Lãi suất huy động vượt 9% và bài toán vốn phía sau những dự án quy mô lớn

Cuộc đua không nằm hoàn toàn trên bảng lãi suất niêm yết

Thị trường huy động đầu tháng 9/2026 đang xuất hiện sự phân hóa khá rõ. Theo dữ liệu được bài viết tổng hợp, nhóm Big 4 gồm Vietcombank, VietinBank, Agribank và BIDV có mức lãi suất đàm phán tối đa khoảng 8%/năm. Trong khi đó, một số ngân hàng thương mại cổ phần được ghi nhận có mức đàm phán trên 9%/năm.

Mức cao nhất trong khảo sát là 9,8%/năm, tiếp đến có những mức 9,6%, 9,5% và vùng 9–9,4%. Nếu chỉ nhìn vào các con số này, người đọc rất dễ hình dung một mặt bằng lãi suất tiền gửi mới đã hình thành. Nhưng thực tế cần được hiểu thận trọng hơn.

Đây chủ yếu là lãi suất có thể đàm phán, không phải mức áp dụng đại trà cho tiền gửi thông thường. Để tiếp cận mức cao, người gửi thường phải đáp ứng các yêu cầu về quy mô tiền gửi, kỳ hạn, phân hạng khách hàng hoặc những điều kiện khác. Vì vậy, con số 9,5–9,8% phản ánh sức cạnh tranh huy động ở một số phân khúc hơn là đại diện cho toàn bộ thị trường.

Vì sao ngân hàng cần cạnh tranh mạnh hơn để hút tiền?

Một trong những vấn đề được bài viết đặt ra là khoảng cách giữa tốc độ tăng tín dụng và huy động. Theo phân tích được dẫn, trong giai đoạn 2021–2025, tín dụng thường tăng nhanh hơn huy động và khoảng cách giữa hai nguồn vốn có thời điểm lên tới khoảng 2 triệu tỷ đồng.

Ví dụ năm 2022, tín dụng tăng 14,2% trong khi huy động tăng 7,65%. Năm 2025, số liệu được bài viết dẫn cho thấy tăng trưởng tín dụng khoảng 19,07%, cao hơn mức tăng huy động 15,42%. Khi tài sản có của ngân hàng tăng nhanh hơn nguồn tiền huy động, nhu cầu cạnh tranh tiền gửi là điều có thể hiểu được.

Tuy nhiên, diễn biến gần đây cho thấy cán cân đã cải thiện. Đến ngày 22/8/2026, huy động vốn bằng nội tệ theo nguồn được bài viết dẫn tăng 8,77% so với đầu năm, trong khi tín dụng tăng 8,38%. Cuối quý II, tương quan còn ngược lại khi huy động mới tăng hơn 5% còn tín dụng khoảng 7,4%.

Hàng trăm nghìn tỷ đồng cho những dự án lớn

Một biến số khác là quy mô đầu tư của các dự án hạ tầng và đô thị đang được chuẩn bị triển khai. Theo thống kê được bài viết dẫn, 18 dự án hạ tầng lớn của các tập đoàn tư nhân có tổng nhu cầu vốn hơn 752.000 tỷ đồng, với nhu cầu giải ngân tập trung trong giai đoạn 2026–2028.

Tại Hà Nội, bài viết đề cập danh mục 6 dự án có tổng mức đầu tư dự kiến gần 2 triệu tỷ đồng. Trong đó có Trục đại lộ cảnh quan sông Hồng gần 737.000 tỷ đồng và Khu đô thị thể thao Quốc tế Hà Nội khoảng 925.000 tỷ đồng. Đây là những con số cho thấy quy mô nhu cầu vốn của chu kỳ đầu tư mới rất lớn.

Tuy nhiên, cần tránh một phép suy luận quá nhanh rằng toàn bộ vốn đầu tư của những dự án này sẽ trở thành nhu cầu tín dụng ngân hàng. Một dự án quy mô lớn có thể sử dụng nhiều cấu phần vốn khác nhau như vốn chủ sở hữu, tín dụng, trái phiếu, hợp tác đầu tư và những phương thức huy động khác. Vì thế, tổng mức đầu tư không đồng nghĩa với số tiền ngân hàng phải cho vay.

Từ lãi suất huy động đến lãi vay còn một khoảng cách

Đây mới là vấn đề người mua bất động sản nên quan tâm. Lãi suất huy động là một trong những cấu phần hình thành chi phí vốn của ngân hàng. Nếu ngân hàng phải trả mức lãi cao hơn để thu hút tiền gửi trong thời gian dài, biên độ để cung cấp tín dụng với giá thấp đương nhiên có thể chịu áp lực.

Nhưng mức truyền dẫn không diễn ra theo công thức đơn giản: tiền gửi tăng 1% thì lãi vay cũng tăng 1%. Giá vốn cho vay còn phụ thuộc CASA, kỳ hạn nguồn vốn, chi phí hoạt động, rủi ro của khoản vay, chính sách tiền tệ, cạnh tranh giữa các ngân hàng và chiến lược dành cho từng nhóm khách hàng.

Điều này đặc biệt quan trọng với bất động sản bởi một căn nhà thường được tài trợ bằng khoản vay kéo dài nhiều năm. Người mua vì thế không nên chỉ nhìn mức lãi ưu đãi 6 hoặc 12 tháng đầu mà cần tính lãi suất sau ưu đãi và số tiền phải trả hàng tháng trong một kịch bản lãi suất cao hơn.

Khi gửi tiết kiệm trở thành đối thủ cạnh tranh của bất động sản

Một hiệu ứng khác ít trực tiếp hơn nhưng rất đáng chú ý là sự thay đổi tương quan giữa các kênh đầu tư. Khi tiền gửi mang lại mức lợi suất hấp dẫn hơn, nhà đầu tư có thêm một lựa chọn ít biến động và có tính thanh khoản tương đối cao so với việc mua bất động sản.

Điều này không có nghĩa tiền sẽ đồng loạt rời bất động sản để vào ngân hàng. Nhưng đối với một tài sản BĐS có lợi suất cho thuê thấp, thanh khoản chưa rõ ràng và kỳ vọng tăng giá không đủ lớn, chi phí cơ hội của việc nắm giữ tài sản sẽ tăng lên khi lãi tiền gửi tăng.

Đó cũng là lý do thị trường có thể phân hóa mạnh hơn. Những tài sản tạo được dòng tiền, có nhu cầu sử dụng thực và kết nối hạ tầng đã hiện hữu sẽ có cơ sở định giá khác với tài sản chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá trong tương lai.

GÓC NHÌN REVIEW BẤT ĐỘNG SẢN: Đừng chỉ nhìn con số 9,8%

Con số 9,8% rất dễ trở thành headline, nhưng chưa phải điều quan trọng nhất đối với thị trường BĐS. Đây là mức đàm phán được ghi nhận với những điều kiện nhất định, chứ không đại diện cho lãi suất tiền gửi của tất cả khách hàng. Điều đáng theo dõi hơn là cuộc cạnh tranh huy động có kéo dài đủ lâu để làm thay đổi mặt bằng chi phí vốn hay không.

Nếu huy động tiếp tục tăng nhanh và thanh khoản hệ thống được cải thiện, áp lực có thể giảm. Ngược lại, nếu nhu cầu tín dụng tăng mạnh trong khi các dự án lớn đồng loạt bước vào giai đoạn cần vốn, ngân hàng sẽ phải cân đối giữa tăng trưởng tín dụng, chi phí huy động và quản trị rủi ro. Đó mới là điểm có khả năng tác động đến lãi suất vay mua nhà và vốn dành cho doanh nghiệp.

Với người mua BĐS, có lẽ câu hỏi cuối năm 2026 không nên chỉ là “lãi suất vay hiện tại bao nhiêu?”, mà cần thêm hai câu nữa: “sau ưu đãi là bao nhiêu?” và “nếu lãi suất tăng thêm 1–2 điểm %, dòng tiền của mình còn chịu được không?” Một thị trường bước vào chu kỳ vốn đắt hơn sẽ thưởng cho người kiểm soát được dòng tiền và khiến việc sử dụng đòn bẩy quá cao trở nên rủi ro hơn.

Khi tiền trở nên đắt hơn, bất động sản không hết cơ hội. Nhưng tiêu chuẩn để một tài sản xứng đáng được xuống tiền sẽ cao hơn.