Ghi nhận cho thấy, hiện lãi suất cho vay mua bất động sản tăng trở lại, chính thức chấm dứt giai đoạn "tiền rẻ". Lãi suất tăng trong giai đoạn này vừa trở thành bài kiểm tra về "sức chịu đựng" của thị trường, vừa là cơ chế sàng lọc tự nhiên đối với các mô hình đầu tư dựa nhiều vào đòn bẩy tài chính.

Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, giai đoạn tiền "rẻ" khép lại đang buộc toàn bộ hệ sinh thái thị trường bất động sản, từ người mua nhà, nhà đầu tư cá nhân cho tới các tổ chức phát triển dự án phải tái cấu trúc tư duy ra quyết định, chuyển từ tư duy mở rộng nhanh sang quản trị rủi ro, từ kỳ vọng ngắn hạn sang cách tiếp cận dài hạn và bền vững hơn.

Lãi suất tăng trở thành bài kiểm tra về "sức chịu đựng" của thị trường.

Dữ liệu nghiên cứu của VARS IRE cho thấy, thanh khoản bất động sản đang có xu hướng giảm, đặc biệt tại các khu vực từng tăng trưởng "nóng", khi dòng tiền không còn tìm kiếm lợi nhuận nhanh mà ưu tiên sự an toàn, tính ổn định và khả năng kiểm soát rủi ro. Trong bối cảnh lãi suất tăng cao và nhiều biến số vĩ mô khó đoán định, việc mua nhà để đầu tư, đặc biệt khi sử dụng đòn bẩy tài chính, cần được cân nhắc kỹ càng.

Theo bà Trịnh Thị Kim Liên - Phó TGĐ KDTT Dat Xanh Services, ngay từ những ngày đầu năm 2026, động thái từ công tác điều hành của Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước (NHNN) cho thấy năm nay hoạt động kinh doanh và dòng vốn tín dụng cho bất động sản sẽ được kiểm soát chặt. Có thể khó nhìn thấy lại hiện tượng bất động sản tăng trưởng nóng như giai đoạn vừa qua. Thị trường sẽ đi vào giai đoạn định hình trật tự mới, nơi năng lực thật, pháp lý chuẩn và sức cầu thực sẽ đóng vai trò quyết định.

Bà Trịnh Thị Kim Liên - Phó TGĐ KDTT Dat Xanh Services

Theo bà Liên, nhiều khả năng thị trường bất động sản năm 2026 sẽ rơi vào kịch bản thách thức. Về giá, dự báo giá bán 2026 không còn tăng theo biên độ lớn. Giá bán sơ cấp: dự kiến đi ngang và tăng nhẹ 5% - 10% từ mặt bằng giá cao của năm 2025. Giá bán thứ cấp tăng 5% - 10% ở hầu hết các phân khúc. Trong khi giá thuê duy trì ổn định.

"Năm 2026 dự báo sẽ là thời điểm thị trường bất động sản nhà ở tiếp tục "phục hồi có chọn lọc". Nguồn cung không còn mở rộng dàn trải, mà tập trung vào các dự án có quy mô, pháp lý rõ ràng và khả năng triển khai thực tế cao. Dòng tiền quay lại thị trường theo hướng chọn lọc, ưu tiên giá trị sử dụng, khai thác dòng tiền tốt và khả năng thanh khoản cao thay cho những kỳ vọng đầu tư lướt sóng trong ngắn hạn", bà Liên nhấn mạnh.

Còn theo ông David Jackson – Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam, mặt bằng giá bất động sản năm 2026 sẽ tiếp tục tăng, nhưng tốc độ tăng chậm hơn so với các chu kỳ tăng nóng trước đây. Quá trình tái cấu trúc và sàng lọc thị trường từ các năm qua vẫn sẽ tiếp diễn, nhất là trong bối cảnh lãi suất cho vay đã bắt đầu tăng từ trước Tết Nguyên đán Bính Ngọ.

Theo vị này, việc gia tăng lãi suất huy động và lãi suất cho vay, một mặt nhằm điều tiết dòng vốn đi vào các lĩnh vực sản xuất – kinh doanh tạo giá trị kinh tế bền vững; mặt khác hạn chế tình trạng đầu tư lướt sóng.

Ông David Jackson – Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam cho rằng, quá trình tái cấu trúc và sàng lọc thị trường từ các năm qua vẫn sẽ tiếp diễn.

Dẫu vậy, với các đơn vị phát triển bất động sản sẽ chịu áp lực khi lãi vay tiếp tục tăng. Lãi vay tăng cộng với các chi phí vận hành, thuế, tiền sử dụng đất có thể sẽ thu hẹp biên lợi nhuận của chủ đầu tư, khiến họ thận trọng hơn, thậm chí là hoãn tiến độ triển khai dự án mới. Với những người có nhu cầu mua để ở, lãi vay tăng trên nền mặt bằng giá đã cao sẽ là trở ngại lớn cho giấc mơ sở hữu nhà. Phương án thuê có thể được nhiều người lựa chọn thay vì mua nhà. Với nhóm nhà đầu tư lướt sóng dùng đòn bẩy tài chính trên 50% hoặc lên đến 70%, rủi ro sẽ cao.

"Các nhà đầu tư mạnh về tiền mặt và các loại hình bất động sản phục vụ nhu cầu ở thực, bất động sản dòng tiền khai thác được ngay sẽ chiếm ưu thế. Đồng thời, dòng tiền nhiều khả năng sẽ chuyển hướng dần sang các kênh đầu tư khác", chuyên gia Avison Young chia sẻ.