Thuế đất bỏ hoang và một thay đổi lớn trong bài toán đầu tư: Giữ đất cũng phải tính chi phí

Khi giữ đất cũng trở thành một khoản chi phí

Một trong những định hướng đáng chú ý tại Nghị quyết 21-NQ/TW ngày 28/7/2026 là nghiên cứu sử dụng công cụ tài chính và thuế với lộ trình phù hợp nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất. Nghị quyết đề cập việc khắc phục tình trạng bỏ hoang, chậm đưa đất vào sử dụng, đầu cơ và găm giữ đất làm méo mó thị trường, đồng thời định hướng nghiên cứu thuế cao hơn với đất bỏ hoang, không đưa vào sử dụng.

Tại hội thảo ngày 22/9, TS. Phan Đức Hiếu tiếp tục phân tích vấn đề này từ góc nhìn thực thi. Theo ông, mục tiêu nâng cao hiệu quả sử dụng đất là hợp lý, nhưng để cụ thể hóa thành chính sách cần giải quyết hàng loạt câu hỏi: thế nào là chậm đưa vào sử dụng, thế nào là bỏ hoang, mức thuế cao hơn được xác định ra sao và dữ liệu nào được sử dụng để bảo đảm công bằng.

Đây là điểm cần đặc biệt lưu ý khi đọc thông tin về “đánh thuế đất bỏ hoang”. Hiện đây là định hướng nghiên cứu chính sách, không đồng nghĩa mọi khu đất chưa xây dựng sẽ lập tức chịu một mức thuế mới. Nghị quyết 21 cũng yêu cầu chính sách phải có lộ trình phù hợp.

Chậm dự án không phải lúc nào cũng là giữ đất

Ranh giới khó nhất nằm ở nguyên nhân khiến đất chưa được đưa vào sử dụng. Một doanh nghiệp có thể giữ dự án vì kỳ vọng giá tăng nhưng cũng có dự án bị chậm bởi những yếu tố nằm ngoài khả năng kiểm soát của nhà đầu tư.

Luật Đất đai 2024 hiện đã quy định về trường hợp đất thực hiện dự án đầu tư không được sử dụng trong 12 tháng liên tục kể từ khi nhận bàn giao trên thực địa hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ của dự án. Luật đồng thời quy định cơ chế gia hạn trong những điều kiện nhất định và ngoại lệ đối với trường hợp bất khả kháng.

Bởi vậy, nếu tiếp tục phát triển một công cụ thuế mới, việc nhận diện nguyên nhân chậm sử dụng đất sẽ rất quan trọng. Một chính sách nhằm chống đầu cơ chỉ phát huy đúng mục tiêu khi nó có khả năng phân biệt giữa găm giữ nguồn lực và chậm triển khai do những nguyên nhân được pháp luật thừa nhận.

Nhà đầu tư phải tính cả “đường ra”

Phần đáng chú ý hơn trong phát biểu của TS. Phan Đức Hiếu là cách doanh nghiệp cần thay đổi tư duy lập dự án. Một dự án có thể khả thi ở thời điểm ban đầu nhưng sau đó gặp biến động thị trường, thiếu vốn hoặc nhà đầu tư không còn đủ khả năng tiếp tục thực hiện.

Trong trường hợp đó, khó khăn tài chính cũng cần được nhìn nhận như một phần của rủi ro đầu tư. Doanh nghiệp phải tính trước khả năng tái cơ cấu khoản đầu tư, chuyển giao hoặc rút lui thay vì mặc nhiên lựa chọn tiếp tục giữ quỹ đất trong thời gian dài.

Nếu chính sách thuế trong tương lai khiến việc để đất không sử dụng trở nên tốn kém hơn, logic tài chính của dự án cũng thay đổi:

TRƯỚC:
Không làm tiếp → Giữ đất → Chờ thị trường

SAU:
Không làm tiếp → Chi phí giữ đất tăng → Làm tiếp / Tái cơ cấu / Chuyển giao / Rút lui

Đây là cách diễn giải về tác động kinh tế có thể xảy ra, không phải cơ chế cụ thể đã được ban hành.

Ở quy mô thị trường, sự thay đổi này có thể tạo áp lực để đất dịch chuyển về phía những chủ thể có khả năng đưa nó vào khai thác. Nhưng tác động thực tế còn phụ thuộc hoàn toàn vào cách thiết kế thuế, mức thuế, đối tượng áp dụng và các trường hợp loại trừ.

? GÓC NHÌN REVIEW BẤT ĐỘNG SẢN

Điểm đáng chú ý của câu chuyện không phải “đánh thuế để doanh nghiệp bỏ đất”, mà là thay đổi phép tính kinh tế của việc giữ một nguồn lực khan hiếm nhưng không sử dụng. Nếu giữ đất có chi phí đủ lớn, nhà đầu tư sẽ phải cân nhắc nghiêm túc hơn giữa tiếp tục triển khai, tái cấu trúc hay chuyển nguồn lực cho người có khả năng sử dụng hiệu quả hơn.

Nhưng công cụ chỉ tốt khi đánh đúng đối tượng. Găm đất chờ tăng giá và dự án bị đình trệ bởi nguyên nhân khách quan không thể được đặt chung trên một bàn cân. Đây có lẽ sẽ là một trong những bài toán khó nhất nếu định hướng thuế này được cụ thể hóa.