Thanh khoản nhà ở phục hồi, nguồn cung vẫn hạn chế

Theo nhận định của Savills, trong bối cảnh kinh tế vĩ mô tiếp tục duy trì đà tăng trưởng ổn định, thị trường bất động sản TP.HCM đang ghi nhận sự phục hồi rõ nét về thanh khoản, đặc biệt ở phân khúc căn hộ. Năm 2025, GDP cả nước tăng 8%, cùng dòng vốn FDI đạt 38,4 tỉ USD, góp phần củng cố niềm tin của cả người mua lẫn nhà phát triển dự án.

Tuy nhiên, trái ngược với sự cải thiện về thanh khoản, nguồn cung nhà ở mới vẫn ở mức hạn chế khi nhiều dự án tiếp tục chờ hoàn thiện thủ tục pháp lý hoặc chỉ triển khai các giai đoạn tiếp theo. Điều này khiến quỹ đạo ngắn hạn của thị trường tiếp tục phụ thuộc vào mức độ cải thiện của công tác phê duyệt và phát triển quỹ đất, đồng thời góp phần duy trì mặt bằng giá ở mức cao.

Trước thực trạng nguồn cung phân khúc trung cấp ngày càng khan hiếm, người mua được dự báo sẽ dịch chuyển dần ra các khu vực vùng ven và các tỉnh lân cận như Bình Dương, nơi sở hữu nhiều lựa chọn hơn về mặt giá cả. Cùng với đó, sự phát triển của các dự án đại đô thị quy mô lớn và hệ thống hạ tầng kết nối liên vùng đang thúc đẩy mạnh mẽ xu hướng mở rộng thị trường nhà ở ra ngoài khu vực trung tâm.

Dự báo trong giai đoạn 2026-2028, thị trường căn hộ TP.HCM dự kiến sẽ bổ sung khoảng 58.000 căn từ 80 dự án, trong đó khu Đông chiếm khoảng 50% nguồn cung và tiếp tục đóng vai trò dẫn dắt thị trường. Tuy nhiên, trong ngắn hạn, nguồn cung mới vẫn chủ yếu đến từ các giai đoạn tiếp theo của dự án hiện hữu hoặc các dự án được tái khởi động, phản ánh thực tế rằng quá trình phê duyệt và phát triển dự án vẫn cần thêm thời gian để thực sự cải thiện.

Những diễn biến trong năm qua cho thấy thanh khoản thị trường đã cải thiện đáng kể. Phân khúc căn hộ ghi nhận khoảng 11.500 giao dịch, đưa tỷ lệ hấp thụ lên mức 82%, mức cao nhất trong vòng 5 năm qua. Riêng quý IV/2025 ghi nhận khoảng 5.000 giao dịch, cho thấy sự cải thiện rõ rệt của nhu cầu vào giai đoạn cuối năm.

Giá bán căn hộ sơ cấp đạt trung bình 102 triệu VNĐ/m², tiếp tục xu hướng tăng khi nguồn cung mới tập trung chủ yếu ở phân khúc trung và cao cấp. Phân khúc trên 110 triệu VNĐ/m² hiện chiếm khoảng 56% nguồn cung mới, trong khi sản phẩm dưới 50 triệu VNĐ/m² chỉ còn lại 12%, cho thấy sự mất cân đối đáng kể trong cơ cấu sản phẩm trên thị trường.

Ông Troy Griffiths - Phó Tổng Giám đốc Savills Việt Nam - nhận định: “Thị trường căn hộ đang cho thấy sự phục hồi rõ rệt về thanh khoản, nhưng nguồn cung vẫn còn hạn chế và tập trung ở các phân khúc giá cao. Điều này tiếp tục tạo ra sự phân hóa giữa các nhóm người mua".

Về dài hạn, việc hoàn thiện khung pháp lý, tiến độ tháo gỡ các vướng mắc trong phát triển dự án và sự hoàn thiện của các dự án hạ tầng lớn được kỳ vọng sẽ góp phần cải thiện nguồn cung. Đặc biệt, các mô hình phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng (Transit-Oriented Development - TOD) có thể mở ra thêm nguồn cung nhà ở dọc theo các trục hạ tầng trọng điểm.

Biệt thự, nhà liền kề Đại đô thị dẫn dắt nguồn cung mới

Phân khúc biệt thự và nhà liền kề cũng ghi nhận sự dịch chuyển nguồn cung ra khu vực ngoài trung tâm, gắn liền với sự phát triển của các đại đô thị và hạ tầng kết nối liên vùng. Động lực thị trường nhiều khả năng sẽ tập trung tại những khu vực có quy hoạch rõ ràng và khả năng kết nối thuận lợi, trong khi mặt bằng giá ngày càng phụ thuộc nhiều hơn vào vị trí và khả năng tiếp cận các tuyến giao thông trọng điểm.

Xu hướng phát triển này dự kiến sẽ tiếp tục duy trì trong những năm tới. Đến năm 2028, thị trường dự kiến bổ sung khoảng 15.500 căn từ 22 dự án, với khoảng 90% nguồn cung tập trung tại các khu vực ngoài trung tâm như Cần Giờ, Bình Chánh, Nhà Bè và Quận 12. Theo dữ liệu thị trường, trong năm 2025, nguồn cung mới của phân khúc này tăng mạnh lên khoảng 4.100 căn, đưa tổng nguồn cung sơ cấp lên 4.800 căn, tăng đến 397% theo năm. Lượng giao dịch đạt khoảng 2.000 căn, phản ánh sự quan tâm đáng kể đối với các dự án quy mô lớn tại khu vực ven.

Giá bán trung bình đạt khoảng 233 triệu VNĐ/m² đất, có sự sụt giảm so với cùng kỳ năm trước do nguồn cung mới tập trung nhiều hơn ở các khu vực có mặt bằng giá thấp hơn khu trung tâm. Tuy nhiên, đối với những khu vực nằm xa các trung tâm dân cư hiện hữu, nhu cầu ở thực trong dài hạn vẫn có thể đối mặt với một số yếu tố không chắc chắn, đặc biệt khi tiến độ phát triển hạ tầng và sự hình thành cộng đồng cư dân chưa đồng bộ.