Hà Nội mở rộng cấu trúc đô thị: Giãn nhà ở chưa đủ, phải giãn cả việc làm và dịch vụ

Khi bài toán nhà ở trở thành bài toán cấu trúc đô thị

Áp lực nhà ở tại Hà Nội nhiều năm qua tập trung rõ nhất ở khu vực nội đô. Nguồn bài viết cho biết thành phố có khoảng 9 triệu người thường trú, chưa kể lượng lớn người học tập và lao động tạm trú, trong khi quỹ đất phát triển các dự án quy mô lớn ở khu vực trung tâm ngày càng hạn chế.

Hệ quả dễ thấy là nguồn cung mới khó theo kịp nhu cầu tại những khu vực được ưa chuộng. Theo các số liệu nghiên cứu thị trường được bài gốc dẫn lại, căn hộ tại nhiều khu vực nội thành đã lên mặt bằng khoảng 100–150 triệu đồng/m²; một số dự án cao cấp ở vị trí đặc biệt còn cao hơn nhiều.

Nhưng giá nhà chỉ là một phần của vấn đề. Khi dân cư, việc làm, trường học, bệnh viện và dịch vụ cùng tập trung vào lõi, áp lực đồng thời xuất hiện trên đường sá, giao thông công cộng và toàn bộ hạ tầng xã hội.

Quy hoạch mới của Hà Nội vì thế không chỉ tìm thêm đất để xây nhà. Quyết định 2512/QĐ-UBND phê duyệt Quy hoạch tổng thể Thủ đô tầm nhìn 100 năm xác định toàn bộ phạm vi quy hoạch khoảng 3.359,84 km², gồm 126 xã, phường.

Từ một lõi sang nhiều cực sống

Thay đổi đáng chú ý nằm ở cấu trúc. Quy hoạch xác định bước chuyển từ tư duy phát triển đơn cực sang mô hình chùm đô thị liên kết vùng, hình thành 9 cực tăng trưởng chiến lược, 9 trung tâm lớn đa chức năng và 9 trục động lực phát triển.

Đi cùng cấu trúc này là cách tiếp cận đô thị đa tầng, đa lớp. Không gian ngầm, mặt đất và trên cao được tổ chức đồng bộ; các khu vực TOD được phát triển gắn với giao thông công cộng khối lượng lớn.

Về lý thuyết, đây là chìa khóa quan trọng đối với bài toán nhà ở. Khi thời gian di chuyển được rút ngắn, khoảng cách địa lý tới trung tâm trở nên ít quan trọng hơn, giúp quỹ đất bên ngoài lõi có khả năng tiếp nhận thêm dân cư và nguồn cung nhà ở.

Nhưng giao thông mới chỉ giải quyết được một nửa.

Nếu một gia đình chuyển từ nội đô ra khu vực mới nhưng cha mẹ vẫn làm việc ở trung tâm, con vẫn học trong trung tâm và phần lớn nhu cầu y tế, dịch vụ vẫn phải quay về lõi cũ, thành phố chưa thực sự đa cực. Nó mới chỉ kéo dài hành trình đi lại.

Không phải cứ xây xa trung tâm là tạo được một cực đô thị mới

Đây cũng là điểm nguồn bài viết nhấn mạnh qua ý kiến của các chuyên gia: mở rộng đô thị không đồng nghĩa mở rộng xây dựng một cách dàn trải. Một khu vực mới cần đồng thời có giao thông, trường học, bệnh viện, thương mại, dịch vụ và đặc biệt là việc làm.

Nói cách khác, một cực đô thị hoàn chỉnh cần ba lớp phát triển đi cùng nhau:

NƠI Ở → KẾT NỐI → VIỆC LÀM & DỊCH VỤ

Thiếu một trong ba, khả năng hút dân cư bền vững sẽ giảm đáng kể.

Hà Nội hiện đang tiếp tục cụ thể hóa quy hoạch tổng thể bằng 81 quy hoạch, tập trung vào mô hình đa cực, đa trung tâm, các khu vực động lực, cực tăng trưởng, trục chiến lược, không gian ngầm và TOD. Thành phố đặt mục tiêu hoàn thành phê duyệt các quy hoạch này theo kế hoạch trong năm 2026.

Điều đó cũng cho thấy phần lớn câu chuyện vẫn nằm ở giai đoạn triển khai. Từ một cấu trúc được xác lập trên quy hoạch đến một mạng lưới đô thị thực sự vận hành sẽ phụ thuộc vào tiến độ giao thông, hạ tầng xã hội, dự án nhà ở và khả năng hình thành các trung tâm việc làm mới.

? GÓC NHÌN REVIEW BẤT ĐỘNG SẢN

Với người mua nhà, cấu trúc đa cực có thể làm thay đổi một tiêu chí đã tồn tại rất lâu trên thị trường Hà Nội: giá trị bất động sản không nhất thiết phải tỷ lệ thuận với khoảng cách tới lõi lịch sử. Nhưng điều đó chỉ xảy ra khi các cực mới thực sự hoạt động.

Bởi vậy, khi đánh giá bất động sản vùng ven trong giai đoạn tới, có lẽ nên bớt hỏi “bao nhiêu kilomet tới Hồ Gươm?” và hỏi nhiều hơn: bao lâu tới ga metro, bao lâu tới nơi làm việc, trường học – bệnh viện đã có chưa, và hạ tầng được nhắc đến đang ở quy hoạch, đang xây hay đã vận hành? Chính sự khác nhau giữa ba trạng thái đó có thể quyết định rất lớn đến giá trị sử dụng thực của một khu vực.