Trong cuộc trao đổi với chúng tôi, ông Nguyễn Trung Vũ – Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Bất động sản Thế Kỷ (CenLand) đã phác họa một bức tranh đa chiều của thị trường bất động sản hiện nay: vừa là nỗi lo, vừa là cơ hội, nhưng trên hết là một giai đoạn buộc nhà đầu tư phải thay đổi tư duy.

Theo ông Vũ, tâm lý phổ biến của nhà đầu tư lúc này là sự giằng co giữa sợ hãi và kỳ vọng. Khi lãi suất tăng và chính sách thay đổi liên tục, nhiều người trở nên dè dặt. Nhưng cũng chính trong bối cảnh đó, một bộ phận khác lại nhìn thấy cơ hội.

"Thực ra, có tiền thì không sợ, còn khi dòng tiền căng thẳng thì tâm lý lo ngại là điều rất bình thường", ông Vũ nói. Lãnh đạo CenLand cũng nhấn mạnh rằng, thị trường luôn vận hành theo chu kỳ, và những giai đoạn khó khăn thường là phép thử rõ ràng nhất đối với năng lực của nhà đầu tư.

Theo lãnh đạo Cenland, điểm khác biệt lớn nhất của thị trường hiện nay nằm ở việc luật chơi đã thay đổi. Đầu tư trong giai đoạn này bắt buộc phải nghiêm túc, phải tuân thủ pháp luật. Ông cho rằng việc siết chặt kỷ cương, từ thuế đến pháp lý, không chỉ là áp lực mà còn là yếu tố giúp thị trường phát triển lành mạnh hơn, giảm tình trạng cạnh tranh thiếu công bằng.

Ông Nguyễn Trung Vũ – Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Bất động sản Thế Kỷ (CenLand).

Ở góc nhìn dài hạn, ông Vũ cho rằng những thay đổi này sẽ góp phần định hình lại chuẩn mực của nhà đầu tư. Khi pháp luật được tôn trọng hơn, những người làm ăn chân chính sẽ không còn phải lo bị vượt mặt bởi các chiêu trò thiếu minh bạch. Đây cũng là nền tảng để thị trường bước sang một giai đoạn phát triển bền vững hơn, thay vì tăng trưởng nóng dựa trên đầu cơ như trước.

Một trong những luận điểm quan trọng nhất được ông nhấn mạnh là nguyên tắc cốt lõi của đầu tư bất động sản: Giá trị thực chỉ đến từ dòng tiền.

"Muốn bất động sản có giá trị thì phải có dòng tiền. Muốn có dòng tiền thì phải có dòng người. Một tài sản dù đẹp hay rẻ đến đâu nhưng không có người sử dụng, không tạo ra hoạt động kinh tế thì về dài hạn cũng khó tăng giá bền vững", ông nói.

Để minh họa, ông dẫn câu chuyện từ Nhật Bản, một doanh nghiệp phát triển bất động sản xoay quanh một nhà ga lớn tại Tokyo đã xây dựng cả hệ sinh thái gồm nhà ở, thương mại, dịch vụ. Chính lưu lượng hàng triệu người qua lại mỗi ngày đã tạo ra dòng tiền ổn định, giúp doanh nghiệp tồn tại hơn một thế kỷ.

Ông Vũ nhấn mạnh, bản chất của bất động sản không phải là giữ đất chờ tăng giá, mà là tạo ra giá trị từ việc khai thác. Ngược lại, ông Vũ cảnh báo về xu hướng đầu tư vào các khu vực thiếu hạ tầng, không có động lực phát triển kinh tế sẽ dần bị bỏ lại phía sau.

Ông Vũ cho rằng hiện là giai đoạn của những nhà đầu tư chuyên nghiệp, biết tuân thủ luật chơi và hiểu rõ giá trị cốt lõi của bất động sản.

Về lãi suất – yếu tố đang tác động mạnh đến tâm lý người mua nhà, ông Vũ cho rằng đây chỉ là vấn đề ngắn hạn. Dù vậy, ông cũng lưu ý rằng giai đoạn này sẽ là phép thử đối với những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính. Những người phụ thuộc quá nhiều vào vốn vay sẽ gặp áp lực lớn, trong khi những người có chiến lược dài hạn và quản trị rủi ro tốt sẽ có cơ hội trụ vững và mở rộng danh mục.

Nhìn tổng thể, ông Vũ nhận định thị trường đang bước vào giai đoạn sàng lọc mạnh mẽ. Doanh nghiệp yếu kém, dự án thiếu pháp lý hay nhà đầu tư thiếu hiểu biết sẽ dần bị loại bỏ. Ngược lại, những người kiên định với nguyên tắc đầu tư giá trị sẽ có lợi thế trong dài hạn.

"Kỷ nguyên mới không dành cho những người muốn làm giàu nhanh. Đây là giai đoạn của những nhà đầu tư chuyên nghiệp, biết tuân thủ luật chơi và hiểu rõ giá trị cốt lõi của bất động sản. Ai thích nghi được thì sẽ tồn tại, còn không thì buộc phải rời cuộc chơi", Chủ tịch CenLand nói.