Thận trọng hơn

Theo báo cáo của Viện nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), thị trường bất động sản Việt Nam đang trải qua quá trình thanh lọc lành mạnh.

Nếu như trước đây, tâm lý phổ biến của nhiều nhà đầu tư là sợ bỏ lỡ cơ hội và xuống tiền theo kỳ vọng tăng giá ngắn hạn thì nay người mua đã thận trọng hơn. Bên cạnh yếu tố pháp lý, năng lực chủ đầu tư, khả năng khai thác thực tế, tính thanh khoản và dư địa tăng trưởng của dự án ngày càng được đặt lên hàng đầu.

Theo đó, từ cuối quý III/2025, mặt bằng lãi suất tăng đã khiến tâm lý nhà đầu tư dè dặt. Dù vậy, giá bán sơ cấp vẫn duy trì cao do chi phí đầu vào của dự án ngày càng gia tăng.

Việc bảng giá đất mới có hiệu lực từ đầu năm 2026 theo hướng tiệm cận hơn với giá thị trường được đánh giá giúp tăng tính công bằng và minh bạch nhưng đồng thời cũng làm chi phí phát triển dự án tăng mạnh, khi giá đất chiếm tới 30% giá nhà.

Ngoài ra, thị trường còn chịu sức ép từ giá vật liệu xây dựng, chi phí tài chính, nhân công và các khoản chi phí triển khai liên quan. Từ khoảng tháng 3, nhiều dự án đã điều chỉnh giá bán tăng khoảng 2 - 5% so với giai đoạn trước khi các chi phí này dần được kết chuyển vào giá thành sản phẩm.

Dữ liệu của VARS IRE cho thấy, giá bán trung bình của các dự án tại Hà Nội mở bán mới đạt khoảng 128 triệu đồng/m2, tăng 28% so với năm 2025. Nếu tính cả Hưng Yên, giá trung bình 87 triệu đồng/m2. Tại TPHCM, giá bán trung bình khoảng 110 triệu đồng/m2, tăng nhẹ so với mặt bằng năm 2025. Trong khi đó, Đà Nẵng khoảng 91 triệu đồng/m2, tăng 10%.

Chọn lọc ngày càng cao

Về thanh khoản, thị trường chưa có dấu hiệu đảo chiều trong quý I/2026. Tỷ lệ hấp thụ trên nguồn cung mới toàn thị trường có giảm, nhưng vẫn ở mức tốt (khoảng 58%), với lượng giao dịch cao gấp 2,6 lần so với cùng kỳ năm 2025.

Dòng tiền trên thị trường chưa xuất hiện tín hiệu suy giảm, mà đang có xu hướng dịch chuyển mạnh hơn vào những khu vực có nhu cầu thực, tiềm năng an cư và triển vọng tăng giá gắn với hạ tầng.

Tại các đô thị lớn có nhu cầu nhà ở cao, cũng như những khu vực mới hưởng lợi từ hệ thống kết nối đang hình thành, đặc biệt là các tuyến vành đai, metro, đường sắt cao tốc dự kiến triển khai hoặc sắp vận hành, thanh khoản vẫn duy trì tích cực.

Ở Hà Nội, nguồn cung mới trong quý I đạt hơn 2.500 sản phẩm, chủ yếu đến từ các dự án đã triển khai từ năm 2025, với tỷ lệ hấp thụ khoảng 69%. Nếu tính chung cả Hưng Yên, tổng nguồn cung khoảng 8.500 sản phẩm, lượng giao dịch khoảng 5.200 sản phẩm, tương đương tỷ lệ hấp thụ khoảng 61%.

Thị trường hiện không còn tăng nóng như giai đoạn trước nhưng vẫn vận hành dựa trên nền cầu thực và mức độ chọn lọc ngày càng cao.

Ở TPHCM, nguồn cung mới đạt khoảng 4.500 sản phẩm, trong đó khoảng 3.000 sản phẩm đã được tiêu thụ. Đáng chú ý, nguồn hàng được cải thiện nhờ sự tham gia của các dự án tại Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu cũ, với mặt bằng giá dưới 60 triệu đồng/m2.

Tại Đà Nẵng, nguồn cung mới khoảng 3.400 sản phẩm, lượng giao dịch đạt 1.900 sản phẩm, tương đương tỷ lệ hấp thụ 58%, tăng 11 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước.

Theo VARS IRE, thị trường hiện không còn tăng nóng như giai đoạn trước, nhưng vẫn vận hành dựa trên nền cầu thực và mức độ chọn lọc ngày càng cao. Nhìn về trung và dài hạn, VARS IRE dự báo thị trường bất động sản tiếp tục tăng trưởng, song trong trạng thái sàng lọc khắt khe hơn.

Một trong những động lực quan trọng đến từ quá trình hoàn thiện và đồng bộ hóa hệ thống pháp luật về đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản, qua đó giúp thị trường minh bạch hơn và giảm rủi ro pháp lý.

Bên cạnh đó, hạ tầng sẽ tiếp tục đóng vai trò tái định hình không gian phát triển. Việc đẩy nhanh đầu tư các tuyến cao tốc Bắc - Nam, đường vành đai, metro, đường sắt cao tốc dự kiến triển khai hoặc sắp vận hành, hệ thống logistics được kỳ vọng tạo ra những cực tăng trưởng mới.

Tuy nhiên, nếu áp lực lãi suất vẫn hiện hữu, dòng tiền nhiều khả năng sẽ tiếp tục có xu hướng thận trọng, ưu tiên các kênh tài sản có tính thanh khoản cao hơn và các dự án có chính sách hỗ trợ lãi suất tốt trong dài hạn.