Nguồn cung tăng 50%, vì sao giá bất động sản vẫn khó giảm?

Nguồn cung tăng nhưng phần lớn vẫn là sản phẩm giá cao

Thị trường bất động sản nửa đầu năm 2026 ghi nhận sự cải thiện đáng kể về nguồn cung. Theo VARS IRE, khoảng 98.000 sản phẩm được chào bán, tăng 50% so với cùng kỳ; trong đó nguồn cung mới đạt hơn 70.000 sản phẩm, tăng khoảng 40%. Tuy nhiên, căn hộ từ phân khúc cao cấp trở lên chiếm trên 70% nguồn cung căn hộ thương mại mở bán mới.

Đây là chi tiết quan trọng để lý giải vì sao nguồn cung tăng nhưng giá nhà chưa giảm tương ứng. Thị trường có thêm hàng, nhưng phần tăng thêm chưa tập trung vào nhóm sản phẩm phù hợp với khả năng chi trả của số đông. Nhà ở thương mại bình dân vẫn rất hạn chế, trong khi nhiều dự án mới tiếp tục được định vị ở phân khúc cao hơn.

Giá căn hộ sơ cấp bình quân quý II/2026 vì vậy vẫn ở khoảng 80 triệu đồng/m², tăng khoảng 10% so với năm 2025; bình quân sáu tháng đầu năm khoảng 76,5 triệu đồng/m². Hà Nội dẫn đầu với khoảng 123 triệu đồng/m², trong khi TP.HCM khoảng 108 triệu đồng/m² và gần như đi ngang so với quý trước.

Vì sao tăng nguồn cung chưa kéo được giá xuống?

Trong lý thuyết cung – cầu thông thường, khi lượng hàng tăng nhanh hơn sức mua, giá sẽ chịu áp lực điều chỉnh. Nhưng bất động sản có một đặc điểm khác: mỗi sản phẩm phải đi qua một chuỗi chi phí kéo dài từ đất đai, giải phóng mặt bằng, pháp lý, xây dựng đến tài chính trước khi được đưa ra thị trường.

Theo VARS IRE, chi phí phát triển dự án, gồm đất đai, tài chính và xây dựng, là những yếu tố quan trọng khiến giá sơ cấp tiếp tục duy trì ở mức cao dù nguồn cung cải thiện. Khi giá vốn của dự án đã được hình thành ở mức cao, dư địa giảm trực tiếp giá bán của doanh nghiệp cũng bị thu hẹp.

Đó cũng là lý do nhiều chủ đầu tư không lựa chọn giảm mạnh giá niêm yết mà chuyển sang hỗ trợ lãi suất, chiết khấu hoặc kéo dài tiến độ thanh toán. Về bản chất, doanh nghiệp đang tìm cách giảm áp lực tài chính tại thời điểm mua thay vì phá vỡ mặt bằng giá đã được thiết lập.

Từ đây xuất hiện một trạng thái khá đặc biệt: giá khó giảm mạnh nhưng người mua cũng không còn dễ dàng chấp nhận giá cao. Điều này khiến khả năng hấp thụ, thay vì số lượng nguồn cung đơn thuần, trở thành thước đo quan trọng hơn đối với sức khỏe của thị trường.

Tiền vẫn vào bất động sản, nhưng đang chọn kỹ hơn

Sức cầu trên thị trường chưa biến mất. Dữ liệu VARS IRE cho thấy sáu tháng đầu năm ghi nhận khoảng 48.000 giao dịch toàn thị trường, trong đó khoảng 43.000 giao dịch đến từ nguồn cung mới. Riêng nguồn cung mới đạt tỷ lệ hấp thụ khoảng 58%. Căn hộ tiếp tục là loại hình dẫn dắt khi chiếm khoảng 73% tổng lượng giao dịch.

Đáng chú ý hơn là sự chênh lệch về khả năng hấp thụ giữa các nhóm doanh nghiệp. Dự án của nhóm chủ đầu tư lớn đạt tỷ lệ hấp thụ khoảng 70%, trong khi nhóm doanh nghiệp còn lại chỉ khoảng 38%. Khoảng cách gần gấp đôi này phần nào cho thấy người mua không chỉ nhìn vào giá, mà còn đặt trọng số lớn hơn vào uy tín chủ đầu tư, pháp lý, tiến độ, chất lượng sản phẩm và khả năng dự án thực sự được hoàn thành.

Điều đó cũng lý giải vì sao nguồn cung tăng mạnh nhưng thanh khoản không phân bổ đồng đều. Những dự án có pháp lý minh bạch, tiến độ bảo đảm và khả năng sử dụng hoặc khai thác thực tế tiếp tục thu hút dòng tiền; trong khi sản phẩm phụ thuộc nhiều vào kỳ vọng tăng giá hoặc thiếu nền tảng sử dụng thực sẽ khó thuyết phục người mua hơn.

Từ “đón sóng” sang tìm kiếm giá trị thực

Trong những giai đoạn thị trường tăng nóng, một phần dòng tiền có thể chấp nhận mua tài sản chỉ dựa trên kỳ vọng rằng giá sẽ tiếp tục tăng và luôn có người mua sau trả mức cao hơn. Khi thị trường phân hóa, chiến lược này trở nên rủi ro hơn bởi thời gian nắm giữ kéo dài, chi phí vốn tăng và thanh khoản không còn xuất hiện đồng đều ở mọi phân khúc.

Thay vào đó, khả năng sử dụng và khai thác tài sản đang trở thành bộ lọc quan trọng hơn. Một căn hộ có thể ở hoặc cho thuê, một bất động sản nằm trong khu vực có dân cư và hoạt động kinh tế thực, hay một dự án có hạ tầng đã chuyển từ quy hoạch sang triển khai sẽ dễ định lượng giá trị hơn tài sản chủ yếu dựa vào câu chuyện tương lai.

Đây không có nghĩa yếu tố kỳ vọng biến mất khỏi bất động sản. Nhưng khoảng cách giữa kỳ vọng và khả năng hiện thực hóa kỳ vọng đang được người mua tính toán kỹ hơn. Thị trường vì thế không chỉ phân hóa theo địa phương hay loại hình sản phẩm, mà còn phân hóa ngay giữa những dự án cùng phân khúc.

GÓC NHÌN REVIEW BẤT ĐỘNG SẢN: “Mặt bằng giá mới” phải đi cùng một mặt bằng giá trị mới

Nguồn cung tăng 50% nhưng giá vẫn cao thoạt nhìn là một nghịch lý. Tuy nhiên, nếu hơn 70% nguồn cung căn hộ thương mại mở bán mới vẫn thuộc phân khúc cao cấp trở lên, vấn đề không còn đơn giản là thị trường có bao nhiêu căn nhà. Điều quan trọng là có bao nhiêu căn nhà nằm trong vùng giá mà người mua thực sự có khả năng tiếp cận. Thị trường vì vậy có thể đồng thời xảy ra hai trạng thái: nguồn cung tăng nhưng nguồn cung phù hợp vẫn thiếu.

Chi phí đất đai, xây dựng và vốn tăng có thể tạo ra một “sàn chi phí” khiến doanh nghiệp khó giảm giá sâu. Nhưng chi phí của người bán không tự động trở thành giá trị đối với người mua. Một dự án tốn nhiều tiền để phát triển chưa chắc người mua sẽ chấp nhận mọi mức giá nếu sản phẩm không tạo ra giá trị tương xứng về vị trí, tiện ích, chất lượng, pháp lý hoặc khả năng khai thác. Chi phí có thể giải thích tại sao giá cao, nhưng giá trị mới quyết định liệu mức giá cao đó có được thị trường chấp nhận hay không.

Con số hấp thụ khoảng 70% ở nhóm chủ đầu tư lớn so với 38% của nhóm còn lại là một tín hiệu đáng suy nghĩ. Trong một thị trường mà sản phẩm ngày càng đắt, người mua có xu hướng trả thêm cho sự chắc chắn: dự án có làm thật không, pháp lý thế nào, tiến độ có đúng cam kết không, sản phẩm bàn giao ra sao và sau khi sở hữu có người ở, người thuê hay người mua lại hay không.

Vì vậy, “mặt bằng giá mới” chỉ có thể bền vững nếu song hành với một mặt bằng giá trị mới. Nếu giá tăng nhưng chất lượng sống, khả năng kết nối, khai thác và thanh khoản không tăng tương ứng, khoảng cách giữa giá bán và giá trị sử dụng sẽ ngày càng lớn. Khi đó thị trường không nhất thiết điều chỉnh bằng một đợt giảm giá đồng loạt; nó có thể điều chỉnh bằng cách thanh khoản tập trung vào một số dự án và bỏ lại những sản phẩm không chứng minh được giá trị.

Dòng tiền vì thế không hẳn rời khỏi bất động sản. Nó đang trở nên khó tính hơn. Và trong giai đoạn này, câu hỏi quan trọng có lẽ không còn là “bất động sản có tăng giá nữa không?”, mà là: “tài sản này có giá trị gì đủ để giữ người mua ở lại khi kỳ vọng tăng giá không còn là lý do duy nhất để xuống tiền?”