Lệch pha cung cầu do cách tính dân số

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có văn bản kiến nghị khẩn gửi UBND TP.HCM cùng các sở, ngành liên quan về những bất cập phát sinh trong quá trình triển khai Quyết định 32/2025/QĐ-UBND.

HoREA cho biết, Quyết định 32, có hiệu lực từ ngày 9/1/2026, là căn cứ pháp lý quan trọng để xác định quy mô dân số và cơ cấu căn hộ tại các dự án nhà ở. Tuy nhiên, chỉ sau khoảng hai tháng áp dụng, một số quy định đã bộc lộ điểm chưa phù hợp với thực tiễn.

Cụ thể, phương pháp tính dân số dựa trên diện tích căn hộ và số phòng ngủ đang được áp dụng khá chặt chẽ, thậm chí được đánh giá còn nghiêm ngặt hơn quy định tương tự tại Hà Nội.

Quy định mới về phương pháp xác định dân số tại các dự án chung cư tại TPHCM đang vô tình tạo ra “độ vênh” cung cầu trên thị trường căn hộ.

Theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA, cách tính này khiến tỷ lệ căn hộ diện tích lớn (3-4 phòng ngủ, trên 85 m²) gia tăng, trong khi nguồn cung căn hộ vừa (2 phòng ngủ, khoảng 45-70 m²) và căn hộ nhỏ (dưới 45 m²) lại giảm đáng kể.

Không chỉ phân khúc nhà ở thương mại, ngay cả nhà ở xã hội cũng bị tác động. Cơ cấu căn hộ có xu hướng nghiêng về các căn diện tích lớn, tiệm cận mức tối đa 56-70 m², làm giảm cơ hội phát triển các căn hộ nhỏ – vốn phù hợp với nhóm thu nhập thấp.

Theo HoREA, thị trường hiện nay cho thấy nhu cầu tập trung chủ yếu ở phân khúc căn hộ diện tích vừa và nhỏ. Cụ thể, khoảng 60-70% khách hàng là người có thu nhập trung bình có nhu cầu mua căn hộ 2 phòng ngủ, với mức giá khoảng 5-7 tỷ đồng. Trong khi đó, 20-25% người thu nhập thấp tìm kiếm căn hộ 1 phòng ngủ, giá khoảng 3 tỷ đồng.

Ngược lại, nhóm khách hàng có nhu cầu mua căn hộ diện tích lớn chỉ chiếm khoảng 5-10%. Điều này cho thấy, việc gia tăng nguồn cung căn hộ lớn đang đi ngược với nhu cầu thực tế của thị trường.

“Việc áp dụng cách tính dân số cứng nhắc khiến chủ đầu tư buộc phải phát triển nhiều căn hộ diện tích lớn để tối ưu diện tích sàn. Điều này không chỉ gây khó khăn cho doanh nghiệp trong tiêu thụ sản phẩm mà còn khiến cơ hội sở hữu nhà của nhiều gia đình trẻ trở nên xa vời”, ông Châu nhận định.

Bên cạnh câu chuyện cung cầu, HoREA cũng chỉ ra sự thiếu thống nhất trong quy trình phê duyệt dự án. Ở giai đoạn chấp thuận chủ trương đầu tư, UBND TP.HCM xác định quy mô dân số tổng thể. Tuy nhiên, khi cấp phép xây dựng, cơ quan chuyên môn lại áp dụng phương pháp tính dân số theo diện tích căn hộ.

Sự khác biệt này dẫn đến quy mô dân số thực tế thường thấp hơn so với quy mô ban đầu, tạo ra chênh lệch giữa quy hoạch và thiết kế dự án. Theo hiệp hội, cách tính bình quân 3,5 người/căn hộ hoặc dựa trên cơ cấu diện tích như hiện nay chưa phản ánh đúng xu hướng quy mô hộ gia đình ngày càng thu nhỏ tại các đô thị lớn.

Kiến nghị cho doanh nghiệp quyết định cơ cấu căn hộ

Để tháo gỡ vướng mắc, HoREA kiến nghị sửa đổi Điều 4 của Quyết định 32/2025/QĐ-UBND theo hướng linh hoạt hơn trong xác định quy mô dân số và cơ cấu căn hộ.

Cụ thể, ở giai đoạn đầu, cần xác định quy mô dân số tối đa của dự án dựa trên quy hoạch đô thị và chiến lược phát triển nhà ở quốc gia, với tiêu chí bình quân khoảng 32 m²/người.

Ở giai đoạn triển khai, chủ đầu tư nên được chủ động quyết định cơ cấu căn hộ theo nhu cầu thị trường, với điều kiện tỷ lệ căn hộ dưới 45 m² không vượt quá 25% và tổng dân số không vượt mức đã được phê duyệt.

Theo HoREA, việc điều chỉnh theo hướng này sẽ giúp chính sách bám sát thực tế phát triển đô thị, đặc biệt là trong bối cảnh TP.HCM đang đẩy mạnh cải tạo chung cư cũ và di dời nhà ở ven kênh rạch.

“Chính sách dân số linh hoạt không chỉ tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp mà còn góp phần mở rộng cơ hội sở hữu nhà ở cho đông đảo người dân”, HoREA nhấn mạnh.