Một số trường hợp nhà trong ngõ tại Cầu Giấy đang được chủ sở hữu hạ giá hàng tỷ đồng để tìm thanh khoản. Đằng sau mức giảm là áp lực tài chính ở một số người sử dụng vốn vay, nhưng “cắt lỗ” của người bán không phải căn cứ duy nhất để xác định một căn nhà có đáng mua.
Từ 9 tỷ xuống 6,8 tỷ đồng
Khảo sát được Lao Động thực hiện tại khu vực Cầu Giấy ghi nhận một số căn nhà trong ngõ đang được chào bán thấp hơn đáng kể so với mức giá ban đầu. Một trường hợp có diện tích 29,1 m², ban đầu được chào 9 tỷ đồng nhưng sau đó chủ sở hữu hạ xuống 6,8 tỷ đồng và theo môi giới, mức này vẫn có khả năng thương lượng.
Một trường hợp khác là căn nhà 5 tầng, 4 phòng ngủ, được môi giới giới thiệu có sổ đỏ và không nằm trong quy hoạch. Mức chào bán từ hơn 11 tỷ đồng đã được hạ xuống còn hơn 9 tỷ đồng. Bài nguồn cũng ghi nhận một số căn nhà 4–5 tầng trong thời gian chưa bán được đang được cho thuê với mức khoảng 16 triệu đồng/tháng.
Theo các môi giới được phỏng vấn, một số chủ nhà chấp nhận giảm 2–3 tỷ đồng do muốn thu hồi tiền nhanh. Nguyên nhân được họ liên hệ với việc sử dụng đòn bẩy ngân hàng: khi giai đoạn ưu đãi hoặc ân hạn kết thúc và khoản vay chuyển sang lãi suất thả nổi, chi phí tài chính tăng lên có thể khiến người sở hữu không còn khả năng tiếp tục chờ.
Tuy nhiên, những trường hợp trên là các tài sản cụ thể trong khảo sát, không phải dữ liệu đủ để kết luận mặt bằng giá nhà trong ngõ tại Cầu Giấy hay toàn Hà Nội đang đồng loạt giảm 2–3 tỷ đồng.
Người vay tiền và người không vay đang ở hai vị thế khác nhau
Điểm đáng chú ý hơn mức giảm giá nằm ở khả năng nắm giữ tài sản. Một người sở hữu căn nhà bằng vốn tự có có thể tiếp tục cho thuê hoặc chờ thị trường nếu mức giá hiện tại chưa đáp ứng kỳ vọng. Khi không có nghĩa vụ trả lãi hàng tháng, thời gian chưa nhất thiết trở thành sức ép buộc họ phải bán.
Tình thế khác hẳn với người sử dụng tỷ lệ vốn vay lớn. Nếu mỗi tháng đều phát sinh lãi nhưng dòng tiền cho thuê không đủ bù chi phí, thời gian càng kéo dài thì áp lực càng tăng. Người bán khi đó có thể phải lựa chọn giữa tiếp tục trả chi phí vốn hoặc giảm giá đủ mạnh để đổi lấy thanh khoản.
Đây cũng là lý do những tài sản “ngộp” thường thu hút sự chú ý của người mua có sẵn tiền mặt. Khi người bán cần hoàn thành giao dịch nhanh hơn người mua cần mua, tương quan đàm phán có thể thay đổi.
Nhưng có lợi thế thương lượng không đồng nghĩa người mua nên bỏ qua bước định giá. Một căn nhà giảm từ 9 tỷ xuống 6,8 tỷ đồng chỉ thực sự hấp dẫn nếu 6,8 tỷ là mức hợp lý so với tài sản tương đương và những đặc tính thực tế của chính căn nhà đó.
“Giảm 2 tỷ” và “rẻ hơn 2 tỷ” là hai khái niệm khác nhau
Đây là điểm đặc biệt quan trọng với thị trường nhà đất riêng lẻ. Giá chào ban đầu do chủ sở hữu đưa ra không nhất thiết là mức giá đã từng được thị trường chấp nhận. Vì vậy, lấy giá chào cũ trừ giá chào mới có thể xác định mức giảm của kỳ vọng người bán, nhưng chưa chắc phản ánh khoản tiền người mua thực sự “tiết kiệm”.
Chẳng hạn, một căn nhà từng được chào 9 tỷ đồng nhưng mức giao dịch hợp lý trên thị trường chỉ khoảng 7 tỷ đồng thì việc giảm xuống 6,8 tỷ mang ý nghĩa hoàn toàn khác với trường hợp tài sản tương đồng thực sự đang giao dịch quanh 9 tỷ đồng.
Với nhà trong ngõ, việc so sánh càng cần thận trọng bởi chỉ một số yếu tố như độ rộng ngõ, khoảng cách ra đường lớn, khả năng ô tô tiếp cận, hình dạng thửa đất, pháp lý, quy hoạch, chất lượng xây dựng hay điều kiện phòng cháy chữa cháy cũng có thể tạo ra chênh lệch đáng kể giữa hai căn nhà nằm gần nhau.
Bài nguồn cũng dẫn quan điểm của ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội, cho rằng nhà trong ngõ tồn tại những hạn chế về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và an toàn, đồng thời ông đánh giá đây không phải phân khúc có nhiều tiềm năng nếu mục tiêu là gia tăng thu nhập và dòng tiền. Đây là quan điểm của chuyên gia được phỏng vấn, không nên hiểu thành kết luận áp dụng cho mọi căn nhà trong ngõ.
? GÓC NHÌN REVIEW BẤT ĐỘNG SẢN
Trong những giai đoạn người bán chịu áp lực tài chính, người có tiền mặt thực sự có thể tìm thấy cơ hội. Nhưng “chủ ngộp” mô tả tình trạng tài chính của người bán; nó không phải chứng nhận rằng tài sản đang rẻ. Giá trị căn nhà vẫn phải được kiểm chứng độc lập với câu chuyện người bán đang nợ bao nhiêu hay đã giảm bao nhiêu.
Vì vậy, trước một tin rao “cắt 2 tỷ”, Review Bất Động Sản cho rằng nên kiểm tra theo thứ tự: giá giao dịch tương đồng → pháp lý và quy hoạch → chất lượng và khả năng sử dụng → dòng tiền → thanh khoản, rồi mới nhìn đến số tiền người bán tuyên bố đã giảm. Đôi khi cơ hội nằm ở căn nhà giảm sâu; nhưng cũng có khi mức giá sau khi “cắt lỗ” mới chỉ là lúc kỳ vọng của người bán trở về gần thị trường hơn.
TẢI BẢNG GIÁ