Nhiều chủ đất tại Hà Nội đang hạ giá chào bán để tìm thanh khoản, trong đó có những tin rao giảm tới hàng tỷ đồng. Tuy nhiên, mức giảm tập trung nhiều hơn ở thị trường thứ cấp và nhóm sử dụng đòn bẩy, trong khi giá rao giảm chưa đồng nghĩa giao dịch thực tế đã hình thành ở mức tương ứng.
Rao giảm hàng tỷ đồng nhưng người mua vẫn thận trọng
Thị trường đất nền đang xuất hiện nhiều thông tin giảm giá và “cắt lỗ” khi một bộ phận chủ sở hữu muốn đẩy nhanh thanh khoản. Theo khảo sát được Lao Động dẫn, tại một số khu vực Hà Nội như Hà Đông, Đông Anh, Sóc Sơn cũ và Hòa Lạc, mức giảm trên tin rao phổ biến từ 500 triệu đồng đến 1–3 tỷ đồng, cá biệt có trường hợp được quảng cáo giảm gần 4 tỷ đồng.
Diễn biến này nối tiếp xu hướng điều chỉnh tại một số khu vực từng trải qua giai đoạn giá tăng mạnh. Tuy nhiên, điều đáng chú ý là giá chào bán giảm nhưng sức mua chưa cải thiện tương ứng. Theo VARS IRE được nguồn dẫn, đất nền tiếp tục là một trong những phân khúc chịu áp lực thanh khoản lớn trong quá trình thị trường tái cơ cấu.
Nhóm sản phẩm gặp khó hơn là những tài sản mà quyết định mua trước đây phụ thuộc nhiều vào thông tin quy hoạch hoặc kỳ vọng tăng giá trong tương lai. Khi kỳ vọng thay đổi, khả năng sử dụng và khai thác thực tế hạn chế khiến người mua mới thận trọng hơn, ngay cả khi chủ sở hữu đã hạ mức giá mong muốn.
Đây cũng là lý do cần phân biệt giá rao giảm với giá giao dịch giảm. Một tin đăng có thể được điều chỉnh nhiều lần nhưng chỉ khi giao dịch thực sự hoàn tất mới có thêm căn cứ xác định mức giá thị trường đang chấp nhận.
Đòn bẩy biến thời gian thành áp lực
Theo ông Nguyễn Chí Thanh, Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), tình trạng giảm giá chào bán trên thị trường chuyển nhượng, thậm chí “cắt lỗ”, tập trung ở nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính lớn. Điều này cho thấy cùng sở hữu một tài sản nhưng sức chịu đựng của từng nhà đầu tư có thể rất khác nhau.
Người mua hoàn toàn bằng vốn tự có có thể lựa chọn tiếp tục nắm giữ khi thị trường chậm. Ngược lại, với tài sản được tài trợ bằng khoản vay lớn, mỗi tháng chờ thêm đồng nghĩa tiếp tục phát sinh chi phí lãi vay. Nếu tài sản không tạo dòng tiền, thời gian càng kéo dài thì áp lực tài chính càng lớn.
Ông Thanh dự báo từ quý IV/2026, áp lực thoát hàng của nhóm sử dụng đòn bẩy có thể gia tăng khi nguồn cung mới và lượng sản phẩm chuẩn bị bàn giao tiếp tục xuất hiện. Đây là dự báo của chuyên gia, không nên hiểu rằng thị trường chắc chắn sẽ bước vào một đợt bán tháo trên diện rộng.
Nguồn bài cũng dẫn nhận định rằng so với mức tăng nóng khoảng 30–40% trong hai năm trước, mức điều chỉnh hiện tại vẫn chưa lớn trong nhiều trường hợp. Vì vậy, một tài sản được người bán gọi là “cắt lỗ” chưa chắc đã trở về mức giá phù hợp với khả năng chi trả hoặc định giá của người mua hiện tại.
Vì sao giảm giá chưa kéo được thanh khoản?
Một phần câu trả lời nằm ở sự thay đổi tiêu chí của dòng tiền. Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam PropertyGuru Việt Nam, cho rằng diễn biến điều chỉnh chủ yếu xuất hiện trên thị trường thứ cấp, trong khi nhiều dự án sơ cấp mới vẫn thiết lập mặt bằng giá cao. Theo ông, đây thiên về quá trình tái cân bằng hơn là dấu hiệu toàn bộ thị trường cùng suy giảm.
Người mua hiện cũng có xu hướng ưu tiên sản phẩm có nhu cầu sử dụng, pháp lý rõ ràng và khả năng hưởng lợi thực tế từ hạ tầng. Theo dữ liệu Batdongsan.com.vn được bài nguồn dẫn, 64% người mua chung cư nhằm phục vụ nhu cầu ở thực, 36% mua để đầu tư.
Điều này tạo ra bất lợi tương đối cho những lô đất mà giá trị chủ yếu được xây dựng trên kỳ vọng. Nếu khu đất chưa tạo ra dòng tiền, nhu cầu sử dụng thấp và câu chuyện tăng giá suy yếu, người mua có nhiều lý do hơn để chờ đợi thay vì xuống tiền ngay khi thấy một tin rao “giảm 20%” hay “cắt vài tỷ”.
Vì vậy, điều thị trường đang tìm kiếm không đơn thuần là một mức giảm đủ lớn trên quảng cáo. Đó phải là mức giá đủ hấp dẫn so với giá trị tài sản, khả năng sử dụng, pháp lý, vị trí và thanh khoản thực tế.
? GÓC NHÌN REVIEW BẤT ĐỘNG SẢN
“Cắt lỗ” là trạng thái của người bán, chưa phải thước đo giá trị của tài sản. Muốn biết một lô đất giảm 1–3 tỷ đồng có thực sự hấp dẫn hay không, cần biết giá mua ban đầu, mức giá từng được đẩy lên, giao dịch tương đồng hiện tại và quan trọng nhất là mức giá có người sẵn sàng trả tiền thật.
Nếu quý IV/2026 xuất hiện thêm áp lực từ nhóm sử dụng đòn bẩy, thị trường có thể có thêm cơ hội cho người có tiền mặt. Nhưng người bán cần tiền không tự động biến mọi tài sản thành cơ hội. Trong một thị trường thanh khoản thấp, lợi thế lớn nhất của người mua không phải săn chữ “cắt lỗ”, mà là đủ kiên nhẫn để phân biệt giá rao – giá kỳ vọng – và giá giao dịch thực.
TẢI BẢNG GIÁ