Cơ chế định giá đất đang đứng trước một thay đổi đáng chú ý khi dự thảo mới đề xuất bỏ quy định về “phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường”. Trọng tâm được chuyển sang vai trò quyết định của Nhà nước, hệ thống dữ liệu và cơ chế bảng giá đất – hệ số điều chỉnh.
Một thay đổi đáng chú ý trong tư duy định giá đất
Theo nội dung dự thảo được nguồn bài viết dẫn, một số quy định của Luật Đất đai 2024 đang được đề xuất thiết kế lại, trong đó có việc bỏ quy định “phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường”, các trường hợp áp dụng giá đất cụ thể và một số nội dung liên quan đến hoạt động tư vấn xác định giá đất.
Thay đổi này nằm trong quá trình sửa đổi toàn diện Luật Đất đai 2024. Ngày 21/8/2026, Quốc hội đã thảo luận về định hướng chính sách sửa luật, trong đó bảng giá đất, hệ số điều chỉnh, căn cứ tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, bồi thường và nguyên tắc định giá đều là những nội dung được đại biểu cho ý kiến.
Nền tảng chính sách quan trọng là Nghị quyết 21-NQ/TW ngày 28/7/2026. Nghị quyết xác định giá đất do Nhà nước quyết định trên cơ sở mục tiêu phát triển từng thời kỳ, đồng thời yêu cầu bảo đảm chi phí đầu vào hợp lý cho sản xuất – kinh doanh và nâng cao năng lực cạnh tranh của nền kinh tế.
Giá do Nhà nước quyết định nhưng dữ liệu trở nên quan trọng hơn
Theo dự thảo được bài báo dẫn, việc định giá phải bảo đảm bốn nhóm nguyên tắc: trung thực, khách quan, công khai và minh bạch; tuân thủ trình tự thủ tục; dựa trên dữ liệu đất đai cùng dữ liệu chuyên ngành liên quan; hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư, phù hợp mục tiêu phát triển từng thời kỳ.
Đây là điểm đáng chú ý. Việc tăng vai trò quyết định của Nhà nước không làm dữ liệu thị trường trở nên không cần thiết. Ngược lại, khi giá đất được sử dụng để tính nhiều nghĩa vụ tài chính và quyền lợi liên quan, chất lượng dữ liệu đầu vào càng có ý nghĩa lớn.
Thực tế, quy định hiện hành cũng đã đặt trọng tâm vào nguồn dữ liệu. Nghị định 226/2025/NĐ-CP quy định thông tin đầu vào định giá có thể lấy từ cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, cơ sở dữ liệu quốc gia về giá, cơ quan thuế, văn phòng đăng ký đất đai, đấu giá, sàn giao dịch và doanh nghiệp BĐS.
Vì vậy, câu chuyện “ngăn giá ảo” không chỉ nằm ở việc lựa chọn một phương pháp định giá. Một hệ thống giá đáng tin cậy còn phụ thuộc vào khả năng thu thập được giá giao dịch thực, chuẩn hóa dữ liệu và liên thông giữa các cơ sở dữ liệu.
Bảng giá đất và hệ số K có thể trở thành hai công cụ quan trọng
Theo nội dung nguồn bài viết, dự thảo xác định bảng giá đất được xây dựng theo loại đất, khu vực và vị trí; hệ số K phản ánh mức tăng hoặc giảm tương ứng với khu vực, vị trí và điều kiện hạ tầng – quy hoạch.
Định hướng này phù hợp với Nghị quyết 21-NQ/TW: Nhà nước ban hành bảng giá đất, hệ số điều chỉnh, tỷ lệ thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và tỷ lệ bồi thường phù hợp thực tế từng loại đất; Trung ương xây dựng tiêu chí khung, nguyên tắc, phương pháp và cơ chế giám sát, trong khi địa phương quyết định giá đất.
Điểm cần theo dõi tiếp theo vì vậy là mức độ chi tiết của phương pháp. Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Các nhà thầu xây dựng Việt Nam, theo bài báo, cũng đề nghị phương pháp định giá cần được quy định cụ thể hơn để bảo đảm khả năng thực thi.
? GÓC NHÌN REVIEW BẤT ĐỘNG SẢN
Tranh luận “Nhà nước quyết định hay thị trường quyết định giá đất” có thể khiến vấn đề trở nên đơn giản hơn thực tế. Bởi dù cơ quan nào ra quyết định cuối cùng, chất lượng của mức giá vẫn phụ thuộc rất lớn vào dữ liệu, phương pháp và cơ chế kiểm tra.
Nếu lần sửa luật này muốn xử lý tận gốc nguy cơ “giá ảo”, phần đáng theo dõi nhất có lẽ không chỉ là một cụm từ được bỏ khỏi luật. Đó là việc Việt Nam có xây dựng được một hệ thống dữ liệu đất đai đủ thật, đủ sâu và đủ minh bạch để làm nền cho quyết định giá hay không.
TẢI BẢNG GIÁ