Lãi suất vay mua nhà hạ nhiệt: Bất động sản đã đủ điều kiện để sôi động trở lại?

Lãi suất bắt đầu hạ, nhưng chưa thể gọi là vốn rẻ

Sau giai đoạn tăng cao, một số ngân hàng đã bắt đầu điều chỉnh chính sách cho vay mua nhà. Vietcombank, chẳng hạn, ghi nhận lãi suất cho vay bình quân giảm từ 7,5% trong tháng 6 xuống 7,4% trong tháng 7, đồng thời triển khai chương trình tín dụng 20.000 tỷ đồng dành cho mua nhà tại các dự án đáp ứng điều kiện. Một số ngân hàng khác cũng đang cạnh tranh bằng việc kéo dài thời gian cố định lãi suất.

Tuy nhiên, tín hiệu giảm ở một số sản phẩm không đồng nghĩa mặt bằng tín dụng mua nhà đã trở lại vùng thấp. Theo DKRA Consulting, lãi suất cố định 12–24 tháng tại 11 ngân hàng phổ biến khoảng 10,9%/năm. Một số gói vẫn trên 11–13%/năm.

Quan trọng hơn, ưu đãi thường chỉ tồn tại trong một khoảng thời gian nhất định. Sau giai đoạn này, lãi suất thả nổi trên thị trường được ghi nhận khoảng 12–15%/năm tùy ngân hàng và điều kiện vay. Vì vậy, người mua không thể đánh giá khả năng chi trả chỉ bằng con số xuất hiện trên quảng cáo trong năm đầu tiên.

84% muốn vay, nhưng người mua đã thận trọng hơn với đòn bẩy

Các số liệu khảo sát được bài viết dẫn lại cho thấy một nghịch lý khá thú vị. Có tới 84% người được hỏi sẵn sàng sử dụng vốn vay để mua nhà, nghĩa là nhu cầu tín dụng vẫn rất lớn. Nhưng đồng thời 91% chỉ chấp nhận vay dưới 50% giá trị tài sản.

Phần lớn người mua cũng mong muốn tổng tiền trả gốc và lãi hàng tháng chỉ chiếm khoảng 20–40% thu nhập. Đáng chú ý nhất, 81% cho biết sẵn sàng vay mua nhà nếu lãi suất dưới 9%.

Ba con số này khi đặt cạnh nhau cho thấy người mua không quay lưng với tín dụng. Họ chỉ không muốn sử dụng đòn bẩy quá mức như một công cụ đánh cược vào khả năng giá BĐS tiếp tục tăng.

Ngưỡng 9% đáng chú ý ở điểm nào?

Nếu khảo sát phản ánh đúng tâm lý của nhóm người mua được hỏi, 9% trở thành một ngưỡng tâm lý đáng theo dõi, chứ không phải mức lãi suất đảm bảo thị trường sẽ phục hồi.

Trong khi đó, dữ liệu đầu tháng 9 cho thấy lãi suất cố định 12–24 tháng phổ biến vẫn khoảng 10,9%/năm. Một số ngân hàng có chương trình dưới 10%, nhưng thị trường chưa xuất hiện xu hướng giảm sâu và đồng loạt.

Đây là điểm cần đặc biệt thận trọng khi nói rằng “lãi suất giảm thì BĐS sẽ sôi động trở lại”. Chi phí vốn đúng là một biến số rất quan trọng, nhưng chỉ một vài chương trình ưu đãi giảm lãi chưa đủ tạo nên một chu kỳ thanh khoản mới.

Lãi suất giảm nhưng giá nhà không giảm thì sao?

Đây mới là phần quan trọng của bài toán.

Giả sử một gia đình mua căn hộ 5 tỷ đồng và vay 50%, tức khoản vay 2,5 tỷ đồng. Chỉ một vài điểm phần trăm thay đổi về lãi suất đã tạo ra chênh lệch đáng kể về chi phí vốn trong nhiều năm.

Nhưng nếu trong cùng khoảng thời gian đó, giá căn hộ tăng thêm hàng trăm triệu hoặc cả tỷ đồng, phần lợi ích từ việc lãi suất giảm có thể bị giá tài sản hấp thụ.

Bởi vậy, khả năng mua nhà không được quyết định bởi riêng lãi suất. Nó là kết quả của mối quan hệ giữa ít nhất bốn biến số: giá nhà, vốn tự có, thu nhập và chi phí khoản vay.

Một thị trường có lãi suất 8% nhưng giá nhà gấp quá nhiều lần thu nhập chưa chắc dễ tiếp cận hơn một thị trường có lãi suất cao hơn nhưng mặt bằng giá hợp lý.

Dòng tiền sẽ quay lại đâu trước?

Nếu chi phí vốn tiếp tục hạ nhiệt, tác động cũng khó trải đều toàn bộ thị trường.

Theo nhận định trong nguồn, những tài sản có pháp lý hoàn chỉnh, giá phù hợp, vị trí và hạ tầng thực, đồng thời đáp ứng nhu cầu ở thật sẽ có lợi thế hơn. Ngược lại, những sản phẩm phụ thuộc lớn vào kỳ vọng tăng giá hoặc yêu cầu người mua sử dụng đòn bẩy cao vẫn cần thận trọng.

Đây có thể là điểm khác biệt đáng chú ý so với những giai đoạn tiền rẻ trước đây. Lãi suất giảm chưa chắc đưa thị trường trở lại thời kỳ “mua đâu cũng tăng”. Dòng vốn có khả năng chọn lọc hơn, bởi chính người mua cũng đang quản trị rủi ro chặt chẽ hơn.

Và thực tế, dữ liệu thị trường gần đây cũng cho thấy sự chọn lọc đang tăng lên: pháp lý, hạ tầng và giá trị sử dụng thực ngày càng đóng vai trò lớn hơn trong quyết định mua.

Đừng chỉ nhìn lãi suất ưu đãi năm đầu

Đối với người mua ở thực, câu hỏi quan trọng không phải ngân hàng đang quảng cáo mức lãi bao nhiêu, mà là khoản vay sẽ vận hành thế nào trong 10–20 năm.

Cần kiểm tra thời gian cố định lãi suất, công thức tính sau ưu đãi, lãi suất cơ sở, biên độ cộng thêm, phí trả nợ trước hạn và những chi phí liên quan. Một khoản vay hấp dẫn trong 12 tháng đầu nhưng chuyển sang mức thả nổi cao sau đó có thể tạo áp lực hoàn toàn khác.

Ngân hàng có thể đồng ý cho vay 70–80% giá trị tài sản cũng không có nghĩa người mua nên sử dụng hết hạn mức đó. Tỷ lệ vay cần được quyết định bởi khả năng duy trì dòng tiền khi lãi suất tăng hoặc thu nhập suy giảm.

GÓC NHÌN REVIEW BẤT ĐỘNG SẢN: Lãi suất chỉ là một chiếc khóa

Có thể hình dung thị trường nhà ở đang đứng trước một cánh cửa có nhiều khóa. Lãi suất là một chiếc khóa rất quan trọng, nhưng không phải chiếc duy nhất.

Nếu lãi suất giảm nhưng giá nhà tiếp tục tăng nhanh hơn thu nhập, người mua vẫn khó bước vào thị trường. Nếu vốn rẻ hơn nhưng sản phẩm pháp lý chưa rõ, vị trí kém hoặc không có nhu cầu sử dụng thực, dòng tiền cũng khó quay trở lại bền vững.

Một chu kỳ giao dịch khỏe hơn chỉ có khả năng hình thành khi chi phí vốn – giá nhà – thu nhập – nguồn cung phù hợp tiến gần nhau hơn. Khi ấy, lãi suất giảm mới thực sự chuyển từ một “tin tốt” thành khả năng mua nhà cụ thể.

Vì vậy, diễn biến hiện tại nên được nhìn là tín hiệu tích cực đầu tiên, chứ chưa phải bằng chứng cho một chu kỳ BĐS sôi động mới. Thậm chí số liệu đầu tháng 9 vẫn cho thấy mặt bằng cố định khoảng 10,9%/năm, trong khi lãi suất thả nổi có thể 12–15%/năm.

Lãi suất thấp hơn giúp người mua dễ thở hơn. Nhưng thị trường chỉ thực sự trở lại khi căn nhà và khoản vay cùng nằm trong khả năng chi trả.