Tồn kho bất động sản vượt 635.700 tỷ đồng: Áp lực nằm ở đâu?

Hàng tồn kho của các doanh nghiệp bất động sản tiếp tục lập mức cao mới trong bối cảnh giá nhà tăng nhanh, sức mua suy yếu và chi phí vốn duy trì ở mức đáng kể. Tuy nhiên, để đánh giá đúng mức độ rủi ro, cần nhìn vào thành phần của khoản tồn kho thay vì chỉ dựa trên tổng giá trị.

Hơn 635.700 tỷ đồng nằm trong hàng tồn kho

Theo số liệu VietstockFinance, đến ngày 30/6/2026, tổng giá trị hàng tồn kho của 106 doanh nghiệp bất động sản niêm yết đạt hơn 635.700 tỷ đồng, tăng khoảng 20% so với đầu năm.

Novaland là một trong những doanh nghiệp có quy mô tồn kho lớn nhất, với 157.712 tỷ đồng. Doanh nghiệp này đã duy trì lượng tồn kho trên 100.000 tỷ đồng trong nhiều năm.

Kinh Bắc ghi nhận 33.357 tỷ đồng, tăng 23% sau sáu tháng; Khang Điền đạt 29.488 tỷ đồng, tăng 26%; Becamex Group có 22.828 tỷ đồng. Những doanh nghiệp khác có quy mô đáng chú ý gồm Bluemarq Group 15.985 tỷ đồng, Hoàng Huy Group 13.681 tỷ đồng, Phát Đạt 13.555 tỷ đồng và Sunshine Group 10.184 tỷ đồng.

Taseco Land đạt 11.648 tỷ đồng, tăng 59% so với đầu năm và gia nhập nhóm doanh nghiệp có tồn kho trên 10.000 tỷ đồng.

Tồn kho bất động sản gồm những gì?

Khác với hàng hóa trong nhiều ngành sản xuất, tồn kho của doanh nghiệp bất động sản không chỉ gồm những căn nhà đã hoàn thiện nhưng chưa bán được. Khoản mục này còn có thể bao gồm tiền sử dụng đất, quỹ đất, chi phí giải phóng mặt bằng, công trình đang xây dựng và dự án dở dang.

Do đó, quy mô tồn kho lớn có thể phản ánh doanh nghiệp đang sở hữu nhiều dự án và nguồn lực phát triển trong tương lai. Nếu các dự án có pháp lý rõ ràng, tiến độ bảo đảm và sản phẩm phù hợp với nhu cầu, khoản tồn kho vẫn có khả năng chuyển thành doanh thu.

Ngược lại, tồn kho trở thành áp lực khi dự án kéo dài, chưa đủ điều kiện kinh doanh hoặc sản phẩm khó bán. Vốn của doanh nghiệp khi đó tiếp tục nằm trong đất và chi phí xây dựng, trong khi lãi vay cùng các nghĩa vụ tài chính vẫn phát sinh.

Tỷ trọng tồn kho trong tổng tài sản ở mức cao

Tại một số doanh nghiệp, hàng tồn kho đang chiếm phần lớn tổng tài sản. Đến cuối tháng 6/2026, tỷ lệ này tại Khang Điền là 74,7%, Hoàng Huy Group 61,4% và Novaland 60,9%.

Tỷ lệ cao không tự động đồng nghĩa doanh nghiệp gặp khó khăn. Mức độ rủi ro còn phụ thuộc vào pháp lý dự án, cơ cấu nợ, tiến độ triển khai, thời điểm bàn giao và khả năng tạo dòng tiền.

Tuy nhiên, khi phần lớn tài sản tập trung trong các dự án chưa thể chuyển thành doanh thu, doanh nghiệp sẽ có ít dư địa hơn để ứng phó với biến động lãi suất và thanh khoản.

Giá nhà đang chặn sức mua thực

Bà Cao Thị Thanh Hương, Phó Giám đốc thị trường Savills TP.HCM, nhận định điểm nghẽn đáng chú ý của thị trường hiện nằm ở mặt bằng giá.

Nhu cầu mua nhà để ở vẫn lớn, nhưng phần đông khách hàng tìm kiếm căn hộ dưới 50 triệu đồng/m². Trong khi đó, khoảng 80% nguồn cung mới được chào bán có giá cao hơn mức này.

Sự lệch pha khiến một phần nhu cầu không thể chuyển thành giao dịch. Thị trường có người cần nhà, doanh nghiệp có sản phẩm, nhưng mức giá và khả năng tài chính của hai bên chưa gặp nhau.

Dòng vốn đầu tư ngắn hạn suy giảm

Thanh khoản còn chịu ảnh hưởng bởi sự thận trọng của nhóm khách hàng đầu tư. Với lãi suất thả nổi khoảng 11–14%/năm, chi phí sử dụng đòn bẩy trở nên đáng kể, đặc biệt đối với những sản phẩm có giá trị lớn nhưng khả năng khai thác dòng tiền thấp.

Một phần dòng tiền có xu hướng chuyển sang tiền gửi hoặc các kênh có lợi suất dễ dự tính hơn. Khi lượng khách đầu tư giảm, các dự án phụ thuộc nhiều vào nhu cầu ở thực và khả năng chi trả thực tế của người mua.

TS Nguyễn Duy Phương, Giám đốc cấp cao Khối đầu tư tài chính DG Capital, cho rằng tồn kho sẽ khó giảm nếu giá nhà tiếp tục tăng nhanh hơn thu nhập, nguồn cung vẫn nghiêng về phân khúc cao cấp và sản phẩm vừa túi tiền tiếp tục thiếu hụt.

Góc nhìn Review Bất Động Sản

Con số 635.700 tỷ đồng cho thấy lượng vốn rất lớn đang nằm trong quỹ đất và các dự án đang phát triển. Tuy nhiên, quy mô tài sản chỉ có ý nghĩa khi doanh nghiệp đủ khả năng hoàn thiện pháp lý, triển khai công trình, bàn giao sản phẩm và thu tiền đúng kế hoạch.

Chất lượng tồn kho cần được đánh giá qua ba yếu tố: khả năng triển khai, mức độ phù hợp của sản phẩm và thời gian chuyển thành dòng tiền. Một dự án có vị trí tốt nhưng giá bán vượt xa khả năng chi trả vẫn có thể gặp khó khăn về thanh khoản.

Nếu khoảng cách giữa giá nhà và thu nhập tiếp tục mở rộng, áp lực sẽ không dừng ở doanh nghiệp. Việc bán hàng chậm có thể ảnh hưởng đến khả năng trả nợ, luân chuyển vốn và chất lượng tín dụng của các tổ chức tài chính đã cấp vốn cho dự án.

Thị trường vì vậy cần thêm nguồn cung có giá phù hợp, các khoản vay dài hạn và cơ cấu sản phẩm sát hơn với nhu cầu ở thực. Đây là điều kiện quan trọng để lượng vốn đang nằm trong dự án quay trở lại hoạt động kinh doanh.