Từ “văn hóa nhà đất” đến “văn hóa căn hộ”: Người Hà Nội đang thay đổi cách chọn nhà?

Thổ cư giảm thanh khoản khi người mua thận trọng hơn

Một diễn biến đáng chú ý đang xuất hiện trên thị trường nhà ở Hà Nội: phân khúc nhà đất thổ cư từng được nhiều người xem là lựa chọn gần như mặc định đang chứng kiến sự suy giảm đáng kể về thanh khoản.

Theo số liệu One Mount Group được bài báo dẫn lại, quý II/2026 Hà Nội ghi nhận khoảng 4.700 giao dịch thổ cư, giảm 23% so với quý trước và tới 64% so với cùng kỳ năm trước. Mức giảm xuất hiện tại nhiều khu vực, trong đó Bồ Đề giảm 76%, Việt Hưng giảm 68%, khu vực phía Tây giảm khoảng 70% và khu vực trung tâm giảm 60%.

Một nguyên nhân được nhắc tới là tâm lý thận trọng trước những thay đổi về quy hoạch và giải phóng mặt bằng. Hà Nội đang triển khai Quy hoạch Thủ đô với tầm nhìn dài hạn, đồng thời thúc đẩy quy hoạch và giải phóng mặt bằng của nhiều dự án. Điều này khiến những căn nhà từng được mua dựa nhiều vào kỳ vọng “mở đường, làm cầu, lên giá” phải được xem xét kỹ hơn về pháp lý và khả năng chịu tác động của quy hoạch.

Khi lợi thế “có đất” phải cạnh tranh với chất lượng sống

Thổ cư không chỉ gặp bài toán thanh khoản mà còn đối mặt với một vấn đề khác: mặt bằng giá đã lên khá cao. Theo dữ liệu được bài báo dẫn từ PropertyGuru Việt Nam, tỷ trọng quan tâm nhà riêng giảm từ 26% xuống 17%; giá rao bán tại một số khu vực cũng thấp hơn khoảng 10–20% so với mức đỉnh.

Trong khi đó, chung cư lại nhận được nhiều sự quan tâm hơn. Tỷ trọng tìm kiếm căn hộ tại Hà Nội tăng từ 38% trong tháng 1 lên 49% vào tháng 6/2026. Đây là một chuyển động đáng chú ý bởi trong thời gian dài, tâm lý sở hữu đất vẫn có vị trí đặc biệt trong quyết định mua nhà của người Việt.

Bài toán tài chính cũng ngày càng cụ thể. Với khoảng 5–6 tỷ đồng, người mua có thể lựa chọn một căn hộ khoảng 70m² tại Hà Nội, trong khi cùng số tiền ở một số khu vực chỉ đủ tiếp cận căn nhà thổ cư khoảng 30m². Khi đó, quyết định không còn đơn giản là “chung cư hay nhà đất”, mà trở thành bài toán giữa diện tích sử dụng, vị trí, pháp lý, tiện ích, môi trường sống và giá trị của số tiền bỏ ra.

Người mua đang chuyển từ sở hữu tài sản sang lựa chọn trải nghiệm?

Điều này không đồng nghĩa nhà đất thổ cư sẽ mất đi sức hấp dẫn. Đất vẫn là một loại tài sản có những đặc tính riêng mà căn hộ không thể thay thế, đặc biệt với người mua đề cao quyền sở hữu đất, khả năng cải tạo hoặc mục tiêu tích sản dài hạn.

Nhưng hành vi người mua đang cho thấy dấu hiệu thay đổi. Thay vì chấp nhận một căn nhà diện tích nhỏ trong ngõ chỉ để sở hữu đất, một bộ phận khách hàng sẵn sàng dịch chuyển ra các khu đô thị mới để đổi lấy diện tích lớn hơn, hạ tầng đồng bộ, an ninh, tiện ích và môi trường sống tốt hơn.

Nếu xu hướng này kéo dài, cạnh tranh trên thị trường nhà ở Hà Nội sẽ không còn đơn thuần nằm ở vị trí. Chất lượng sống trên mỗi đồng vốn bỏ ra có thể trở thành một trong những tiêu chí ngày càng quan trọng.

GÓC NHÌN REVIEW BẤT ĐỘNG SẢN

Điều đáng quan tâm không phải là kết luận “chung cư tốt hơn thổ cư” hay ngược lại. Số liệu hiện tại mới cho thấy một sự thay đổi về thanh khoản và mức độ quan tâm trong một giai đoạn nhất định, chưa đủ để khẳng định một cuộc đảo chiều lâu dài giữa hai loại hình.

Nhưng phía sau những con số ấy là một chuyển động đáng chú ý: “văn hóa nhà đất” đang phải cạnh tranh với “văn hóa trải nghiệm sống”. Khi giá bất động sản ngày càng cao, người mua buộc phải đặt câu hỏi thực dụng hơn: với 5 tỷ, 7 tỷ hay 10 tỷ đồng, mình thực sự nhận lại được điều gì?

Một căn nhà có đất nhưng diện tích nhỏ, ngõ hẹp, khó đỗ xe và tiềm ẩn rủi ro quy hoạch chưa chắc còn mặc nhiên hấp dẫn hơn một căn hộ rộng rãi trong khu đô thị hoàn chỉnh. Ngược lại, một căn chung cư giá quá cao cũng không thể chỉ dựa vào tiện ích để thuyết phục người mua. Thị trường càng trưởng thành, người mua càng ít mua theo định kiến và càng nhiều người mua theo giá trị thực nhận được.

Có thể đây mới là thay đổi đáng chú ý nhất: từ “mua nhà để có tài sản” sang “mua nhà vừa là tài sản, vừa phải đáp ứng một cuộc sống tốt hơn”.