BĐS quanh Metro: Khi giá chạy trước đô thị, thị trường dễ rơi vào vòng xoáy đầu cơ

Metro mở rộng, kỳ vọng BĐS cũng đi lên

Theo bài viết, TP.HCM định hướng mạng lưới khoảng 28 tuyến Metro với tổng chiều dài khoảng 1.100km. Tuyến số 1 Bến Thành – Suối Tiên đã vận hành, tuyến số 2 Bến Thành – Tham Lương đã khởi công; cùng nhiều tuyến khác nằm trong kế hoạch triển khai.

Quy mô này khiến Metro không còn đơn thuần là một dự án giao thông. Khi khả năng di chuyển thay đổi, vị trí tương đối giữa nơi ở – nơi làm việc – thương mại – dịch vụ cũng thay đổi. Đây chính là cơ sở để đường sắt đô thị tác động tới cấu trúc không gian và giá trị BĐS.

Theo VARS IRE được nguồn dẫn lại, trong 2 năm qua, các dự án có kết nối thuận tiện tới ga Metro ghi nhận mức tăng giá cao hơn khoảng 10–20% so với mức tăng chung của thị trường. Nhưng cần chú ý cách diễn đạt: đây là những dự án “kết nối thuận tiện”, không đơn giản là mọi BĐS có một nhà ga xuất hiện gần đó.

500m trên bản đồ chưa chắc gần hơn 3km trong thực tế

Đây là một trong những điểm đáng suy nghĩ nhất của bài toán Metro.

Một căn hộ cách nhà ga 500m nghe có vẻ sở hữu lợi thế rất lớn. Nhưng nếu người dân phải đi qua một trục đường khó sang, vỉa hè thiếu liên tục, không có xe buýt kết nối hoặc hành trình từ nhà đến ga bất tiện, 500m về địa lý chưa chắc tương đương với 500m về khả năng tiếp cận.

Ngược lại, một khu dân cư cách ga vài kilomet nhưng có xe buýt kết nối tốt, đường tiếp cận thuận tiện và thời gian di chuyển ổn định có thể đem lại giá trị sử dụng cao hơn.

Vì vậy, “bán kính quanh ga” chỉ là lớp dữ liệu đầu tiên. Khi đánh giá một BĐS hưởng lợi từ Metro, cần nhìn tiếp thời gian tiếp cận thực tế, khả năng đi bộ, giao thông gom khách, điểm đến của tuyến và nhu cầu di chuyển hàng ngày.

Giá mua cao hơn có được bù lại bằng chi phí đi lại?

Nguồn đưa ra một ví dụ đáng chú ý: căn hộ giá 4,5 tỷ đồng cách ga 3km so với căn hộ 5 tỷ đồng cách ga 500m. Nếu căn 4,5 tỷ vẫn có khả năng kết nối thuận tiện với Metro, chênh lệch 500 triệu đồng ban đầu trở thành một yếu tố đáng cân nhắc.

VARS IRE cũng đưa ra phép tính giả định: một hộ gia đình tiết kiệm 4 triệu đồng chi phí đi lại mỗi tháng thì sau 10 năm tương đương 480 triệu đồng, sau 20 năm là 960 triệu đồng.

Đây chỉ là phép tính minh họa, không phải mức tiết kiệm mặc định cho mọi gia đình. Nhưng nó đặt ra cách nhìn đáng chú ý: giá trị của Metro nên được tính bằng chi phí và thời gian thực sự tiết kiệm được trong cuộc sống, thay vì chỉ bằng mức giá BĐS tăng thêm sau khi xuất hiện thông tin quy hoạch.

Metro chỉ là hạ tầng, TOD mới tạo ra hệ sinh thái

Theo quan điểm của bà Dương Thùy Dung được bài viết dẫn lại, một BĐS tăng giá chỉ vì nằm trong khoảng cách đi bộ tới Metro là chưa đủ. Câu hỏi quan trọng hơn là xung quanh nhà ga có hình thành một trung tâm đô thị hay không.

Có việc làm không? Có thương mại và dịch vụ không? Có trường học và tiện ích không? Có đủ cư dân sử dụng những chức năng ấy hay không?

Đây chính là điểm khác biệt khi nhìn Metro trong mô hình TOD – phát triển đô thị định hướng giao thông công cộng. Nhà ga không tồn tại độc lập mà trở thành hạt nhân để tổ chức lại mật độ dân cư, việc làm, thương mại, dịch vụ và không gian công cộng.

Nếu chỉ xây tuyến Metro mà không hình thành hệ sinh thái xung quanh, khả năng tạo giá trị của hạ tầng sẽ bị giới hạn. Ngược lại, khi một nhà ga trở thành nơi người dân có thể sống, làm việc, mua sắm, học tập và tiếp cận nhiều hoạt động khác bằng giao thông công cộng, giá trị BĐS mới có nền tảng sử dụng thực.

Từ kỳ vọng hạ tầng đến vòng xoáy đầu cơ chỉ cách nhau một bước

Thông tin về một tuyến Metro mới thường tạo phản ứng rất nhanh trên thị trường. Nhà đầu tư nhìn thấy khả năng kết nối trong tương lai, dòng tiền xuất hiện và giá BĐS có thể tăng ngay từ giai đoạn quy hoạch.

Bản thân kỳ vọng đó không phải điều bất thường. Vấn đề xuất hiện khi giá tăng nhanh hơn tốc độ hình thành giá trị sử dụng.

Nếu giá đất quanh ga đã tăng mạnh nhưng Metro còn xa thời điểm vận hành, hạ tầng kết nối chưa hình thành, việc làm chưa xuất hiện, dịch vụ chưa phát triển và cư dân chưa đến ở, phần tăng giá lúc này chủ yếu được nâng đỡ bởi kỳ vọng của người mua sau.

Khi đó, thị trường rất dễ hình thành một vòng lặp: có thông tin Metro → nhà đầu tư mua → giá tăng → người khác tiếp tục mua vì thấy giá tăng → giá tiếp tục đi trước giá trị thực.

Và nếu những yếu tố nền tảng sau đó không hình thành như kỳ vọng, chính khoảng cách giữa giá và giá trị sử dụng trở thành rủi ro.

GÓC NHÌN REVIEW BẤT ĐỘNG SẢN: Đừng mua “khoảng cách tới ga”, hãy mua khả năng kết nối

Khi đánh giá BĐS quanh Metro, thị trường thường thích những con số rất dễ truyền thông: cách ga 300m, 500m hay 1km. Nhưng một khoảng cách đẹp trên brochure không cho biết cư dân mất bao lâu để thực sự bước lên tàu, tuyến tàu đưa họ tới đâu và họ có giảm được sự phụ thuộc vào phương tiện cá nhân hay không.

Vì vậy, có thể chia câu chuyện Metro thành ba lớp. Lớp thứ nhất là hạ tầng: tuyến có thực sự được triển khai và vận hành hay không. Lớp thứ hai là kết nối: từ nhà tới ga và từ ga tới những điểm đến quan trọng có thuận tiện hay không. Lớp thứ ba là đô thị: xung quanh ga có hình thành việc làm, thương mại, dịch vụ, trường học và cư dân hay không.

Chỉ khi ba lớp này cùng xuất hiện, lợi thế Metro mới có khả năng chuyển hóa thành giá trị sử dụng và giá trị BĐS bền vững. Ngược lại, nếu thị trường chỉ định giá dựa trên một đường Metro còn nằm trên bản đồ, người mua thực chất đang trả tiền trước cho một tương lai chưa chắc đã hình thành đúng như kỳ vọng.

Metro có thể làm BĐS tăng giá. Nhưng TOD mới quyết định liệu mức giá đó có một đô thị thực sự đứng phía sau hay không.