Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cho thấy, tỷ lệ khách hàng mua chung cư với mục đích “lướt sóng” hiện chỉ còn khoảng 4%, giảm rất sâu so với mức 30-40% của những năm trước. Trong khi đó, 67% giao dịch hiện phục vụ nhu cầu ở thực và khoảng 30% mua để cho thuê.

Các con số này phản ánh sự thay đổi mang tính bước ngoặt của thị trường căn hộ sau thời kỳ tăng giá mạnh. Nếu trước đây nhiều nhà đầu tư tham gia thị trường với kỳ vọng “mua nhanh - bán nhanh” để hưởng chênh lệch, thì hiện nay tâm lý đầu cơ ngắn hạn đang suy yếu đáng kể. Thay vào đó, thị trường hiện chủ yếu được dẫn dắt bởi nhu cầu ở thực và nhu cầu mua để khai thác cho thuê.

Khách hàng mua chung cư với mục đích “lướt sóng” hiện chỉ còn khoảng 4%, giảm rất sâu so với những năm trước.

Theo ông Đồng Quang Cảnh, Quản lý Kinh doanh cấp cao Batdongsan.com.vn dòng tiền đang có xu hướng tìm về những giá trị thực và bền vững hơn. Mặt bằng giá căn hộ neo ở mức cao cũng khiến người mua thay đổi hành vi.

“Nhiều khách hàng chuyển hướng sang thị trường thứ cấp, ưu tiên các căn hộ đã hoàn thiện, có thể ở ngay với mức giá dễ tiếp cận hơn”, ông Cảnh cho biết.

Cũng theo vị này, xu hướng dịch chuyển khỏi khu vực nội đô ngày càng rõ rệt khi người mua mở rộng phạm vi tìm kiếm sang khu vực vùng ven Hà Nội và các tỉnh lân cận như Hưng Yên, Bắc Ninh để tìm kiếm mức giá hợp lý hơn.

Diễn biến trên cho thấy thị trường chung cư Hà Nội đã bước qua giai đoạn tăng trưởng “nóng” đồng loạt để tiến vào chu kỳ sàng lọc khắt khe hơn. Khoảng 16.700 căn hộ dự kiến được tung ra thị trường trong 9 tháng tới sẽ là một phép thử lớn về sức cầu.

Dữ liệu từ Trung tâm Nghiên cứu Thị trường & Am hiểu Khách hàng One Mount Group cũng cho thấy, phân khúc căn hộ ghi nhận mức sụt giảm mạnh nhất với khoảng 4.000 giao dịch trong quý I/2026, giảm 60% theo quý và 26% theo năm.

Nguyên nhân chính là sự rút lui của dòng tiền đầu tư. Báo cáo quý I/2026 của Bộ Xây dựng cũng cho thấy xu hướng tương tự. Tổng giao dịch bất động sản trên cả nước đạt khoảng 140.000 giao dịch, bằng 92,4% so với quý IV/2025.

Trong đó, căn hộ và nhà ở riêng lẻ giảm mạnh, chỉ đạt hơn 30.850 giao dịch, tương đương 81,5% so với quý trước. Trong khi đó, với đất nền đạt gần 109.000 giao dịch, bằng 96% so với quý IV/2025 và tăng so với cùng kỳ.

Ông Trần Minh Tiến - Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu Thị trường & Am hiểu Khách hàng One Mount Group nhận định, thị trường chuyển nhượng đã “giảm tốc” rõ rệt sau giai đoạn tăng trưởng nóng. Mức giảm theo quý phản ánh yếu tố mùa vụ sau Tết góp phần khiến giao dịch chững lại theo quý, nhưng mức giảm theo năm phản ánh xu hướng dòng tiền đầu tư đang trở nên dè dặt trước các biến động vĩ mô như lãi suất, lạm phát và rủi ro địa chính trị.

“Thị trường không còn vận hành theo tâm lý ‘mua nhanh - bán nhanh’ mà đang chuyển sang trạng thái chọn lọc hơn. Dòng tiền ngắn hạn suy yếu, nhường chỗ cho nhu cầu ở thực và tích sản dài hạn”, ông Tiến nói.

Cũng theo ông Tiến, thị trường căn hộ thứ cấp đang bước vào giai đoạn sàng lọc theo chất lượng dự án. Người mua ngày càng chú trọng tính pháp lý, tiến độ và khả năng sử dụng thực tế thay vì kỳ vọng tăng giá ngắn hạn.