Tháp Kỷ nguyên 109 tầng và tham vọng tái cấu trúc đô thị hai bên sông Hồng

Tháp 109 tầng giữa không gian đô thị mới ven sông

Theo thông tin trong bài nguồn, ngày 5/9 UBND TP Hà Nội có báo cáo về điều chỉnh tổng thể Quy hoạch phân khu đô thị sông Hồng tỷ lệ 1/5.000 nhằm phục vụ Dự án đầu tư Trục Đại lộ cảnh quan sông Hồng. Một trong những chi tiết đáng chú ý nhất là định hướng chiều cao công trình trong khu vực.

Các công trình dự kiến phổ biến ở mức 30–45 tầng, trong khi Tháp Kỷ nguyên được định hướng cao 109 tầng, đóng vai trò công trình điểm nhấn và biểu tượng đô thị. Với các làng xóm truyền thống, chiều cao dự kiến khoảng 3 tầng và sẽ tiếp tục được đánh giá cụ thể trong quá trình lập quy hoạch chi tiết.

Điểm cần nhấn mạnh là 109 tầng hiện là nội dung trong phương án điều chỉnh quy hoạch. Vì vậy, ở thời điểm này sẽ chính xác hơn khi gọi đây là một công trình được dự kiến/định hướng, thay vì khẳng định Hà Nội đã chốt xây dựng tòa tháp 109 tầng.

“Phòng khách đô thị” giữa cầu Thăng Long và cầu Thanh Trì

Không gian nghiên cứu được chia thành ba phân đoạn với vai trò khác nhau. Phân đoạn đầu tiên từ cầu Hồng Hà đến cầu Thăng Long có diện tích khoảng 3.400 ha, định hướng tái thiết đô thị, chỉnh trang làng xóm truyền thống và phát triển các không gian sinh thái, thể thao.

Phân đoạn thứ hai từ cầu Thăng Long đến cầu Thanh Trì rộng khoảng 4.500 ha và được xác định là khu vực trọng tâm. Bài nguồn sử dụng một khái niệm khá đáng chú ý: “Phòng khách đô thị”. Đây là nơi dự kiến tập trung trung tâm tài chính, thương mại, dịch vụ, đổi mới sáng tạo và những công trình điểm nhấn, đồng thời tăng liên kết không gian giữa Hồ Tây với Cổ Loa.

Phân đoạn thứ ba từ cầu Thanh Trì đến cầu Mễ Sở rộng khoảng 3.400 ha, tập trung các cụm công viên và phát triển đô thị, bao gồm khu đô thị định cư và đa mục tiêu tại Lĩnh Nam cùng các khu thương mại – dịch vụ và không gian nông nghiệp sinh thái.

Hơn 11.400 ha nhưng phần lớn hiện vẫn là mặt nước và đất nông nghiệp

Toàn khu vực nghiên cứu theo bài nguồn rộng khoảng 11.418 ha, kéo dài khoảng 40 km theo hướng Tây Bắc – Đông Nam. Con số 11.418 ha cũng phù hợp với quy mô sử dụng đất của Dự án Trục Đại lộ cảnh quan sông Hồng đã được các nguồn chính thức công bố.

Cơ cấu hiện trạng cho thấy quy mô đô thị hóa có thể rất lớn: hơn 3.600 ha mặt nước, tương đương khoảng 30%; khoảng 5.700 ha đất sản xuất nông nghiệp, chiếm khoảng một nửa; trong khi đất ở khoảng 1.100 ha. Theo phương án điều chỉnh được bài nguồn dẫn, dân số toàn khu vực được dự báo khoảng 800.000 đến 1,2 triệu người.

Đây cũng là lý do không nên nhìn quy hoạch sông Hồng đơn thuần như một dự án bất động sản. Nó đồng thời liên quan tới tổ chức lại dân cư, hạ tầng giao thông, công viên, mặt nước, đê điều, sinh thái, phòng chống lũ và không gian phát triển mới của Hà Nội.

Từ thành phố “quay lưng” sang đô thị “quay mặt” vào sông

Đây có lẽ là ý tưởng quan trọng nhất trong toàn bộ phương án. Theo bài nguồn, tư duy xuyên suốt là chuyển Hà Nội từ mô hình đô thị “quay lưng ra sông” sang “quay mặt vào sông”, xác định sông Hồng là trục cảnh quan trung tâm của Thủ đô.

Thực tế, Viện Quy hoạch Xây dựng Hà Nội cũng mô tả định hướng trục sông Hồng là kết nối giao thông với công viên, mặt nước và không gian công cộng, từng bước hình thành hành lang xanh và đưa cảnh quan – sinh thái trở thành một phần của cấu trúc đô thị.

Nếu được hiện thực hóa, thay đổi lớn nhất vì vậy có thể không phải một tòa nhà 109 tầng. Nó nằm ở việc hàng chục kilomet bờ sông được chuyển từ khoảng trống, đất nông nghiệp và những khu dân cư phát triển thiếu liên kết thành một hành lang đô thị có giao thông, công viên, thương mại và không gian công cộng hướng về mặt nước.

737.000 tỷ đồng và một hành trình đến năm 2038

Quy hoạch này gắn chặt với Dự án Trục Đại lộ cảnh quan sông Hồng. HĐND TP Hà Nội đã thông qua chủ trương đầu tư vào tháng 5/2026 với sơ bộ tổng mức đầu tư 736.963 tỷ đồng, quy mô khoảng 11.418 ha.

Dự án gồm nhiều cấu phần, từ hai tuyến đại lộ dọc hai bờ sông, hệ thống công viên, kè và chỉnh trị lòng – bờ sông đến các khu đô thị định cư, tái thiết và giải phóng mặt bằng. Riêng hai tuyến đại lộ hữu Hồng và tả Hồng có chiều dài lần lượt khoảng 45,35 km và 35 km.

Tiến độ dự kiến kéo dài từ 2026 đến 2038. Giai đoạn 2026–2030 ưu tiên các hạng mục hạ tầng chính, công viên, kè chỉnh trị sông, khu vực “phòng khách đô thị”, các khu đô thị định cư và giải phóng mặt bằng; những dự án thành phần còn lại dự kiến tiếp tục hoàn thiện trong giai đoạn 2030–2038.

Một nguyên tắc đặc biệt quan trọng vẫn là an toàn thoát lũ. Điều đó có nghĩa tham vọng phát triển đô thị ven sông phải đồng thời giải được bài toán đê điều, hành lang thoát lũ và thích ứng với điều kiện tự nhiên – một ràng buộc khác hẳn việc phát triển một khu đô thị thông thường.

GÓC NHÌN REVIEW BẤT ĐỘNG SẢN: Đừng chỉ nhìn vào tòa tháp 109 tầng

Tháp Kỷ nguyên 109 tầng chắc chắn là chi tiết dễ tạo hiệu ứng nhất. Một công trình biểu tượng có thể thay đổi skyline và tạo điểm nhận diện cho thành phố. Nhưng nếu nhìn dưới góc độ bất động sản và phát triển đô thị, giá trị của cuộc chuyển đổi sông Hồng sẽ không được quyết định bởi chiều cao của một tòa tháp.

Thay đổi thực sự xảy ra nếu hai bờ sông hình thành được hệ thống giao thông liên tục, công viên và không gian công cộng chất lượng, các trung tâm việc làm – thương mại, khả năng tiếp cận mặt nước và những khu dân cư có hoạt động sống thực. Khi đó, sông Hồng không còn là “phía sau” của thành phố mà trở thành một phần của mặt tiền đô thị.

Điều này cũng có nghĩa nhà đầu tư cần thận trọng với những câu chuyện tăng giá chỉ dựa trên khoảng cách tới sông hoặc phạm vi một bản quy hoạch. Dự án có thời gian triển khai tới 2038, quy mô trên 11.400 ha và liên quan tới nhiều dự án thành phần, giải phóng mặt bằng, tái định cư, đê điều và phòng chống lũ. Mỗi khu vực sẽ có mức độ hưởng lợi và thời điểm hình thành giá trị rất khác nhau.

109 tầng có thể tạo ra một biểu tượng mới. Nhưng nếu Hà Nội thực sự chuyển được từ “quay lưng” sang “quay mặt” vào sông Hồng, thứ thay đổi sẽ không chỉ là đường chân trời – mà là cấu trúc phát triển của cả một phần Thủ đô.