Hà Nội giao thêm 273,3 ha đất cho Khu đô thị đa mục tiêu Thư Lâm – Đông Anh

273,3 ha đất được giao trong đợt 2

UBND TP Hà Nội vừa quyết định giao 273,3 ha đất đợt 2 tại xã Thư Lâm và xã Đông Anh cho CTCP Tập đoàn Tương Lai Sông Hồng để thực hiện Khu đô thị đa mục tiêu. Vị trí, ranh giới khu đất được xác định theo bản đồ quy hoạch sử dụng đất tỷ lệ 1/500 thuộc hồ sơ Quy hoạch chi tiết dự án do Viện Quy hoạch xây dựng Hà Nội lập năm 2026.

Cơ cấu quỹ đất cho thấy dự án không đơn thuần là một khu nhà ở thương mại. Khoảng 38,4 ha được dành cho nhà ở thương mại cao tầng và thấp tầng, trong khi khoảng 34 ha bố trí nhà ở tái định cư, gồm hơn 8 ha tái định cư cao tầng và khoảng 26 ha thấp tầng. Thành phố đồng thời yêu cầu doanh nghiệp tiếp tục thực hiện các thủ tục và nghĩa vụ liên quan đến sử dụng đất theo quy định.

Con số 273,3 ha vì vậy cần được hiểu là diện tích giao đất trong đợt này, không phải toàn bộ quy mô Khu đô thị đa mục tiêu Thư Lâm – Đông Anh.

Dự án đã được khởi công từ tháng 2/2026. Đến ngày 22/6, Hà Nội chấp thuận chủ trương đầu tư và tổ chức khu đô thị thành ba dự án thành phần, gồm hai khu đô thị tại Thư Lâm, Đông Anh và dự án Nút giao đường Vành đai 3 – đường TD8.

Hai khu đô thị thành phần quy mô hàng trăm hecta

Dự án thành phần tại Thư Lâm có diện tích khoảng 373,4 ha. Theo thông tin công bố, khu vực này được quy hoạch cho quy mô dân số khoảng 99.470 người, với hơn 40 ha đất dịch vụ công cộng và hơn 282 ha đất đơn vị ở. Trong cơ cấu xây dựng có khoảng 22 ha dành cho chung cư, 88 ha cho nhà ở liền kề cùng các công trình thương mại và dịch vụ.

Riêng phần Thư Lâm được chia thành hai phân kỳ khoảng 156 ha và hơn 217 ha, tổng mức đầu tư tạm tính khoảng 41.800 tỷ đồng. Dự án thành phần thứ hai tại địa phận Đông Anh có quy mô khoảng 363,5 ha, với mức đầu tư được công bố khoảng 42.000 tỷ đồng.

Những con số này cũng cho thấy cần thận trọng với cách gọi dự án “60.000 tỷ đồng”. Đây là mức vốn ban đầu được nhắc tới khi dự án khởi công; các thông tin cập nhật sau đó về từng dự án thành phần cho thấy quy mô vốn đã có cách xác định khác. Một tài liệu đánh giá tác động môi trường được báo chí dẫn vào tháng 7/2026 cho biết tổng mức đầu tư hai khu đô thị khoảng 83.800 tỷ đồng, chưa tính nút giao Vành đai 3 – TD8.

Bởi vậy, với bài toán quy mô dự án, sử dụng diện tích và mức đầu tư của từng dự án thành phần sẽ chính xác hơn việc tiếp tục coi 60.000 tỷ đồng là tổng vốn cố định của toàn bộ dự án.

Doanh nghiệp mới thành lập và bước tăng vốn rất nhanh

Một lớp thông tin đáng chú ý khác nằm ở chính chủ đầu tư. CTCP Tập đoàn Tương Lai Sông Hồng được thành lập tháng 11/2025 với vốn điều lệ ban đầu 1.500 tỷ đồng, hoạt động chính trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản. Ông Trần Đăng Khoa giữ vị trí Chủ tịch HĐQT kiêm người đại diện theo pháp luật; ông đồng thời là Chủ tịch CTCP Đầu tư Địa ốc Đại Quang Minh.

Chỉ trong vài tháng, quy mô vốn của doanh nghiệp thay đổi mạnh. Vốn điều lệ tăng lên 9.200 tỷ đồng vào tháng 2/2026, sau đó đạt 12.800 tỷ đồng vào tháng 6 và đến tháng 8 được cập nhật ở mức 39.450 tỷ đồng. So với thời điểm thành lập, quy mô vốn điều lệ đã tăng hơn 26 lần.

Tuy nhiên, có một chi tiết quan trọng khi đọc con số 39.450 tỷ đồng. Trong lần tăng vốn gần nhất, 26.650 tỷ đồng vốn bổ sung được ghi nhận bằng tài sản khác, chứ không phải toàn bộ được góp bằng tiền mặt. Vì vậy, không nên đồng nhất vốn điều lệ của doanh nghiệp với lượng tiền mặt có thể ngay lập tức sử dụng để đầu tư dự án.

Hòa Phát là một mắt xích đáng chú ý trong cấu trúc mới. Tháng 7/2026, tập đoàn đăng ký mua 799,5 triệu cổ phần phát hành thêm của Tương Lai Sông Hồng, với tổng giá trị theo mệnh giá 7.995 tỷ đồng. Sau giao dịch, Hòa Phát dự kiến sở hữu khoảng 20,27% vốn doanh nghiệp.

Phần góp vốn này cũng không thực hiện bằng tiền mặt. Hòa Phát sử dụng cổ phần đang sở hữu tại CTCP Phát triển Bất động sản Hòa Phát để góp vốn, với mức định giá được công bố là 32.000 đồng/cổ phần.

Từ quỹ đất lớn đến một đô thị thực sự vẫn còn một hành trình

Quyết định giao thêm 273,3 ha là một bước quan trọng bởi đất đai là điều kiện trực tiếp để dự án chuyển từ quy hoạch sang triển khai trên thực địa. Tuy nhiên, với một khu đô thị hàng trăm hecta, tiến độ không chỉ được đo bằng diện tích đất đã giao.

Ngay tại khu vực Thư Lâm, báo cáo của địa phương ngày 1/6/2026 cho thấy dự án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư có khoảng 373,4 ha đất cần thu hồi, liên quan khoảng 2.800 hộ dân. Tại thời điểm đó, 166,25 ha đã hoàn thành GPMB, tương ứng 792 hộ dân.

Sau khâu đất đai còn là đầu tư hạ tầng, nhà ở, trường học, thương mại – dịch vụ, kết nối giao thông và cuối cùng là khả năng hình thành cộng đồng cư dân. Đây mới là chuỗi biến một quỹ đất quy mô lớn thành một khu đô thị có hoạt động kinh tế và đời sống thực.

? GÓC NHÌN REVIEW BẤT ĐỘNG SẢN

Câu chuyện đáng chú ý tại Thư Lâm – Đông Anh không chỉ nằm ở 273,3 ha đất vừa được giao, mà ở tốc độ tập hợp ba nguồn lực rất lớn trong một khoảng thời gian ngắn: đất đai – vốn – quy hoạch. Khi những yếu tố này cùng xuất hiện, dự án đã có thêm nền tảng để chuyển nhanh hơn sang giai đoạn triển khai.

Nhưng với một đại đô thị, quy mô lớn chưa đồng nghĩa tốc độ hình thành sẽ tương ứng. Sau những con số hàng trăm hecta và hàng chục nghìn tỷ đồng, thước đo đáng theo dõi hơn trong vài năm tới vẫn là tốc độ GPMB, hạ tầng được xây dựng đến đâu, các công trình xã hội hình thành thế nào và khi nào một khu đô thị trên bản vẽ bắt đầu trở thành một đô thị thực sự có người ở, việc làm và dịch vụ.