Niên hạn chung cư và quyền sở hữu căn hộ: Hai khái niệm không nên đánh đồng

Một tòa nhà có vòng đời, nhưng câu chuyện tài sản không dừng ở đó

Ngày 18/9/2026, Chính phủ ban hành Nghị quyết 278/NQ-CP, trong đó yêu cầu Bộ Xây dựng hoàn thiện dự án Luật Nhà ở sửa đổi và quy định rõ thời hạn sử dụng chung cư theo niên hạn xây dựng công trình, bảo đảm thống nhất với pháp luật về xây dựng. Đồng thời, dự thảo phải quy định cụ thể việc xử lý chung cư sau khi hết thời hạn sử dụng.

Điểm đáng chú ý nằm ở phần tiếp theo: Chính phủ yêu cầu làm rõ quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu, bao gồm quyền tiếp tục sử dụng quyền sử dụng đất để xây dựng lại chung cư và việc đóng góp nghĩa vụ tài chính khi xây mới. Điều đó cho thấy “hết thời hạn sử dụng công trình” không thể được hiểu đơn giản thành một thời điểm mà toàn bộ quyền của người sở hữu tự động biến mất.

Đây cũng chính là điểm từng gây tranh luận trong quá trình xây dựng luật. Phiên bản dự thảo trước đó từng đưa ra phương án sở hữu căn hộ có thời hạn gắn với tuổi thọ công trình. Tuy nhiên, ngày 14/7, Bộ Xây dựng xác nhận đã bỏ đề xuất “sở hữu chung cư có thời hạn” khỏi dự thảo mới nhất.

Niên hạn sử dụng khác với thời hạn sở hữu

Một chung cư trước hết là một công trình xây dựng. Công trình có hồ sơ thiết kế, tuổi thọ dự kiến và chất lượng thực tế thay đổi theo quá trình xây dựng, vận hành, bảo trì và những tác động trong nhiều năm sử dụng.

Vì vậy, việc một tòa nhà đến niên hạn thiết kế không nhất thiết có nghĩa đúng ngày đó công trình phải lập tức bị phá dỡ. Pháp luật hiện hành đã đặt ra cơ chế đánh giá chất lượng và xác định những trường hợp phải phá dỡ, chẳng hạn công trình có nguy cơ sập đổ, hư hỏng nghiêm trọng hoặc không còn bảo đảm các điều kiện an toàn cần thiết.

Điều cần phân biệt là tài sản vật chất và quyền tài sản. Tòa nhà cũ có thể phải kết thúc vòng đời để được xây dựng lại, nhưng việc xử lý quyền liên quan tới đất, phương án cải tạo, tái định cư và nghĩa vụ tài chính của những người đang sở hữu căn hộ phải được giải quyết bằng một cơ chế pháp lý riêng.

Bởi vậy, cách diễn giải kiểu “mua chung cư chỉ được sở hữu 50–70 năm” có thể làm mất đi phần quan trọng nhất của vấn đề và không phản ánh đúng hướng dự thảo hiện nay. Bộ Xây dựng đã bỏ đề xuất sở hữu chung cư có thời hạn, trong khi Chính phủ đang yêu cầu hoàn thiện quy định về thời hạn sử dụng của công trình và xử lý tài sản sau thời hạn đó.

Bài toán khó thực sự nằm sau thời điểm hết niên hạn

Giả sử một chung cư sau nhiều thập kỷ không còn bảo đảm an toàn và phải xây dựng lại. Lúc này xuất hiện hàng loạt câu hỏi thực tế: ai tổ chức xây lại, người dân được bố trí ở đâu trong thời gian thi công, diện tích căn hộ mới được xác định thế nào, chi phí phát sinh được phân bổ ra sao và quyền đối với phần đất của các chủ sở hữu được tiếp tục như thế nào.

Đây mới là lý do việc hoàn thiện luật có ý nghĩa lớn với quá trình cải tạo chung cư cũ. Một tòa nhà có hàng trăm chủ sở hữu đồng nghĩa hàng trăm quyền lợi, khả năng tài chính và mong muốn khác nhau. Nếu cơ chế không đủ rõ, việc đạt được đồng thuận để phá dỡ và xây dựng lại có thể rất khó khăn.

Nguồn bài viết cũng đặt vấn đề về quy định chuyển tiếp đối với những chung cư đã tồn tại trước khi Luật Nhà ở sửa đổi có hiệu lực. Đây là nội dung cần tiếp tục theo dõi trong bản luật cuối cùng; hiện chưa nên coi các đề xuất về thời điểm áp dụng hay cơ chế chuyển tiếp trong quá trình thảo luận là quy định đã có hiệu lực.

? GÓC NHÌN REVIEW BẤT ĐỘNG SẢN

Điểm thay đổi đáng quan tâm nhất có lẽ không phải việc Nhà nước đặt một “đồng hồ đếm ngược” cho căn hộ, mà là cố gắng xây dựng một cơ chế cho toàn bộ vòng đời của chung cư.

Một thị trường căn hộ trưởng thành không chỉ cần minh bạch lúc bán nhà mới. Nó còn phải trả lời được điều xảy ra 50–70 năm sau khi bán: tòa nhà xuống cấp thì ai quyết định, ai trả tiền, người dân ở đâu và quyền tài sản được tiếp nối như thế nào. Khi những câu hỏi đó rõ ràng, “niên hạn công trình” có thể trở thành thông tin để người mua định giá tài sản dài hạn thay vì một khái niệm gây lo ngại.