Pháp luật đã quy định cơ chế điều tiết khi thị trường bất động sản có diễn biến phức tạp, ảnh hưởng đến ổn định kinh tế - xã hội. Tuy nhiên, các ý kiến góp ý cho rằng cần làm rõ hơn những tiêu chí xác định thời điểm kích hoạt, mức độ can thiệp và cơ chế chấm dứt biện pháp điều tiết.
Từ một khái niệm định tính đến nhu cầu về “ngưỡng kích hoạt”
Điều 77 Luật Kinh doanh BĐS 2023 quy định Nhà nước điều tiết trong trường hợp thị trường có diễn biến phức tạp ảnh hưởng đến ổn định kinh tế - xã hội. Việc điều tiết phải bảo đảm tính thống nhất của nền kinh tế, tôn trọng tối đa quy luật thị trường, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên, đồng thời phù hợp về thời điểm và đối tượng áp dụng.
Trong dự thảo Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi đang được công bố lấy ý kiến, Điều 55 tiếp tục quy định nguyên tắc điều tiết khi thị trường có diễn biến phức tạp, ảnh hưởng đến ổn định kinh tế - xã hội. Dự thảo đồng thời đề cập các công cụ như quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, phát triển nhà ở, tín dụng và chuyển đổi số.
Vấn đề được Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường BĐS Việt Nam đặt ra là khái niệm “diễn biến phức tạp” chưa đủ cụ thể. Nếu thiếu tiêu chí định lượng, việc xác định thị trường đã tới ngưỡng cần điều tiết hay chưa có thể xuất hiện cách hiểu khác nhau, trong khi một quyết định can thiệp có khả năng ảnh hưởng trực tiếp tới đầu tư, huy động vốn, triển khai dự án và quyền lợi người mua.
Vì vậy, các ý kiến đề xuất nghiên cứu hệ thống chỉ báo gồm biến động giá, thanh khoản, lượng giao dịch, nguồn cung, tín dụng BĐS, mức mất cân đối cung – cầu và khả năng ảnh hưởng đến kinh tế - xã hội. Điểm cần nhấn mạnh là đây là đề xuất hoàn thiện cơ chế, không nên trình bày những chỉ báo này như các ngưỡng pháp lý đã được ban hành.
Không phải biến động nào cũng cần cùng một mức can thiệp
Luật hiện hành đã cho phép sử dụng nhiều nhóm công cụ điều tiết, từ điều chỉnh quy hoạch, nguồn cung và cơ cấu sản phẩm đến hỗ trợ lãi suất, chính sách tài chính và tín dụng. Nhưng vấn đề tiếp theo là lựa chọn công cụ nào tương ứng với mức độ bất ổn nào.
PGS.TS Trần Kim Chung cho rằng với những bất ổn cục bộ có thể ưu tiên theo dõi, cảnh báo, tăng công khai thông tin hoặc điều chỉnh chính sách. Những biện pháp can thiệp ở mức độ cao hơn chỉ nên được xem xét khi vấn đề nghiêm trọng và có nguy cơ ảnh hưởng rộng đến thị trường cũng như kinh tế - xã hội.
Cách tiếp cận này tạo ra một logic điều tiết theo tầng: nhận diện → cảnh báo → điều chỉnh → can thiệp, thay vì một công cụ được sử dụng cho mọi trạng thái của thị trường. Nếu điều kiện áp dụng được quy định rõ, doanh nghiệp và người dân cũng có khả năng dự báo tốt hơn môi trường chính sách.
Việc hoàn thiện cơ chế điều tiết thị trường BĐS cũng đã được xác định là một trong những định hướng của quá trình sửa luật. Nghị quyết 175/NQ-CP ngày 3/7/2026 của Chính phủ thông qua nhóm chính sách sửa đổi Luật Kinh doanh BĐS, trong đó có nội dung hoàn thiện cơ chế điều tiết để hướng tới thị trường phát triển hiệu quả và bền vững.
Một cơ chế điều tiết cũng cần “điểm thoát”
Một vấn đề khác được các chuyên gia đề cập là thời hạn áp dụng và cơ chế đánh giá hiệu quả. Nếu thị trường đã trở lại trạng thái ổn định, biện pháp được áp dụng trước đó cũng cần có cơ chế xem xét điều chỉnh hoặc chấm dứt.
Điều này đặc biệt quan trọng với bất động sản bởi thị trường có liên hệ trực tiếp với tín dụng, ngân hàng, xây dựng và nhiều ngành kinh tế khác. Một biện pháp có thể phù hợp trong thời kỳ giá tăng nóng nhưng chưa chắc còn phù hợp khi thanh khoản suy giảm hoặc nguồn cung thiếu hụt.
Do đó, tính minh bạch của cơ chế điều tiết không chỉ nằm ở việc công bố Nhà nước có những công cụ gì, mà còn ở ba câu hỏi cụ thể hơn: khi nào công cụ được kích hoạt, mức độ nào được áp dụng và điều kiện nào để kết thúc.
? GÓC NHÌN REVIEW BẤT ĐỘNG SẢN
Một thị trường trưởng thành không có nghĩa Nhà nước hoàn toàn đứng ngoài, cũng không đồng nghĩa mọi biến động đều cần can thiệp. Điều quan trọng hơn là xây dựng một cơ chế đủ minh bạch để doanh nghiệp và người dân có thể hiểu trước đâu là tín hiệu bất thường và phản ứng chính sách có thể diễn ra theo cấp độ nào.
Nếu có thể lượng hóa hợp lý các chỉ báo và gắn chúng với từng tầng biện pháp, cơ chế điều tiết sẽ chuyển từ “phản ứng khi vấn đề đã xảy ra” sang “nhận diện và quản trị rủi ro”. Và có lẽ đây mới là phần đáng chú ý nhất của lần sửa đổi này.
TẢI BẢNG GIÁ