Vốn đầu tư, FDI và tín dụng cùng tăng nhưng thanh khoản nhà ở lại suy giảm, trong khi bất động sản công nghiệp hưởng lợi từ dòng vốn sản xuất. Những diễn biến trái chiều cho thấy dòng tiền không rời bỏ bất động sản mà đang lựa chọn khắt khe hơn giữa các tài sản có khả năng tạo giá trị thực.
Tiền vào nền kinh tế tăng, giao dịch bất động sản lại giảm
Bức tranh dòng vốn năm 2026 xuất hiện một nghịch lý đáng chú ý. Theo số liệu Cục Thống kê được nguồn dẫn, tổng vốn đầu tư thực hiện toàn xã hội trong 9 tháng đạt hơn 3,109 triệu tỷ đồng, tăng 15,1% so với cùng kỳ. Tổng vốn FDI đăng ký đạt 50,36 tỷ USD, tăng 76,4%, trong khi vốn FDI thực hiện đạt 21,07 tỷ USD, tăng 12,1% và được cho biết là mức cao nhất trong 5 năm.
Tín dụng cũng tiếp tục mở rộng. Đến ngày 28/9, dư nợ tín dụng toàn nền kinh tế tăng 10,89% so với cuối năm 2025, cao hơn mức tăng 9,78% của huy động vốn. Xét về quy mô, có thể thấy nguồn vốn trong nền kinh tế không hề nhỏ.
Nhưng nhiều hơn không đồng nghĩa dòng tiền được phân bổ đồng đều. Dữ liệu Bộ Xây dựng được MBS Research tổng hợp cho thấy tổng số giao dịch bất động sản trong 6 tháng đầu năm giảm 18% so với cùng kỳ. Trong đó, chung cư và nhà ở riêng lẻ giảm 23%, còn đất nền giảm tới 40%.
Ngay tại Hà Nội cũng xuất hiện sự lệch pha giữa hai thị trường. MBS ghi nhận giá căn hộ thứ cấp tại một số khu vực và loại hình điều chỉnh khoảng 10–20% so với cùng kỳ, trong khi giá sơ cấp của các dự án mới trong quý II vẫn bình quân khoảng 95 triệu đồng/m², tăng 21%. Khoảng cách này cho thấy giá chào bán và mức giá mà thị trường sẵn sàng hấp thụ đang trở thành hai câu chuyện khác nhau.
Vì sao bất động sản công nghiệp hút sự chú ý?
Trong 21,07 tỷ USD vốn FDI thực hiện 9 tháng, lĩnh vực công nghiệp chế biến, chế tạo nhận 17,4 tỷ USD, tương đương 82,6%; hoạt động kinh doanh bất động sản nhận 1,59 tỷ USD, chiếm 7,5%. Dòng vốn sản xuất này tạo ra nhu cầu thực đối với nhà xưởng, kho bãi và đất công nghiệp.
Theo VIS Rating được nguồn dẫn, diện tích đất khu công nghiệp cho thuê mới trong 6 tháng đầu năm đạt khoảng 500 ha, tăng 60% so với cùng kỳ, trong khi tỷ lệ lấp đầy duy trì khoảng 82%. Nhu cầu mở rộng sản xuất của các doanh nghiệp điện tử và bán dẫn được xem là một trong những động lực.
Tuy nhiên, sẽ quá đơn giản nếu từ những con số trên kết luận tiền đang rời nhà ở để chuyển sang khu công nghiệp. Bản thân các doanh nghiệp phát triển khu công nghiệp cũng phải đối mặt với chi phí vốn. VIS Rating ghi nhận chi phí lãi vay của nhóm doanh nghiệp niêm yết trong lĩnh vực này tăng 33% trong nửa đầu năm, tổng dư nợ tăng 14%, đưa tỷ lệ nợ vay/EBITDA bình quân từ 2,2 lên 2,6 lần.
Vì vậy, lợi thế không tự động xuất hiện chỉ vì một dự án mang nhãn “khu công nghiệp”. Doanh nghiệp vẫn phải chứng minh khả năng lấp đầy, chất lượng khách thuê, dòng tiền cốt lõi và hiệu quả sử dụng vốn.
Dòng vốn đang sàng lọc điều gì?
ThS Nguyễn Thị Thu Trang, giảng viên Viện Nghiên cứu khoa học ngân hàng thuộc Học viện Ngân hàng, cho rằng không nên đồng nhất tín dụng bất động sản với tín dụng đầu cơ. Điều quan trọng không chỉ là vốn đi vào lĩnh vực nào mà còn là mục đích sử dụng, khả năng tạo dòng tiền và khả năng trả nợ.
Đây có thể là chìa khóa để hiểu diễn biến hiện tại. Một đồng vốn được sử dụng để phát triển tài sản có nhu cầu thực, tạo doanh thu và hình thành năng lực sản xuất mang bản chất khác với dòng vốn chủ yếu dựa trên kỳ vọng giá tài sản tiếp tục tăng. Khi chi phí vốn cao hơn và thanh khoản không còn dễ dàng, sự khác biệt này trở nên rõ hơn.
Với nhà ở, bài toán là giá bán có phù hợp với sức mua và thu nhập hay không. Với khu công nghiệp, câu hỏi là dòng FDI có thực sự chuyển hóa thành khách thuê và doanh thu hay không. Với bất kỳ phân khúc nào, sử dụng đòn bẩy lớn nhưng không tạo đủ dòng tiền đều có thể trở thành rủi ro.
Do đó, “sàng lọc dòng vốn” không nhất thiết là cuộc cạnh tranh xem tiền sẽ chuyển từ căn hộ sang đất công nghiệp hay từ đất nền sang một loại hình khác. Sự thay đổi sâu hơn nằm ở tiêu chuẩn mà dòng vốn sử dụng để lựa chọn tài sản.
? GÓC NHÌN REVIEW BẤT ĐỘNG SẢN
Có lẽ câu hỏi quan trọng nhất với một bất động sản trong chu kỳ mới không còn là “3 năm nữa giá tăng bao nhiêu?”, mà là “nếu 3 năm tới giá không tăng, tài sản này tạo ra giá trị gì trong thời gian đó?”. Một căn nhà đáp ứng nhu cầu ở thực, tài sản cho thuê tạo dòng tiền hay khu công nghiệp có khách thuê thực đều có cơ sở kinh tế khác với một tài sản chỉ phụ thuộc vào người mua tiếp theo trả giá cao hơn.
Vì vậy, tiền không nhất thiết đang rời bỏ bất động sản – tiền đang trở nên khó tính hơn. Và khi vốn không còn dễ dãi, ranh giới quan trọng nhất của thị trường có thể không nằm giữa các phân khúc, mà nằm giữa bất động sản tạo ra giá trị thực và bất động sản chỉ sống bằng kỳ vọng tăng giá.
TẢI BẢNG GIÁ