Một số trường hợp chuyển nhượng căn hộ đang chấp nhận mức giảm từ 200 triệu đến 500–800 triệu đồng để thu hồi vốn. Diễn biến này chưa đủ để kết luận thị trường chung cư bán tháo, nhưng cho thấy rủi ro rõ hơn với nhóm sử dụng đòn bẩy cao khi thời gian nắm giữ kéo dài.
Từ kỳ vọng tăng giá sang ưu tiên thu hồi vốn
Thị trường chuyển nhượng căn hộ đang xuất hiện thêm những tin rao “cắt lỗ” khi một bộ phận nhà đầu tư muốn rút vốn nhanh. Theo khảo sát được bài nguồn dẫn, tại một dự án trên đường Tố Hữu, phường Đại Mỗ, Hà Nội, một căn 2 phòng ngủ diện tích 68 m² đang được chủ sở hữu rao giảm khoảng 200 triệu đồng. Tổng giá trị căn hộ thanh toán theo tiến độ được cho biết ở mức hơn 7,2 tỷ đồng.
Người bán cho biết quyết định giảm giá xuất phát từ việc thanh khoản không đạt kỳ vọng trong khi tiếp tục nắm giữ đồng nghĩa phải cân đối thêm một khoản tiền đáng kể hàng tháng. Đây là sự thay đổi khá rõ về mục tiêu: từ kỳ vọng bán lại khi giá tăng sang ưu tiên thu hồi vốn và giảm nghĩa vụ tài chính.
Mức giảm lớn hơn được bài báo ghi nhận tại một dự án ở Hưng Yên, gần khu vực Gia Lâm, Hà Nội. Một căn 1 phòng ngủ đã thanh toán 25%, tương đương khoảng 730 triệu đồng, được chủ sở hữu chấp nhận thu về khoảng 250 triệu đồng để chuyển nhượng. Nếu tính theo các con số được cung cấp, phần vốn chấp nhận giảm vào khoảng gần 500 triệu đồng. Một căn 2 phòng ngủ khác cũng được rao với mức lỗ khoảng 700 triệu đồng.
Cá biệt có những trường hợp được cho biết chấp nhận giảm 500–800 triệu đồng nhưng thanh khoản vẫn chưa xuất hiện ngay. Một nhà đầu tư trong bài cho biết đã gửi môi giới rao bán hơn một tháng nhưng chưa có khách hỏi mua. Điều này cho thấy giảm giá và có thanh khoản vẫn là hai khái niệm khác nhau.
Đòn bẩy khiến thời gian trở thành một loại chi phí
Những trường hợp trên chưa phải cơ sở để kết luận toàn bộ thị trường căn hộ đang bước vào một đợt bán tháo. Ngay trong bài nguồn, các chuyên gia cũng cho rằng áp lực tập trung nhiều hơn ở nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy lớn, kỳ vọng lợi nhuận trong thời gian ngắn nhưng chưa tính đầy đủ khả năng chịu đựng nếu thị trường cần nhiều thời gian hơn để thanh khoản.
Với một căn hộ mua bằng vốn tự có, chủ sở hữu có thể lựa chọn tiếp tục nắm giữ nếu triển vọng dài hạn vẫn phù hợp. Nhưng khi sử dụng vốn vay, phép tính hoàn toàn khác. Ngoài giá mua, hiệu quả đầu tư còn chịu tác động bởi lãi vay, các đợt thanh toán tiếp theo, chi phí cơ hội và thời gian nắm giữ.
Bà Nguyễn Hồng Vân, Trưởng Thị trường Hà Nội của JLL Việt Nam, được bài nguồn dẫn nhận định chi phí lãi vay thời gian qua đã ảnh hưởng đến khả năng thanh toán của người mua và thị trường bắt đầu ghi nhận sự chững lại. Điều này đặc biệt đáng chú ý ở thời điểm người mua phải hoàn thành những khoản thanh toán lớn trước khi nhận nhà.
Khi đó, ngay cả trong trường hợp giá căn hộ không giảm mạnh, tổng chi phí sở hữu vẫn có thể tiếp tục tăng. Nếu thanh khoản kéo dài hơn dự kiến, khoản lợi nhuận kỳ vọng ban đầu có thể bị chi phí vốn bào mòn từng tháng.
“Cắt lỗ” của người bán chưa phải giá trị của căn hộ
Điểm cần thận trọng là không lấy một số trường hợp giảm vài trăm triệu đồng để suy rộng thành mặt bằng chung của thị trường. Mỗi người bán có giá vốn, tỷ lệ vay, lịch thanh toán và mức độ cần tiền khác nhau. Hai căn hộ giống nhau có thể được hai chủ sở hữu đưa ra quyết định hoàn toàn khác chỉ vì cấu trúc tài chính khác nhau.
Điều đó cũng có ý nghĩa với người đang tìm mua. Một căn được quảng cáo “cắt 700 triệu” chưa tự động trở thành cơ hội nếu giá sau khi giảm vẫn chưa hấp dẫn so với sản phẩm tương đương, hoặc người nhận chuyển nhượng phải tiếp tục gánh một lịch thanh toán lớn.
Ngược lại, trong trường hợp tài sản có pháp lý rõ ràng, chất lượng phù hợp, giá chuyển nhượng thực sự thấp hơn thị trường và người mua có cấu trúc tài chính an toàn, áp lực của người bán có thể tạo ra lợi thế đàm phán. Vì vậy, tình trạng tài chính của người bán và giá trị của tài sản cần được đánh giá như hai vấn đề riêng biệt.
? GÓC NHÌN REVIEW BẤT ĐỘNG SẢN
Câu chuyện đáng chú ý nhất phía sau những căn hộ “cắt lỗ” vài trăm triệu không phải là chung cư đã hết hấp dẫn. Nó cho thấy đòn bẩy có thể biến thời gian từ lợi thế thành áp lực: tài sản có thể cần 3–5 năm để thể hiện giá trị, nhưng dòng tiền của nhà đầu tư có thể chỉ chịu được 12–18 tháng.
Vì vậy, phép tính trước khi đầu tư không nên dừng ở “giá có thể tăng bao nhiêu?” mà cần thêm một kịch bản khó hơn: “Nếu 2–3 năm tới giá không tăng và chưa bán được, mình có đủ sức giữ tài sản hay không?” Nếu câu trả lời không chắc chắn, rủi ro lớn nhất có thể không nằm ở căn hộ được chọn, mà nằm ngay trong cách tài trợ cho thương vụ đó.
TẢI BẢNG GIÁ