Khả năng hấp thụ căn hộ cao cấp đang giảm trong khi người mua ngày càng thận trọng với dòng tiền và đòn bẩy. Trong bối cảnh nguồn cung được kỳ vọng tăng, một chuyên gia dự báo giá chung cư Hà Nội và TP.HCM có thể chịu áp lực điều chỉnh mạnh trong giai đoạn 2028–2030, nhưng mức giảm 40% cần được đặt đúng trong bối cảnh của nhận định.
Sức mua bắt đầu phân hóa rõ hơn
Thị trường căn hộ đang cho thấy sự khác biệt ngày càng rõ giữa các phân khúc. Theo bà Nguyễn Hồng Vân, Giám đốc Cấp cao, Trưởng Thị trường Hà Nội của JLL Việt Nam, phân khúc trung cấp vẫn ghi nhận giao dịch tương đối khả quan trong giai đoạn 2024–2025 và năm 2026, nhưng tốc độ giao dịch ở nhóm cao cấp đã chậm lại.
JLL dự báo đến cuối quý IV/2026, khả năng hấp thụ của phân khúc cao cấp có thể xuống dưới 50% tổng nguồn cung mới, thấp đáng kể so với mức khoảng 70–80% trong giai đoạn 2024–2025. Đây là một chỉ báo đáng chú ý bởi khi tốc độ hấp thụ không còn theo kịp nguồn cung, khả năng duy trì mặt bằng giá cao sẽ chịu nhiều sức ép hơn.
Lãi suất và dòng tiền cũng đang tác động đến quyết định mua nhà. Theo bà Vân, quá trình người mua hoàn tất những khoản thanh toán cuối trước khi nhận căn hộ đã xuất hiện dấu hiệu chững lại. Trong khoảng ba năm 2024–2026, người mua cũng bớt chạy theo tâm lý đám đông, quan tâm nhiều hơn đến vốn tự có và khả năng chịu đựng tài chính thay vì phụ thuộc vào các khoản vay trong thời gian ưu đãi.
Từ giảm 20–30% đến dự báo khoảng 40%
Trong bối cảnh đó, ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch HĐQT G6 Group, cho rằng giá bán đang trở thành một trong những yếu tố quan trọng quyết định khả năng hấp thụ. Với những dự án đang gặp khó về thanh khoản, ông nhận định mức điều chỉnh khoảng 20–30% có thể giúp cải thiện sức mua.
Lập luận được đưa ra là khi nguồn cung nhà ở thương mại và nhà ở xã hội tăng, những dự án tiếp tục neo ở mặt bằng giá cao sẽ phải cạnh tranh mạnh hơn. Chủ đầu tư vì vậy có thể phải cân đối lại giữa chi phí đầu vào, lợi nhuận kỳ vọng và khả năng chi trả thực tế của khách hàng.
Xa hơn, ông Quê đưa ra dự báo rằng trong giai đoạn 2028–2030, khi nguồn cung trở nên dồi dào hơn, giá chung cư tại Hà Nội và TP.HCM có thể bước vào giai đoạn điều chỉnh mạnh với mức giảm “khoảng trên dưới 40%”.
Điểm rất quan trọng là phải đặt con số này đúng vị trí: đây là dự báo của Chủ tịch G6 Group, không phải kết luận rằng toàn bộ chung cư Hà Nội và TP.HCM chắc chắn sẽ giảm 40%, cũng không phải dự báo 40% được JLL đưa ra trong phần thông tin nguồn cung cấp.
Có nên chờ giá nhà giảm 40%?
Không nên biến một dự báo dài hạn thành phép tính mua nhà đơn giản. Từ nay đến 2028–2030, giá căn hộ còn chịu ảnh hưởng của nhiều biến số: lượng nguồn cung thực tế hoàn thành, chi phí đất và xây dựng, lãi suất, tín dụng, nhu cầu ở thực, thu nhập người dân và chiến lược giá của từng chủ đầu tư.
Ngay cả khi thị trường chịu áp lực giảm, mức độ điều chỉnh cũng khó đồng đều. Một dự án cao cấp có giá bán vượt xa khả năng chi trả và nguồn cung cạnh tranh lớn có thể chịu sức ép khác với dự án nằm tại vị trí khan hiếm, pháp lý rõ ràng và có nhu cầu ở thực cao.
Giá niêm yết cũng chưa chắc là biến số đầu tiên thay đổi. Trước khi giảm trực tiếp giá bán, doanh nghiệp có thể sử dụng chiết khấu, hỗ trợ lãi suất, giãn tiến độ thanh toán hoặc những chính sách bán hàng khác. Vì vậy, cần nhìn vào giá thực trả sau toàn bộ ưu đãi, thay vì chỉ so sánh bảng giá công bố.
? GÓC NHÌN REVIEW BẤT ĐỘNG SẢN
40% là một kịch bản dự báo, không phải lời hẹn của thị trường. Nhưng việc một mức điều chỉnh lớn như vậy bắt đầu được đưa ra thảo luận phản ánh một vấn đề đáng quan tâm hơn: khi nguồn cung tăng và người mua thận trọng hơn, khả năng hấp thụ sẽ ngày càng quyết định mức giá mà thị trường thực sự chấp nhận.
Nếu điều đó xảy ra, thay đổi lớn nhất có thể không phải là “mọi căn hộ cùng giảm 40%”, mà là sự phân hóa mạnh hơn giữa giá chủ đầu tư muốn bán và giá người mua sẵn sàng trả. Và trong một thị trường có nhiều lựa chọn hơn, cuối cùng chính tốc độ bán hàng sẽ trả lời mức giá nào là giá thực.
TẢI BẢNG GIÁ