Những điều chỉnh trong năm 2026 cho thấy tín dụng BĐS đang được phân loại chi tiết hơn thay vì mở rộng đồng loạt. Nhà ở xã hội, khu công nghiệp, khu chế xuất và một số loại hình du lịch – dịch vụ được tạo thêm dư địa trong cách kiểm soát tăng trưởng tín dụng BĐS, trong khi tổng tín dụng vẫn chịu kiểm soát.
Không phải mọi dòng vốn BĐS đều được đối xử giống nhau
Theo nội dung bài viết, Công văn 4551 ngày 29/5/2026 quy định trong khoảng thời gian từ 1/1 đến 31/12/2026, phần dư nợ tăng thêm so với cuối năm 2025 của nhà ở xã hội, khu công nghiệp và khu chế xuất không được tính vào dư nợ BĐS khi kiểm soát tăng trưởng tín dụng lĩnh vực này.
Đến ngày 16/9, Công văn 8509 tiếp tục mở rộng cách xử lý này với phần dư nợ tăng thêm của nhà hàng, khách sạn, khu du lịch, sinh thái và nghỉ dưỡng. Đây cũng là nội dung đáng chú ý trong chính sách tín dụng BĐS năm nay: những tài sản có chức năng kinh tế khác nhau bắt đầu được phân loại rõ hơn thay vì cùng nằm trong một cách kiểm soát chung.
Tuy nhiên, điều này không có nghĩa tổng room tín dụng của ngân hàng tự động tăng tương ứng. Cách hiểu phù hợp hơn là một số khoản vay được đưa ra ngoài phạm vi tính tăng trưởng tín dụng BĐS, qua đó tạo thêm dư địa bên trong danh mục cho vay của ngân hàng.
Từ “nới room” sang phân bổ vốn có chọn lọc
PGS.TS Đặng Ngọc Đức, Viện trưởng Viện Công nghệ tài chính – Trường Đại học Đại Nam, gọi cách điều hành này là “nới room có chọn lọc”. Theo phân tích được nguồn bài viết dẫn lại, room tín dụng tổng thể vẫn được kiểm soát, nhưng một số nhóm BĐS ưu tiên có thêm không gian tiếp cận vốn.
Đây là khác biệt quan trọng. Nếu tín dụng được mở đồng loạt, dòng tiền có thể cùng chảy vào nhiều loại tài sản với mức độ rủi ro khác nhau. Khi phân loại theo chức năng, cơ quan điều hành có thể tạo thêm dư địa cho nhà ở xã hội, sản xuất công nghiệp hoặc tài sản khai thác dịch vụ mà không đồng nghĩa nới điều kiện cho toàn bộ thị trường BĐS.
Cách điều hành này cũng phù hợp với nguyên tắc lâu nay của NHNN là hướng tín dụng vào sản xuất – kinh doanh và các lĩnh vực ưu tiên, đồng thời kiểm soát những lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro. Đây là định hướng NHNN đã nhiều lần nhấn mạnh trong điều hành tín dụng.
Doanh nghiệp có thể phân hóa mạnh hơn về khả năng vay vốn
Hệ quả đáng quan tâm tiếp theo nằm ở phía doanh nghiệp. Khi dòng tín dụng được phân loại kỹ hơn, yếu tố quyết định không chỉ là một dự án có thuộc lĩnh vực BĐS hay không mà còn nằm ở pháp lý, tiến độ, khả năng triển khai, nhu cầu thị trường và phương án tạo dòng tiền.
Điều này có thể khiến hai dự án cùng cần vốn nhưng khả năng tiếp cận ngân hàng rất khác nhau. Dự án có hồ sơ pháp lý đầy đủ, cấu trúc tài chính hợp lý và đầu ra rõ ràng có lợi thế hơn trong quá trình thẩm định. Ngược lại, việc một phân khúc được tạo thêm dư địa tín dụng không có nghĩa mọi dự án thuộc phân khúc đó mặc nhiên được vay.
Ở phía người mua nhà, câu chuyện cũng tương tự. Bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng Giám đốc JLL Việt Nam, nhận định lãi suất tiếp tục tác động trực tiếp tới sức mua khi mặt bằng giá nhà còn cao. Một mức lãi suất ưu đãi ban đầu có thể hỗ trợ người vay, nhưng để đánh giá toàn bộ khoản vay cần nhìn cả lãi suất sau thời gian ưu đãi và nghĩa vụ tài chính dài hạn.
? GÓC NHÌN REVIEW BẤT ĐỘNG SẢN
Điểm đáng theo dõi nhất không phải tín dụng BĐS năm 2026 “nới hay siết”. Hai từ này quá đơn giản để mô tả những gì đang diễn ra. Câu hỏi phù hợp hơn là: dòng vốn được mở ở đâu, dành cho hoạt động nào và dựa trên chất lượng tài sản ra sao?
Nếu xu hướng phân loại tiếp tục rõ hơn, tín dụng có thể trở thành một bộ lọc của thị trường: vốn không biến mất, nhưng khả năng tiếp cận vốn sẽ khác nhau. Khi đó, lợi thế của doanh nghiệp không chỉ nằm ở quỹ đất mà còn ở pháp lý, khả năng triển khai và việc dự án có thực sự tạo ra nhu cầu hoặc dòng tiền hay không.
TẢI BẢNG GIÁ