Nhà nước quyết định giá đất: Điều gì thực sự thay đổi?

Nghị quyết số 21-NQ/TW đặt ra một định hướng đáng chú ý đối với cơ chế tài chính đất đai.

Theo đó, Nhà nước sẽ quyết định giá đất trên cơ sở mục tiêu phát triển của từng thời kỳ; đồng thời sử dụng bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K), tỷ lệ thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và tỷ lệ bồi thường để điều tiết phù hợp với thực tế.

Trung ương xây dựng tiêu chí, nguyên tắc, phương pháp và cơ chế kiểm tra, giám sát; địa phương quyết định giá đất. Cơ quan tài chính đảm nhiệm quản lý giá đất, xây dựng bảng giá và hệ số điều chỉnh.

Đáng chú ý hơn, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đang được lấy ý kiến còn hướng tới kết nối dữ liệu đất đai - thuế - công chứng - ngân hàng - thị trường bất động sản.

Theo Review Bất Động Sản, đây mới là điểm cần quan tâm.

Bởi vấn đề của thị trường nhiều năm qua không chỉ nằm ở chuyện giá đất cao hay thấp, mà còn nằm ở việc doanh nghiệp không dự báo chính xác được chi phí đất cuối cùng của một dự án.

Khi tiền đất có thể chiếm 50–60% chi phí dự án

Ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Bất động sản EZ, cho rằng tiền sử dụng đất là một trong những đầu vào quan trọng nhất quyết định giá bất động sản.

Theo ông Toản, tại một số dự án, khoản tiền này có thể chiếm tới 50–60% tổng chi phí phát triển.

Nếu đầu vào lớn nhất liên tục biến động hoặc được xác định ở mức quá cao, rất khó kỳ vọng chủ đầu tư có thể đưa giá bán xuống thấp.

Nhưng điều doanh nghiệp cần, theo ông Toản, không đơn giản là giá đất rẻ.

Quan trọng hơn là khả năng dự báo.

Nếu ngay từ giai đoạn chuẩn bị đầu tư, doanh nghiệp có thể dự báo khoảng 70–90% chi phí tiền sử dụng đất, phương án tài chính, giá bán và khả năng quản trị rủi ro của cả dự án sẽ rõ ràng hơn rất nhiều.

Đây là một chi tiết Review Bất Động Sản cho rằng rất đáng chú ý.

Một thị trường ổn định không nhất thiết phải có giá đất thấp, nhưng phải có một cơ chế đủ minh bạch để doanh nghiệp biết mình sẽ phải trả bao nhiêu.

Bảng giá đất + hệ số K có thể giải bài toán "hai mức giá"?

Ông Phạm Đức Toản cũng chỉ ra một bất cập: khi Nhà nước thu hồi đất và bồi thường cho người dân thường căn cứ vào bảng giá đất, trong khi tiền sử dụng đất của doanh nghiệp lại được xác định theo giá thị trường.

Điều này có thể tạo cảm giác tồn tại hai cách định giá trên cùng một tài sản.

Giải pháp được ông Toản đề xuất là sử dụng bảng giá đất làm cơ sở, sau đó áp dụng hệ số điều chỉnh để phản ánh lợi thế thương mại của từng khu đất; hệ số này theo đề xuất của ông không nên vượt quá hai lần bảng giá đất.

Nếu cơ chế được xây dựng hợp lý, bài toán không chỉ nằm ở giảm chi phí cho doanh nghiệp mà còn phải cân bằng quyền lợi giữa Nhà nước - người dân - nhà đầu tư.

HoREA: Không nên tiếp tục "chạy theo" giá thị trường

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cũng cho rằng cơ chế xác định giá đất nhiều năm qua mang tính "chạy theo đuôi" giá thị trường.

Theo ông Châu, nếu bảng giá đất, hệ số K và tỷ lệ thu tiền sử dụng đất được xác định hợp lý, Nhà nước có thể kiểm soát tốt hơn một trong những đầu vào quan trọng nhất của nền kinh tế.

Đặc biệt tại TP.HCM, ông cảnh báo nếu tiếp tục cơ chế hiện hành, tiền sử dụng đất của nhiều dự án có thể tăng khoảng 2–2,6 lần so với trước, từ đó tiếp tục tạo áp lực lên giá bán.

Ở góc nhìn của Review Bất Động Sản, đây cũng là lý do không nên nhìn chính sách giá đất đơn thuần dưới góc độ nguồn thu ngân sách.

Thu ngân sách từ đất cao nhưng khiến giá thành dự án tăng quá mạnh cuối cùng vẫn có thể chuyển phần chi phí đó sang người mua nhà.

Giá nhà có thực sự giảm?

Đây mới là câu hỏi quan trọng nhất.

Theo Review Bất Động Sản, không nên hiểu Nhà nước quyết định giá đất đồng nghĩa giá nhà sẽ lập tức giảm.

Giá bán bất động sản còn chịu tác động của hàng loạt yếu tố khác: chi phí xây dựng, vốn vay, pháp lý, giải phóng mặt bằng, hạ tầng, bán hàng, lợi nhuận kỳ vọng của doanh nghiệp và đặc biệt là quan hệ cung - cầu.

Nhưng nếu tiền sử dụng đất – một khoản có thể chiếm tới 50–60% chi phí phát triển ở một số dự án theo ông Phạm Đức Toản – trở nên hợp lý và dễ dự báo hơn, thị trường sẽ có thêm một điều kiện quan trọng để kiểm soát giá thành.

Tác động thứ hai thậm chí còn đáng chú ý hơn: nguồn cung.

Khi doanh nghiệp xác định được chi phí, dự án có thể hoàn thiện phương án tài chính nhanh hơn, giảm thời gian đình trệ và tăng khả năng triển khai. Nếu nguồn cung thực sự được cải thiện, sức ép lên giá nhà mới có cơ hội giảm bền vững.

Quyền lợi người bị thu hồi đất cũng phải được bảo đảm

Luật sư Hoàng Hà, Đoàn Luật sư TP.HCM, nhìn nhận cơ chế mới còn có ý nghĩa đối với người có đất bị thu hồi.

Theo ông, việc định giá cần hướng tới mức bồi thường tương xứng hơn với giá trị quyền sử dụng đất, thay vì để bảng giá có độ trễ quá lớn so với thực tế.

Điều này cho thấy bài toán giá đất không thể chỉ giải quyết từ phía doanh nghiệp.

Một cơ chế tốt phải đồng thời đạt ba mục tiêu: không tạo chi phí bất hợp lý cho dự án, bảo đảm quyền lợi của người dân và không làm thất thoát nguồn lực đất đai của Nhà nước.

Kết luận: Có cơ hội hạ nhiệt, nhưng không phải "cây đũa thần"

Theo Review Bất Động Sản, thay đổi quan trọng nhất của cơ chế mới không phải là Nhà nước sẽ quyết định một mức giá đất thấp hơn thị trường, mà là hướng tới một hệ thống định giá minh bạch, khoa học, ổn định và có khả năng dự báo.

Nếu được thể chế hóa đúng tinh thần Nghị quyết 21, chi phí đất có thể được kiểm soát tốt hơn, doanh nghiệp dễ lập kế hoạch đầu tư, nguồn cung có điều kiện cải thiện và giá nhà sẽ có thêm dư địa trở về mức hợp lý.

Nhưng giá đất chỉ là một mắt xích.

Muốn giá nhà thực sự hạ nhiệt, thị trường vẫn cần đồng thời tháo gỡ pháp lý, giảm chi phí vốn, tăng nguồn cung và đặc biệt là phát triển nhiều hơn những sản phẩm phù hợp với khả năng chi trả thực tế của người dân.

Đó mới là con đường dài hạn để đưa giá bất động sản về gần hơn với giá trị sử dụng và thu nhập thực.

? Theo bạn, nếu tiền sử dụng đất được xác định ổn định và minh bạch hơn, các chủ đầu tư có thực sự giảm giá bán hay phần lợi ích này sẽ được giữ lại trong biên lợi nhuận? Hãy chia sẻ quan điểm cùng Review Bất Động Sản.