng quan tâm nằm ở những dự án hỗn hợp. Một dự án có thể đồng thời chứa khách sạn, thương mại, căn hộ hoặc sản phẩm BĐS để bán. Khi đó, việc xác định vốn thực sự phục vụ tài sản khai thác tạo dòng tiền hay phần BĐS mang tính kinh doanh, đầu tư trở thành yếu tố quan trọng để chính sách đạt đúng mục tiêu.
Dư nợ BĐS đã vượt 5,1 triệu tỷ đồng
Quyết định được đưa ra trong bối cảnh quy mô tín dụng BĐS đã ở mức lớn. Theo số liệu NHNN được công bố, đến cuối tháng 6/2026, dư nợ tín dụng BĐS đạt khoảng 5,146 triệu tỷ đồng, tăng 8,3% so với cuối năm 2025 và tương đương 25,5% tổng dư nợ nền kinh tế.
Con số này cho thấy thay đổi lần này không nên được đọc đơn giản như tín hiệu “mở van” cho BĐS. Thực chất, chính sách đang tạo ra sự khác biệt trong cách phân loại dòng vốn: nhóm tài sản gắn với hoạt động kinh doanh, dịch vụ được tạo thêm không gian trong cơ chế kiểm soát tín dụng BĐS, trong khi tổng tăng trưởng tín dụng vẫn nằm trong giới hạn chung.
? GÓC NHÌN REVIEW BẤT ĐỘNG SẢN
Điểm đáng theo dõi sau quyết định này không phải giá BĐS có tăng hay không, mà là dòng tín dụng mới sẽ đi đâu. Nếu vốn đi vào khách sạn, cơ sở lưu trú và dự án du lịch có khả năng hoàn thiện, vận hành và tạo doanh thu, tác động có thể thể hiện ở việc hồi sinh tài sản và hình thành dòng tiền thực.
Ngược lại, giá trị của chính sách phụ thuộc nhiều vào khả năng giữ đúng ranh giới giữa BĐS tạo dòng tiền và BĐS dựa vào kỳ vọng tăng giá. Vì vậy, những dữ liệu đáng quan tâm tiếp theo sẽ là tốc độ tín dụng của nhóm được loại trừ, chất lượng khoản vay và hiệu quả khai thác thực tế của những tài sản nhận được dòng vốn mới.
TẢI BẢNG GIÁ