Nguồn cung tăng, giá thứ cấp bắt đầu giảm: Vì sao nhà vẫn khó mua?

Một số căn hộ đã bắt đầu giảm hàng trăm triệu đồng

Sau giai đoạn giá căn hộ liên tục đi lên, thị trường thứ cấp bắt đầu xuất hiện những trường hợp người bán chấp nhận điều chỉnh đáng kể để tìm thanh khoản. Tại một dự án lớn ở Gia Lâm, căn hộ khoảng 90m² có giá gốc 5,77 tỷ đồng hiện được chào khoảng 5,4 tỷ đồng, tức thấp hơn khoảng 370 triệu đồng. Dự án được dự kiến bàn giao cuối tháng 9/2026.

Mức điều chỉnh mạnh hơn được ghi nhận ở một số căn hộ đã sử dụng nhiều năm. Tại khu 19T Kiến Hưng, căn hộ khoảng 70m² được bài viết dẫn trường hợp giảm giá chào từ 4,4 tỷ xuống khoảng 3,1 tỷ đồng. Một căn khoảng 55m² tại khu đô thị Dương Nội được chào quanh 3 tỷ đồng, thấp hơn khoảng 800 triệu đồng so với mức trước đó.

Những con số này đủ gây chú ý, nhưng chưa đủ để kết luận thị trường chung cư đang bước vào một đợt giảm giá trên diện rộng. Đây cũng là điểm cần phân biệt giữa một số giao dịch cần bán và mặt bằng giá của toàn thị trường.

Giảm giá đang tập trung vào nhóm chịu áp lực tài chính

Theo Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường BĐS Việt Nam được bài viết dẫn lại, diễn biến điều chỉnh hiện chủ yếu mang tính cục bộ. Nhóm chịu áp lực lớn hơn là những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy cao, mua tài sản ở mặt bằng giá cao hoặc sở hữu sản phẩm chưa hình thành rõ giá trị sử dụng.

Cơ chế phía sau khá dễ hiểu. Khi một BĐS không tạo được dòng tiền nhưng chủ sở hữu vẫn phải trả lãi ngân hàng hàng tháng, thời gian trở thành một loại chi phí. Thanh khoản càng chậm, tổng chi phí nắm giữ càng lớn và đến một thời điểm nhất định, giảm giá để thoát hàng có thể ít tốn kém hơn tiếp tục chờ đợi.

Ngược lại, người sở hữu không sử dụng nhiều vốn vay và đang nắm tài sản có vị trí, pháp lý, hạ tầng hoặc khả năng khai thác tốt không nhất thiết phải giảm giá. Vì vậy, cùng một thị trường nhưng hai căn hộ, thậm chí trong cùng khu vực, có thể chịu áp lực rất khác nhau.

Nguồn cung tăng 40% nhưng giao dịch lại đi xuống

Một nghịch lý khác xuất hiện ở phía cung. Theo DXS-FERI được nguồn bài dẫn, sáu tháng đầu năm 2026 có khoảng 37.300 sản phẩm nhà ở mới mở bán, tăng 16% so với cùng kỳ. Tổng nguồn cung sơ cấp vượt 102.400 sản phẩm, tương ứng mức tăng khoảng 40%.

Nhưng nguồn cung nhiều hơn chưa kéo giao dịch tăng tương ứng. Theo số liệu các địa phương được Bộ Xây dựng tổng hợp và bài viết dẫn lại, quý II/2026 cả nước ghi nhận khoảng 100.000 giao dịch BĐS thành công, chỉ bằng 71,5% quý I. Riêng chung cư và nhà ở riêng lẻ có 26.567 giao dịch, giảm 18% so với quý trước và 23% so với cùng kỳ.

Điều đó cho thấy bài toán hiện tại không còn đơn giản là “thị trường thiếu hàng”. Câu hỏi quan trọng hơn là nguồn cung mới nằm ở đâu, thuộc phân khúc giá nào và có thực sự khớp với khả năng chi trả của người có nhu cầu hay không.

Vì sao giá sơ cấp vẫn khó giảm mạnh?

Theo bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường BĐS Việt Nam, giá thành BĐS đang chịu tác động của nhiều cấu phần như tiền sử dụng đất, bồi thường – giải phóng mặt bằng, xây dựng, nguyên vật liệu, vốn vay, pháp lý, quản lý và các nghĩa vụ tài chính. Phần lớn các nhóm chi phí này đều có xu hướng tăng.

Điều này tạo ra một “ngưỡng” đối với khả năng giảm giá của chủ đầu tư. Một dự án đã phải hình thành trên nền chi phí đất và vốn cao rất khó giảm giá bán sâu mà không ảnh hưởng tới hiệu quả tài chính. Ngoài ra, chủ đầu tư còn phải cân nhắc quyền lợi của những khách hàng đã mua ở các giai đoạn trước.

Bởi vậy, thị trường có thể xuất hiện một hiện tượng tưởng như mâu thuẫn: thứ cấp giảm ở một số tài sản nhưng sơ cấp vẫn neo cao. Hai diễn biến thực tế không loại trừ nhau, bởi áp lực tài chính của một chủ nhà cần bán khác hoàn toàn cấu trúc giá vốn của một dự án mới.

Lãi suất 10,9% khiến một căn nhà “giảm giá” chưa chắc dễ mua hơn

Đây mới là biến số ảnh hưởng trực tiếp tới người ở thực. Theo thống kê của DKRA Consulting được bài viết dẫn, lãi suất vay mua nhà tại 11 ngân hàng thương mại phổ biến trong tháng 9/2026, áp dụng với khoản vay được cố định 12–24 tháng, bình quân khoảng 10,9%/năm. Mức này cao hơn khoảng 2–3 điểm % so với vùng lãi suất ưu đãi 8,5–9,2% phổ biến trong quý II.

Giả sử một gia đình vay 3 tỷ đồng, riêng chênh lệch 2 điểm % lãi suất tương đương khoảng 60 triệu đồng tiền lãi mỗi năm trên dư nợ ban đầu. Nếu chênh 3 điểm %, con số tương ứng khoảng 90 triệu đồng. Đây chỉ là phép tính minh họa đơn giản, chưa phản ánh lịch trả nợ thực tế, nhưng cho thấy vì sao một mức giảm vài trăm triệu đồng ở giá nhà có thể nhanh chóng bị bào mòn bởi chi phí vốn nếu khoản vay lớn.

Do đó, người mua ở thực không nên đánh giá cơ hội chỉ bằng câu hỏi “căn này đã giảm bao nhiêu?”. Điều cần tính là giá mua sau thương lượng, vốn tự có, khoản vay thực tế, lãi suất sau ưu đãi và số tiền phải trả hàng tháng.

GÓC NHÌN REVIEW BẤT ĐỘNG SẢN: Thị trường có thể đang chuyển từ “tăng đồng loạt” sang “định giá từng tài sản”

Điểm đáng chú ý nhất của diễn biến hiện tại không phải vài căn hộ giảm 300 triệu, 800 triệu hay hơn 1 tỷ đồng. Điều quan trọng hơn là thị trường bắt đầu buộc người bán và người mua phân biệt chất lượng của từng tài sản. Khi thanh khoản dồi dào và kỳ vọng tăng giá mạnh, nhiều khác biệt có thể bị che lấp. Nhưng khi vốn đắt hơn, chính những khác biệt về vị trí, pháp lý, khả năng khai thác, giá mua ban đầu và tỷ lệ đòn bẩy bắt đầu quyết định mức độ chịu áp lực.

Điều này cũng giải thích vì sao không nên chờ đợi một kịch bản đơn giản kiểu “nguồn cung tăng thì giá nhà phải giảm”. Nguồn cung chỉ thực sự giúp khả năng mua nhà cải thiện khi sản phẩm mới xuất hiện đúng phân khúc giá mà người mua cần, đồng thời chi phí vốn nằm trong khả năng chịu đựng của họ.

Với người mua ở thực, đây có thể là giai đoạn đáng quan sát hơn trước vì bắt đầu xuất hiện người bán cần thương lượng. Nhưng thay vì cố đoán “đáy của thị trường ở đâu”, giá trị thực tế hơn nằm ở việc tìm đúng những tài sản mà giá đã điều chỉnh đủ để khoản trả hàng tháng phù hợp với thu nhập của chính mình.

Giá giảm chưa chắc đã rẻ. Nguồn cung tăng chưa chắc đã dễ mua. Một căn nhà chỉ thực sự “vừa túi tiền” khi cả giá bán và chi phí vốn cùng nằm trong khả năng chi trả của người mua.