Bất động sản cuối năm 2026: Ba kịch bản về lãi suất, giá bán và thanh khoản

Thị trường bất động sản Việt Nam bước vào những tháng cuối năm 2026 với triển vọng phục hồi nhưng vẫn chịu áp lực từ lãi suất, giá bán và khả năng hấp thụ sản phẩm. Viện Nghiên cứu Kinh tế – Tài chính – Bất động sản Dat Xanh Services (DXS – FERI) đưa ra ba kịch bản phát triển, trong đó phương án được đánh giá có xác suất cao nhất dự báo nguồn cung tăng 20–30%, giá bán đi ngang hoặc tăng nhẹ và tỷ lệ hấp thụ đạt 25–40%.

Ba kịch bản cho thị trường bất động sản cuối năm 2026

Theo báo cáo của DXS – FERI, diễn biến thị trường bất động sản trong nửa cuối năm 2026 tiếp tục phụ thuộc vào nhiều yếu tố vĩ mô. Trong đó, lãi suất được xem là biến số có ảnh hưởng lớn đến khả năng tiếp cận vốn, quyết định mua nhà và thanh khoản thị trường.

Đơn vị nghiên cứu xây dựng ba kịch bản gồm lý tưởng, kỳ vọng và thách thức. Mỗi kịch bản được xác định dựa trên những giả định khác nhau về tăng trưởng kinh tế, chính sách tiền tệ, niềm tin thị trường và khả năng phục hồi dòng vốn.

Đáng chú ý, DXS – FERI đánh giá kịch bản kỳ vọng có xác suất xảy ra cao nhất. Tuy nhiên, đây là dự báo theo những điều kiện giả định, không phải kết quả chắc chắn của thị trường trong các tháng cuối năm.

Kịch bản lý tưởng: Giá bán có thể tăng 5–10%

Kịch bản lý tưởng được xây dựng trên giả định môi trường kinh tế vĩ mô thuận lợi hơn dự báo, niềm tin thị trường phục hồi mạnh và dòng vốn đầu tư quay trở lại tích cực.

Trong điều kiện này, lãi suất thả nổi có thể giảm xuống khoảng 9–11%/năm, tạo điều kiện thuận lợi hơn cho người mua sử dụng vốn vay và các doanh nghiệp phát triển dự án.

DXS – FERI dự báo nguồn cung có thể tăng 30–40%, giá bán tăng khoảng 5–10% và tỷ lệ hấp thụ đạt 40–50%. Đây là kịch bản có mức cải thiện mạnh nhất trong ba phương án được đưa ra.

Tuy nhiên, khả năng xuất hiện kịch bản này phụ thuộc vào việc các yếu tố hỗ trợ cùng diễn biến thuận lợi, đặc biệt là mặt bằng lãi suất và sự phục hồi niềm tin của người mua.

Kịch bản kỳ vọng: Nguồn cung tăng 20–30%, giá bán đi ngang hoặc tăng nhẹ

Trong kịch bản được đánh giá có xác suất xảy ra cao nhất, kinh tế tiếp tục duy trì tăng trưởng ổn định, hệ thống pháp luật từng bước được hoàn thiện và chính sách tiền tệ được điều hành thận trọng.

Theo đó, lãi suất thả nổi dự kiến duy trì trong khoảng 11–13%/năm. Nguồn cung bất động sản có thể tăng 20–30%, trong khi giá bán nhìn chung đi ngang hoặc tăng nhẹ.

Tỷ lệ hấp thụ được dự báo đạt 25–40%, cho thấy khả năng giao dịch có thể cải thiện nhưng chưa xuất hiện sự bứt phá đồng đều trên toàn thị trường.

Đây cũng là kịch bản đặt ra yêu cầu lớn đối với chủ đầu tư trong việc xác định giá bán phù hợp. Khi chi phí vốn vẫn ở mức đáng kể, người mua có xu hướng cân nhắc kỹ hơn về năng lực tài chính và khả năng khai thác thực tế của sản phẩm.

Kịch bản thách thức: Tỷ lệ hấp thụ có thể dưới 20%

Kịch bản thách thức được đặt ra khi những yếu tố hỗ trợ thị trường cải thiện chậm hơn kỳ vọng, kinh tế thế giới tiếp tục diễn biến phức tạp và áp lực lạm phát gia tăng.

Trong trường hợp này, lãi suất thả nổi có thể duy trì ở mức 13–15%/năm. Chi phí sử dụng vốn cao tiếp tục tạo sức ép đối với người mua nhà, nhà đầu tư và doanh nghiệp phát triển dự án.

DXS – FERI dự báo nguồn cung tăng khoảng 15–20%, giá bán có xu hướng giảm nhẹ và tỷ lệ hấp thụ duy trì dưới 20%.

Nếu kịch bản này xảy ra, thanh khoản thị trường có thể tiếp tục ở mức thấp, đặc biệt đối với những sản phẩm có giá bán cao, phụ thuộc nhiều vào vốn vay hoặc thiếu nhu cầu sử dụng thực tế.

Bảng so sánh ba kịch bản bất động sản cuối năm 2026

Lưu ý: Các chỉ tiêu là dự báo theo kịch bản của DXS – FERI, không phải số liệu kết quả đã ghi nhận.

Đầu tư công, FDI và hoàn thiện pháp lý tiếp tục hỗ trợ thị trường

Bên cạnh dự báo của DXS – FERI, nhiều chuyên gia cho rằng thị trường bất động sản cuối năm 2026 vẫn có những động lực hỗ trợ từ kinh tế vĩ mô.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), nhận định việc thúc đẩy đầu tư công, phát triển hạ tầng, đô thị hóa, công nghiệp, dịch vụ và xuất nhập khẩu có thể tạo hiệu ứng lan tỏa đến đầu tư, việc làm và nhu cầu nhà ở.

Theo ông, việc tiếp tục hoàn thiện hệ thống pháp luật về đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản cũng được kỳ vọng góp phần tháo gỡ những vướng mắc pháp lý, khơi thông nguồn lực và thúc đẩy nguồn cung.

Sự xuất hiện của các dự án quy mô lớn dọc những trục hạ tầng mới có thể giúp thị trường gia tăng nguồn hàng cả về quy mô lẫn loại hình sản phẩm. Đồng thời, cơ cấu nguồn cung được kỳ vọng cân bằng hơn khi nhà ở xã hội, nhà cho thuê và những sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực được thúc đẩy.

Tuy nhiên, tác động của các chính sách và dự án hạ tầng sẽ phụ thuộc vào tiến độ thực hiện, khả năng hoàn thiện pháp lý và mức độ phù hợp của sản phẩm với nhu cầu thị trường.

VARS IRE: Phục hồi khó diễn ra đồng đều giữa các phân khúc

Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE) nhận định thị trường bước sang quý IV/2026 tiếp tục được hỗ trợ bởi triển vọng tăng trưởng kinh tế, dòng vốn FDI, đầu tư công và quá trình hoàn thiện khung pháp lý.

Theo dự báo của đơn vị này, nguồn cung nhà ở thương mại có thể duy trì ở mức tương đương quý III, trong khi nhà ở xã hội được kỳ vọng có thêm nhiều dự án triển khai.

Yếu tố mùa vụ cũng có thể thúc đẩy nhu cầu giao dịch nhà ở trong những tháng cuối năm. Tuy nhiên, sự phục hồi khó diễn ra đồng đều giữa các phân khúc và khu vực.

Giá bán sơ cấp tiếp tục chịu áp lực tăng từ chi phí phát triển dự án, trong khi các sản phẩm mang tính đầu cơ, thiếu cộng đồng dân cư hoặc không có khả năng khai thác thực tế có thể tiếp tục gặp khó khăn về thanh khoản.

Điều này cho thấy thị trường có thể đồng thời xuất hiện hai xu hướng: những dự án đáp ứng nhu cầu thực duy trì sức mua, trong khi một số sản phẩm đầu cơ vẫn khó tìm được người mua dù mặt bằng nguồn cung tăng lên.

Căn hộ, nhà ở xã hội và bất động sản cho thuê được chú ý

Theo DXS – FERI, căn hộ tiếp tục được dự báo đóng vai trò dẫn dắt thị trường bất động sản trong thời gian tới.

Nguồn hàng mới chủ yếu đến từ các đại đô thị, khu đô thị tích hợp, dự án xanh hoặc những dự án có hệ thống tiện ích hoàn chỉnh và khả năng kết nối hạ tầng thuận lợi.

Đối với thị trường cho thuê, giá thuê được dự báo ổn định hoặc tăng nhẹ tại những khu vực trung tâm, nơi nhu cầu ở thực vẫn duy trì ở mức cao.

Ở một góc nhìn khác, ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch Tập đoàn G6, cho rằng nhà ở xã hội có thể trở thành phân khúc dẫn dắt nhờ nhu cầu lớn và các chính sách hỗ trợ từ Nhà nước.

Ông cũng nhận định việc số hóa dữ liệu đất đai và các đề xuất chính sách thuế đối với bất động sản có thể khiến thị trường trầm lắng hơn trong ngắn hạn, nhưng góp phần nâng cao tính minh bạch và hướng đến phát triển bền vững về lâu dài.

Đối với căn hộ thương mại, thách thức quan trọng hiện nay nằm ở bài toán định giá. Những doanh nghiệp có khả năng đưa sản phẩm về mức giá phù hợp hơn với khả năng chi trả của người mua có thể tạo lợi thế trong cạnh tranh và cải thiện thanh khoản.

GÓC NHÌN REVIEW BẤT ĐỘNG SẢN

Ba kịch bản của DXS – FERI cho thấy lãi suất vẫn là yếu tố có ảnh hưởng lớn đến triển vọng thị trường bất động sản cuối năm 2026. Khi chi phí vay vốn duy trì ở mức cao, người mua ở thực phải cân đối chặt chẽ khả năng trả nợ, trong khi nhà đầu tư cũng khó duy trì những chiến lược phụ thuộc vào đòn bẩy tài chính.

Điểm đáng quan tâm là nguồn cung tăng không đồng nghĩa thanh khoản sẽ phục hồi tương ứng. Nếu giá bán tiếp tục vượt khả năng chi trả, thị trường có thể xuất hiện tình trạng nhiều sản phẩm được đưa ra nhưng tỷ lệ giao dịch thực tế vẫn thấp.

Trong bối cảnh đó, sự phân hóa giữa các phân khúc có thể tiếp tục rõ nét. Những dự án có pháp lý hoàn chỉnh, vị trí phù hợp, nhu cầu sử dụng thực tế và giá bán hợp lý sẽ có cơ sở duy trì sức mua tốt hơn.

Đối với doanh nghiệp, khả năng định giá sản phẩm sát thị trường có thể quan trọng không kém việc gia tăng nguồn cung. Đối với người mua, quyết định tài chính cần dựa trên khả năng chi trả dài hạn thay vì kỳ vọng thị trường sẽ nhanh chóng bước vào một chu kỳ tăng giá mới.

Thị trường bất động sản cuối năm 2026 có thể tiếp tục phục hồi, nhưng chất lượng phục hồi cần được đo bằng giao dịch thực tế, khả năng hấp thụ và mức độ đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân.