80% căn hộ mới tại TP.HCM trên 120 triệu đồng/m²: Nguồn cung trở lại nhưng người mua vẫn chùn bước

Thị trường căn hộ TP.HCM đang xuất hiện một nghịch lý đáng chú ý: nguồn cung bắt đầu trở lại nhưng khả năng tiếp cận nhà ở của người mua chưa cải thiện tương ứng.

Nguyên nhân nằm ở cơ cấu sản phẩm.

Phần lớn nguồn cung mới tiếp tục tập trung vào phân khúc có giá trị cao, trong khi lãi suất vay mua nhà vẫn ở mức lớn. Hai yếu tố này đang tạo thành một “gọng kìm” đối với những khách hàng cần sử dụng đòn bẩy tài chính.

Theo báo cáo của Savills được bài nguồn dẫn, trong quý II/2026, TP.HCM ghi nhận khoảng 1.800 căn hộ mới. Lũy kế 6 tháng đầu năm, nguồn cung mới đạt khoảng 3.700 căn từ 7 dự án.

Nhưng vấn đề của thị trường hiện tại có thể không còn đơn thuần là “có bao nhiêu căn hộ được đưa ra bán”, mà là “bao nhiêu căn trong số đó phù hợp với khả năng tài chính của người mua”.

80% nguồn cung căn hộ mới vượt 120 triệu đồng/m²

Các đợt mở bán mới tại TP.HCM chủ yếu tập trung vào phân khúc hạng A và B.

Theo số liệu được nêu trong bài nguồn, toàn bộ sản phẩm mở bán mới có giá trên 90 triệu đồng/m² thông thủy và khoảng 80% vượt mức 120 triệu đồng/m².

Đây là một con số đáng chú ý nếu đặt trong bài toán tài chính của người mua nhà.

Ở mức 120 triệu đồng/m², một căn hộ 70m² tương ứng khoảng:

70 × 120 triệu đồng = 8,4 tỷ đồng.

Và đây mới chỉ là phép tính đơn giản dựa trên đơn giá 120 triệu đồng/m², chưa phản ánh các khác biệt về căn hộ, tầng, vị trí, chính sách bán hàng hay các chi phí khác.

Khi tổng giá trị căn hộ tiến lên mức nhiều tỷ đồng, nhóm khách hàng có khả năng mua hoàn toàn bằng vốn tự có ngày càng thu hẹp. Người mua phải sử dụng vốn vay sẽ chịu thêm một áp lực khác: chi phí tài chính.

Lãi suất khoảng 13% trở thành rào cản thứ hai

Tính đến quý II/2026, theo Savills được bài nguồn dẫn, lãi suất vay mua nhà trung bình khoảng 13%, tăng 4 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước.

Điều này khiến bài toán mua nhà thay đổi đáng kể.

Người mua không chỉ cần trả lời câu hỏi:

“Tôi có đủ tiền thanh toán ban đầu hay không?”

Mà quan trọng hơn:

“Sau thời gian ưu đãi, thu nhập hàng tháng có đủ để trả khoản vay trong nhiều năm hay không?”

Đặc biệt với những căn hộ có tổng giá trị cao, chỉ một thay đổi nhỏ về lãi suất cũng có thể tạo ra khác biệt đáng kể về nghĩa vụ trả nợ.

Đây có thể là một trong những lý do khiến nguồn cung tăng nhưng sức mua chưa phục hồi tương ứng.

Hơn 1.500 giao dịch, tỷ lệ hấp thụ còn 32%

Sự thận trọng của người mua đang phản ánh vào thanh khoản.

Theo số liệu bài nguồn dẫn từ Savills, tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường trong quý II/2026, bao gồm nguồn cung mới, giảm xuống khoảng 32%, tương đương hơn 1.500 giao dịch.

Điều này cho thấy một vấn đề đáng quan tâm:

Nguồn cung phục hồi chưa đồng nghĩa thanh khoản sẽ phục hồi ngay lập tức.

Khi nguồn cung mới tập trung nhiều vào phân khúc cao cấp, thị trường trở nên nhạy cảm hơn với lãi suất và điều kiện tín dụng.

Giá trị tài sản càng cao, số vốn cần chuẩn bị càng lớn và nếu sử dụng đòn bẩy, nghĩa vụ tài chính cũng tăng theo.

---

Chủ đầu tư hỗ trợ lãi suất nhưng người mua vẫn thận trọng

Trước áp lực sức mua, nhiều chủ đầu tư đang triển khai các chương trình hỗ trợ tài chính nhằm giảm số tiền khách hàng phải bỏ ra trong giai đoạn đầu.

Các chính sách được bài nguồn đề cập gồm hỗ trợ lãi suất trong 1–2 năm đầu và những gói vay có mức lãi suất cố định khoảng 10%.

Đây có thể là công cụ quan trọng để giảm áp lực dòng tiền ngắn hạn.

Tuy nhiên, với người mua nhà, vấn đề không nên chỉ dừng lại ở thời gian được ưu đãi.

Một khoản vay bất động sản thường kéo dài nhiều năm. Vì vậy, bài toán quan trọng hơn là lãi suất và nghĩa vụ trả nợ sau khi chương trình hỗ trợ kết thúc.

Chính sự không chắc chắn này khiến nhóm khách hàng cần sử dụng tỷ lệ vốn vay lớn tiếp tục thận trọng.

---

Nửa cuối 2026 có thể thêm khoảng 10.000 căn hộ

Nguồn cung TP.HCM được kỳ vọng tiếp tục cải thiện.

Theo dự báo được bài nguồn dẫn, khoảng 10.000 căn hộ mới có thể được đưa ra thị trường trong nửa cuối năm 2026.

Động lực nguồn cung được kỳ vọng đến từ những khu đô thị quy mô lớn, các chủ đầu tư có thương hiệu cùng quá trình nâng cấp hạ tầng.

Xa hơn, đến năm 2029, nguồn cung căn hộ tương lai lũy kế được dự báo đạt khoảng 70.000 căn.

Nhưng một lần nữa, số lượng nguồn cung không phải yếu tố duy nhất quyết định khả năng phục hồi.

Câu hỏi quan trọng là cơ cấu giá của hàng chục nghìn căn hộ tương lai sẽ như thế nào.

Nếu nguồn cung tăng nhưng tiếp tục tập trung chủ yếu ở nhóm giá cao, khoảng cách giữa nguồn cung và khả năng chi trả có thể vẫn tồn tại.

Bà Cao Thị Thanh Hương, Phó Giám đốc nghiên cứu & S22M Savills TP.HCM, nhận định nguồn cung phục hồi nhưng khả năng chi trả chưa bắt kịp khiến người mua e ngại trước áp lực từ mặt bằng giá và chi phí vốn cao.

---

Một diễn biến khác: Giá biệt thự, nhà phố bình quân giảm

Trái với căn hộ, thị trường bất động sản liền thổ TP.HCM đang ghi nhận một diễn biến khác.

Trong quý II/2026, phân khúc biệt thự, nhà phố ghi nhận hơn 600 giao dịch, tỷ lệ hấp thụ khoảng 15%.

Nguồn cung mới đạt khoảng 1.600 căn, nhưng phần lớn đến từ một dự án khu đô thị quy mô lớn tại khu vực ngoại thành.

Sự xuất hiện của nguồn cung vùng ven khiến giá bán trung bình giảm khoảng 10% theo quý, xuống còn 179 triệu đồng/m² đất.

Điều này không nhất thiết đồng nghĩa giá từng sản phẩm trên toàn thị trường cùng giảm 10%, mà còn phản ánh sự thay đổi trong cơ cấu nguồn cung được đưa ra thị trường.

Đáng chú ý, nhóm sản phẩm có tổng giá trị dưới 10 tỷ đồng chiếm phần lớn giao dịch, trong đó nhà phố diện tích nhỏ dẫn đầu.

Đây là một chi tiết cho thấy khả năng chi trả đang tác động ngày càng rõ đến quyết định của người mua.

---

Dòng tiền hướng ra vùng ven theo hạ tầng

Không chỉ mức giá, hạ tầng đang tiếp tục tác động đến cách thị trường TP.HCM phân bổ nguồn cung và sự quan tâm.

Khi quỹ đất khu vực trung tâm hạn chế và giá đã ở mức cao, các khu vực vùng ven ngày càng đóng vai trò lớn hơn trong việc bổ sung nguồn cung mới.

Quy hoạch TP.HCM mở rộng cùng các hành lang giao thông trọng điểm được kỳ vọng tiếp tục tái định hình bản đồ nhà ở.

Trong nửa cuối năm 2026, thị trường được dự báo có thêm khoảng 5.000 căn nhà thấp tầng, chủ yếu tại những khu đô thị lớn ở vùng ven.

Đến năm 2029, nguồn cung tương lai lũy kế của phân khúc này được dự báo khoảng 22.000 căn, trong đó Cần Giờ và Hóc Môn được bài nguồn nêu là hai khu vực dẫn đầu.

---

Góc nhìn Review Bất Động Sản: Thị trường đang thiếu nhà hay thiếu nhà “có thể mua được”?

Đây có lẽ là câu hỏi đáng chú ý nhất phía sau những con số của thị trường TP.HCM.

3.700 căn mới trong nửa đầu năm và khoảng 10.000 căn dự kiến trong nửa cuối năm cho thấy nguồn cung đang có dấu hiệu cải thiện.

Nhưng khi 80% sản phẩm mở bán mới vượt 120 triệu đồng/m², bài toán lại chuyển sang một vấn đề khác:

Nguồn cung đó dành cho bao nhiêu người?

Một thị trường có thể đồng thời xảy ra hai trạng thái tưởng như trái ngược: nguồn cung tăng nhưng người mua vẫn khó tiếp cận nhà ở.

Nếu giá sản phẩm tăng nhanh hơn thu nhập và chi phí vay vốn duy trì ở mức cao, thêm nguồn cung chưa chắc ngay lập tức giải quyết được bài toán khả năng chi trả.

Theo Review Bất Động Sản, đây cũng là lý do thị trường thời gian tới có thể phân hóa ngày càng mạnh theo tổng giá trị sản phẩm, chứ không đơn thuần theo khái niệm cao cấp hay bình dân.

Người mua cuối cùng phải tính bằng số tiền thực tế:

Cần bao nhiêu vốn tự có? Phải vay bao nhiêu? Mỗi tháng trả bao nhiêu? Sau ưu đãi lãi suất là bao nhiêu? Và tổng chi phí sở hữu căn nhà trong 10–20 năm là bao nhiêu?

Khi giá nhà cao gặp chi phí vốn cao

Một căn hộ tốt vẫn có thể hấp dẫn người mua.

Một dự án có vị trí tốt, pháp lý rõ ràng, hạ tầng hoàn thiện và chất lượng vận hành tốt vẫn có giá trị.

Nhưng giá trị của bất động sản và khả năng chi trả của người mua là hai bài toán khác nhau.

Khi cả giá nhà và chi phí vốn cùng ở mặt bằng cao, thị trường sẽ buộc phải tìm một điểm cân bằng mới giữa mức giá chủ đầu tư muốn bán và số tiền khách hàng thực sự có khả năng chi trả.

Đó có thể cũng là lý do những chính sách hỗ trợ tài chính, kéo dài tiến độ thanh toán hay cố định lãi suất ngày càng trở thành một phần quan trọng của chiến lược bán hàng.

GÓC NHÌN REVIEW BẤT ĐỘNG SẢN: Nguồn cung quay trở lại là tín hiệu tích cực, nhưng thị trường nhà ở chỉ thực sự cải thiện khi nguồn cung và khả năng chi trả tiến gần nhau hơn. Một thị trường có nhiều căn hộ nhưng phần lớn người có nhu cầu thực không đủ khả năng mua vẫn chưa giải quyết được bài toán nhà ở.