Hơn 100 tỷ USD mắc kẹt trong các dự án bất động sản: Khi đất và vốn cùng nằm im

Hơn 3 triệu tỷ đồng nằm trong các dự án tắc nghẽn

Một con số đáng chú ý về nguồn lực đang mắc kẹt trong thị trường bất động sản vừa được đưa ra tại tọa đàm chuyên sâu tổ chức tại TP.HCM. PGS.TS Trần Đình Thiên, nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam, cho biết cả nước có khoảng 4.000 dự án bất động sản gặp tắc nghẽn, với tổng vốn tồn đọng sau rà soát hơn 3 triệu tỷ đồng, tương đương trên 100 tỷ USD.

Cần lưu ý đây là con số được ông Thiên dẫn tại tọa đàm, không nên diễn giải thành một thống kê độc lập do Review Bất Động Sản xác lập. Một nguồn tường thuật khác về cùng sự kiện cho biết ông Thiên dẫn thông tin từ Bộ Tài chính và cho rằng lượng vốn từng được ước tính ở mức 5–6 triệu tỷ đồng, trong khi số liệu rà soát gần đây khoảng 3 triệu tỷ đồng.

Quy mô hơn 100 tỷ USD giúp hình dung phần nào mức độ của vấn đề, nhưng tiền chỉ là một lớp. Một dự án đình trệ còn đồng nghĩa với đất đai chưa được khai thác đúng kế hoạch, công trình chưa hình thành, doanh nghiệp chưa thể quay vòng vốn và sản phẩm chưa thể tham gia thị trường. Khi tình trạng này kéo dài trên hàng nghìn dự án, vấn đề vượt ra khỏi phạm vi riêng của ngành bất động sản.

Khoảng 1.000 dự án đã được gỡ vướng

Theo PGS.TS Trần Đình Thiên, khoảng 70–80% vướng mắc được cho là xuất phát từ xung đột và chồng chéo của hệ thống pháp luật. Sau khoảng hai năm thúc đẩy xử lý, khoảng 1.000 dự án trên cả nước đã được tháo gỡ; hơn 1.000 dự án khác đang tiếp tục được xem xét.

Con số này cho thấy quá trình giải phóng nguồn lực đã bắt đầu có chuyển động. Ông Thiên cũng đặt vấn đề rằng nếu khơi thông được khoảng 50 tỷ USD từ nguồn lực đang đóng băng, đây có thể tạo ra một dòng vốn đáng kể cho nền kinh tế.

Một hướng được đề cập là tăng phân cấp, trao thêm quyền xử lý cho địa phương đối với những dự án quy mô nhỏ và vừa. Logic ở đây khá rõ: nếu mọi hồ sơ đều phải đi qua những quy trình xử lý kéo dài ở nhiều cấp, chi phí thời gian tiếp tục tích tụ trong khi đất và vốn vẫn chưa thể hoạt động.

Gỡ pháp lý chưa phải điểm cuối

Tuy nhiên, sẽ thiếu một nửa bức tranh nếu cho rằng chỉ cần tháo gỡ thủ tục là hàng nghìn dự án lập tức có thể quay trở lại thị trường. Khi một dự án được “mở khóa” về pháp lý, chủ đầu tư vẫn phải giải quyết bài toán vốn, xây dựng, sản phẩm, giá bán và khả năng hấp thụ.

Dữ liệu thị trường hiện nay phần nào cho thấy điều đó. Theo Bộ Xây dựng được Tạp chí Kinh tế - Tài chính dẫn lại, quý II/2026 cả nước còn khoảng 39.300 sản phẩm bất động sản chưa được tiêu thụ. Nguồn cung mới phục hồi nhanh hơn tốc độ hấp thụ, cho thấy có dự án để bán chưa đồng nghĩa thị trường sẽ mua ở mọi mức giá và mọi loại sản phẩm.

Vì thế, quá trình khơi thông nguồn lực bất động sản có ít nhất hai bước khác nhau. Bước thứ nhất là tháo những điểm nghẽn khiến dự án không thể triển khai. Bước thứ hai khó hơn: biến dự án đã được tháo gỡ thành tài sản có khả năng sử dụng, tạo dòng tiền và đáp ứng nhu cầu thực của nền kinh tế.

GÓC NHÌN REVIEW BẤT ĐỘNG SẢN

Nếu chỉ đọc headline “hơn 100 tỷ USD đang đắp chiếu”, câu chuyện rất dễ bị thu hẹp thành vấn đề thiếu vốn của ngành bất động sản. Nhưng bản chất sâu hơn là hiệu quả sử dụng nguồn lực. Đất đã được dành cho dự án nhưng không tạo ra công trình; vốn đã được đưa vào nhưng không quay vòng; hạ tầng xung quanh đã đầu tư nhưng dự án không vận hành – tất cả đều tạo ra một dạng chi phí cơ hội cho nền kinh tế.

Bởi vậy, gỡ dự án không đồng nghĩa với cứu bằng mọi giá. Những dự án có cơ sở pháp lý để tiếp tục cần được tháo gỡ nhanh và minh bạch; ngược lại, những dự án không còn phù hợp, kéo dài hoặc không đủ khả năng triển khai cũng cần cơ chế xử lý để đất đai không tiếp tục nằm im.

Điều đáng theo dõi trong thời gian tới vì thế không chỉ là bao nhiêu dự án được gỡ mà là sau khi gỡ, bao nhiêu dự án thực sự được xây dựng, bao nhiêu nguồn cung đi vào sử dụng và bao nhiêu dòng vốn quay trở lại nền kinh tế. Đó mới là thước đo thực chất của việc giải phóng hơn 100 tỷ USD nguồn lực đang được nhắc tới.

100 tỷ USD đáng chú ý. Nhưng giá trị lớn nhất không nằm ở việc “mở khóa” con số ấy, mà ở khả năng biến đất và vốn đang nằm im thành tài sản thực sự tạo ra giá trị.