Nghị định 281 có hiệu lực: Chủ tịch UBND xã được phạt vi phạm đất đai đến 250 triệu đồng

Từ ngày 31/8/2026, Nghị định 281/2026/NĐ-CP của Chính phủ chính thức có hiệu lực, sửa đổi và bổ sung một số quy định của Nghị định 123/2024/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.

Những thay đổi đáng chú ý liên quan đến thẩm quyền của Chủ tịch UBND cấp xã, cách xác định mức phạt đối với tổ chức, quyền sử dụng đất chung của vợ chồng, đăng ký biến động đất đai và các biện pháp khắc phục hậu quả.

Chủ tịch UBND xã được phạt đến 250 triệu đồng

Điều 30 Nghị định 123/2024/NĐ-CP sau khi được sửa đổi quy định Chủ tịch UBND cấp xã có quyền phạt cảnh cáo và phạt tiền đến 250 triệu đồng trong lĩnh vực đất đai.

Ngoài ra, Chủ tịch UBND cấp xã có thể đình chỉ hoạt động dịch vụ tư vấn trong thời hạn ba tháng và áp dụng những biện pháp khắc phục hậu quả thuộc thẩm quyền.

So với mức 5 triệu đồng trước đây, mức trần thẩm quyền phạt tiền đã tăng gấp 50 lần. Đây là thay đổi lớn, giúp cấp xã có khả năng xử lý nhiều hành vi vi phạm phát sinh ngay tại địa bàn mà không phải chuyển toàn bộ hồ sơ lên cấp cao hơn.

Tuy nhiên, cần hiểu rằng 250 triệu đồng là giới hạn thẩm quyền của người ra quyết định xử phạt. Đây không phải mức tiền mặc định áp dụng cho mọi vi phạm đất đai.

Mức phạt cuối cùng vẫn được xác định theo từng hành vi, diện tích đất, loại đất, mức độ vi phạm, đối tượng vi phạm và những tình tiết liên quan.

Tổ chức có thể bị phạt theo mức gấp đôi cá nhân

Khoản 4 Điều 5 Nghị định 123/2024/NĐ-CP quy định mức phạt tiền theo thẩm quyền được áp dụng đối với một hành vi vi phạm hành chính của cá nhân.

Đối với tổ chức, mức phạt tiền theo thẩm quyền đối với cùng một hành vi có thể bằng hai lần mức áp dụng cho cá nhân. Như vậy, nếu thuộc thẩm quyền tương ứng, giới hạn đối với tổ chức có thể lên đến 500 triệu đồng.

Quy định này cần được phân biệt với mức phạt cụ thể của từng hành vi. Không phải mọi tổ chức vi phạm đất đai đều bị phạt 500 triệu đồng; cơ quan có thẩm quyền vẫn phải đối chiếu hành vi với khung xử phạt tương ứng.

Bổ sung trường hợp không bị phạt vì chưa đăng ký biến động

Theo quy định chung, cá nhân hoặc tổ chức không đăng ký biến động đất đai trong trường hợp bắt buộc có thể bị phạt từ 2–3 triệu đồng.

Từ ngày 31/8/2026, Nghị định 281 bổ sung một trường hợp ngoại lệ. Mức phạt trên không áp dụng đối với việc nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất theo Điều 127 Luật Đất đai.

Việc bổ sung ngoại lệ này nhằm xử lý phù hợp hơn với quá trình thỏa thuận, tập hợp quyền sử dụng đất để triển khai dự án đầu tư.

Người dân và doanh nghiệp cần lưu ý phạm vi ngoại lệ chỉ áp dụng cho trường hợp đáp ứng đúng điều kiện pháp luật. Quy định này không đồng nghĩa mọi trường hợp chậm hoặc không đăng ký biến động đất đai đều được miễn xử phạt.

Quy định chuyển tiếp đối với hồ sơ đã lập biên bản

Nghị định mới cũng quy định cách xử lý đối với những trường hợp thuộc phạm vi ngoại lệ đã phát sinh trước ngày văn bản có hiệu lực.

Nếu biên bản vi phạm đã được lập trước ngày 31/8/2026 nhưng chưa ban hành quyết định xử phạt thì không tiếp tục xử phạt đối với hành vi thuộc trường hợp được loại trừ.

Đối với quyết định xử phạt đã ban hành từ ngày 31/1/2026 đến trước ngày 31/8/2026 nhưng người vi phạm chưa thực hiện, quyết định cũng không tiếp tục được thi hành theo nguyên tắc chuyển tiếp nêu trên.

Khi áp dụng, người có hồ sơ cần kiểm tra chính xác hành vi, thời điểm lập biên bản, thời điểm ban hành quyết định và tình trạng thi hành. Không nên hiểu quy định chuyển tiếp là việc hủy bỏ toàn bộ các quyết định xử phạt đất đai trong giai đoạn này.

Đất thuộc quyền sử dụng chung của vợ chồng được xử lý như một cá nhân

Nghị định 281 bổ sung Điều 3a về nguyên tắc xác định hành vi vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.

Theo đó, nếu quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng chung của vợ và chồng thì việc xử phạt hành chính được áp dụng như đối với một cá nhân.

Quy định này làm rõ cách xác định chủ thể vi phạm và mức phạt khi một thửa đất thuộc quyền sử dụng chung của hai vợ chồng. Cơ quan xử lý không tính hai người thành hai cá nhân riêng biệt để nhân đôi mức phạt đối với cùng một quyền sử dụng đất.

Ngoài ra, Nghị định cũng làm rõ việc áp dụng mức phạt đối với đơn vị hành chính đặc khu. Đặc khu thực hiện nhiệm vụ tương ứng với phường sẽ áp dụng mức xử phạt của phường; trường hợp thực hiện nhiệm vụ tương ứng với xã sẽ áp dụng mức của xã.

Bổ sung bốn biện pháp khắc phục hậu quả

Nghị định 281 bổ sung bốn biện pháp vào danh mục khắc phục hậu quả trong lĩnh vực đất đai:

• Buộc khôi phục tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm.

• Buộc khôi phục tình trạng ban đầu của mốc địa giới đơn vị hành chính.

• Buộc thực hiện lại thủ tục hành chính về đất đai.

• Buộc nộp lại giấy tờ bị tẩy xóa, sửa chữa, làm sai lệch nội dung hoặc giấy tờ giả đã sử dụng.

Các biện pháp này cho thấy việc xử lý không dừng ở tiền phạt. Người vi phạm còn có thể phải khôi phục hiện trạng, làm lại thủ tục hoặc giao nộp giấy tờ không hợp lệ.

Nghị định đồng thời bãi bỏ biện pháp buộc thực hiện thủ tục để được phê duyệt dự án chăn nuôi tập trung quy mô lớn từng được quy định tại Nghị định 123/2024/NĐ-CP.

Góc nhìn Review Bất Động Sản: Phân cấp mạnh phải đi cùng chuẩn hóa thực thi

Vi phạm đất đai thường được phát hiện đầu tiên ở địa bàn cấp xã. Việc nâng thẩm quyền có thể rút ngắn thời gian xử lý, hạn chế tình trạng xây dựng hoặc sử dụng đất sai mục đích kéo dài rồi trở thành hiện trạng khó khắc phục.

Tuy nhiên, thẩm quyền phạt tiền tăng từ 5 triệu lên 250 triệu đồng cũng đặt ra yêu cầu cao hơn về năng lực chuyên môn, quy trình kiểm tra và trách nhiệm giải trình. Hồ sơ địa chính, ranh giới thửa đất, loại đất và hiện trạng sử dụng phải được xác định chính xác trước khi ban hành quyết định.

Người dân cần được thông báo rõ hành vi vi phạm, căn cứ pháp lý, mức phạt, biện pháp khắc phục và quyền giải trình hoặc khiếu nại. Việc công khai quy trình sẽ giúp giảm cách hiểu khác nhau giữa các địa phương và bảo đảm phân cấp không dẫn đến áp dụng thiếu thống nhất.

Đối với người mua bất động sản, quy định mới càng cho thấy tầm quan trọng của việc kiểm tra mục đích sử dụng đất, hiện trạng công trình và lịch sử xử lý vi phạm trước khi giao dịch. Một thửa đất có giấy chứng nhận chưa đồng nghĩa mọi công trình, việc phân lô hoặc cách sử dụng trên đất đều hợp pháp.