Gần 700.000 căn đang xây dựng, giao dịch giảm nhưng tín dụng vẫn tăng: Dòng tiền BĐS đang chảy về đâu?

Một bên gần 700.000 căn đang xây, một bên giao dịch giảm

Dữ liệu được các chuyên gia dẫn từ báo cáo thị trường BĐS quý II/2026 của Bộ Xây dựng cho thấy đến cuối quý có 694.351 căn nhà đang trong quá trình xây dựng, gồm 369.069 căn hộ và 325.282 nhà ở riêng lẻ. Riêng quý II có 59.737 sản phẩm nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện đưa ra thị trường.

Nhưng lượng sản phẩm được triển khai lớn không đồng nghĩa khả năng hấp thụ cũng tăng tương ứng. Giao dịch chung cư và nhà ở riêng lẻ trong quý II giảm 13,9% so với quý I và 22,91% so với cùng kỳ năm trước.

Tồn kho vì thế tiếp tục là biến số cần theo dõi. Cuối quý II, chủ đầu tư còn 12.823 sản phẩm chung cư, 15.331 nhà ở riêng lẻ và 11.148 sản phẩm đất nền tồn kho.

Những con số trên đặt ra một câu hỏi lớn: nếu sản phẩm tiếp tục được xây nhưng tốc độ giao dịch suy giảm, nguồn tiền nào đang duy trì hoạt động của thị trường?

Tín dụng BĐS vẫn đạt 5,2 triệu tỷ đồng

Nếu chỉ nhìn tổng tín dụng, thị trường dường như không thiếu vốn.

Theo số liệu Ngân hàng Nhà nước được Bộ Xây dựng dẫn lại, tổng dư nợ tín dụng BĐS đến cuối quý II/2026 đạt khoảng 5,2 triệu tỷ đồng, tăng 8,3% so với đầu tháng 12/2025.

Con số này đặc biệt đáng chú ý trong bối cảnh giao dịch nhà ở đang giảm. Nhưng chính vì vậy, tổng dư nợ không còn là dữ liệu đủ để giải thích thị trường.

Muốn hiểu dòng tiền, cần tách 5,2 triệu tỷ đồng thành hai phần.

2,5 triệu tỷ đồng cho kinh doanh – 2,7 triệu tỷ đồng cho tự sử dụng

Tín dụng phục vụ mục đích tự sử dụng — gồm các khoản vay mua, xây dựng hoặc sửa chữa nhà đất phục vụ nhu cầu của chính người vay — đạt khoảng 2,7 triệu tỷ đồng, tăng 5,66%.

Trong khi đó, tín dụng kinh doanh BĐS đã lên khoảng 2,5 triệu tỷ đồng, tăng tới 25,85%. Nhóm này bao gồm vốn cho doanh nghiệp hoặc cá nhân phục vụ hoạt động đầu tư, mua bán và phát triển dự án BĐS.

Khoảng cách 25,85% so với 5,66% chính là một trong những dữ liệu đáng chú ý nhất của bức tranh hiện tại.

Nó cho thấy phần tăng thêm của tín dụng BĐS đang nghiêng mạnh hơn về phía hoạt động kinh doanh so với nhu cầu tự sử dụng. Điều đó cũng có nghĩa không thể lấy tốc độ tăng tín dụng chung để suy ra tương ứng rằng sức mua nhà ở của người dân đang phục hồi mạnh.

Vì sao giao dịch giảm mà tín dụng vẫn tăng?

Hai hiện tượng này thực tế không mâu thuẫn.

Tín dụng BĐS không chỉ là khoản vay của một gia đình mua căn hộ. Nó còn bao gồm nguồn vốn phục vụ phát triển dự án, đầu tư BĐS, mua bán tài sản và nhiều hoạt động kinh doanh khác.

Do đó, tiền có thể tiếp tục được giải ngân vào lĩnh vực BĐS trong khi thanh khoản trên thị trường nhà ở thứ cấp hoặc đất nền vẫn yếu.

Đây là lý do cần phân biệt rõ giữa “tín dụng BĐS tăng” và “cầu mua nhà tăng”. Hai khái niệm có liên quan nhưng không đồng nhất.

Khu công nghiệp nổi lên trong dòng chảy tín dụng

Một dữ liệu khác củng cố thêm xu hướng phân hóa này: riêng quý II/2026, tín dụng dành cho các dự án khu công nghiệp, khu chế xuất tăng 32,38%, thuộc nhóm có tốc độ tăng cao trong các loại hình BĐS.

Diễn biến này xuất hiện cùng lúc dòng vốn ngoại tiếp tục quan tâm tới lĩnh vực kinh doanh BĐS. Đến hết tháng 7/2026, FDI đăng ký vào lĩnh vực này đạt khoảng 5,6 tỷ USD, so với mức 7,1 tỷ USD của cả năm 2025 theo số liệu nguồn dẫn.

Tuy nhiên, cũng cần hiểu đúng rằng FDI “kinh doanh BĐS” không đồng nghĩa toàn bộ số tiền trên chảy vào nhà ở. Nó có thể liên quan đến dự án nhà ở, văn phòng cho thuê, khu công nghiệp, khu chế xuất và những loại hình khác.

Đây tiếp tục là một ví dụ cho thấy tên gọi “dòng tiền BĐS” đang bao phủ nhiều dòng vốn rất khác nhau.

Thị trường có thể đang bước vào giai đoạn chọn lọc vốn

Nếu đặt các dữ liệu cạnh nhau, bức tranh trở nên khá rõ.

Nguồn cung nhà ở đang được triển khai lớn.

Giao dịch lại giảm.

Tín dụng vẫn tăng.

Nhưng tín dụng kinh doanh tăng nhanh hơn đáng kể so với tín dụng phục vụ mục đích tự sử dụng.

Khu công nghiệp, khu chế xuất lại là một trong những nhóm ghi nhận tốc độ tăng tín dụng nổi bật.

Điều này chưa đủ để kết luận dòng tiền đã rời khỏi nhà ở để chuyển hoàn toàn sang BĐS công nghiệp. Nhưng nó cho thấy vốn đang phân hóa và lựa chọn điểm đến rõ hơn.

Đây có thể là một thay đổi quan trọng so với những chu kỳ mà tiền rẻ lan rộng khiến nhiều loại tài sản cùng tăng giá.

Với người mua nhà, đây có thể lại là một cơ hội khác

Thanh khoản yếu không hoàn toàn là tin xấu đối với người có nhu cầu ở thực.

Theo ông Long Phan được nguồn dẫn lại, trong bối cảnh giao dịch khó khăn và giá có khả năng điều chỉnh, những người đã chuẩn bị đủ nguồn lực tài chính có thể có thêm cơ hội tìm kiếm sản phẩm phù hợp.

Điểm quan trọng nằm ở chữ “đủ”.

Không phải thấy giao dịch giảm là vội “bắt đáy”. Người mua vẫn phải xem giá tài sản đã hợp lý với thu nhập hay chưa, pháp lý thế nào, nhu cầu sử dụng có thực hay không và khoản vay có nằm trong khả năng tài chính dài hạn hay không.

Thanh khoản yếu có thể tạo ra khả năng thương lượng tốt hơn. Nhưng một sản phẩm khó bán vì giá cao khác hoàn toàn một sản phẩm khó bán vì bản thân nó không có nhu cầu thực.

GÓC NHÌN REVIEW BẤT ĐỘNG SẢN: BĐS không thiếu tiền, tiền đang chọn nơi để đến

Con số 5,2 triệu tỷ đồng dễ tạo cảm giác dòng tiền đang ào ạt trở lại thị trường. Nhưng khi bóc tách cơ cấu, câu chuyện trở nên khác: tín dụng kinh doanh tăng 25,85%, trong khi tín dụng phục vụ mục đích tự sử dụng chỉ tăng 5,66%.

Điều này cho thấy một bài học quan trọng khi đọc dữ liệu BĐS: đừng chỉ nhìn lượng tiền, hãy nhìn hướng chảy của tiền.

Một thị trường có tín dụng tăng vẫn có thể chứng kiến thanh khoản nhà ở suy yếu. Một thị trường có nguồn cung lớn vẫn có thể thiếu sản phẩm phù hợp với khả năng chi trả. Và một ngành BĐS nhận thêm vốn vẫn có thể chứng kiến những phân khúc đầu cơ thiếu người mua.

Nếu xu hướng này tiếp tục, giai đoạn tới có thể không phải câu chuyện “BĐS có tiền hay không”, mà là cuộc cạnh tranh giữa các loại tài sản để chứng minh mình xứng đáng nhận dòng tiền: pháp lý, nhu cầu thực, khả năng tạo dòng tiền, hạ tầng và hiệu quả sử dụng vốn sẽ ngày càng quan trọng.

Tiền chưa rời khỏi bất động sản. Nhưng tiền đang trở nên khó tính hơn.