Căn hộ trung tâm TPHCM xuất hiện mức giá 1 tỷ đồng/m²: Dòng tiền sẽ dịch chuyển về đâu?

1 tỷ đồng cho một mét vuông căn hộ.

Con số tưởng như khó hình dung đã xuất hiện tại thị trường bất động sản trung tâm TPHCM.

Theo thông tin được ông Nguyễn Thái Bình, Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), Tổng Giám đốc Đông Tây Land chia sẻ tại Diễn đàn “Bất động sản khu vực phía Nam 2026 - Mở dư địa tăng trưởng mới”, một dự án sang trọng gần chợ Bến Thành vừa tái khởi động sau thời gian dài vướng pháp lý, quy hoạch đang có mức giá khoảng 1 tỷ đồng/m².

Đây có thể chỉ là một sản phẩm thuộc phân khúc đặc biệt, không đại diện cho toàn bộ thị trường. Nhưng phía sau mức giá này là một câu chuyện lớn hơn: khi bất động sản lõi trung tâm ngày càng đắt đỏ, người mua nhà và dòng vốn đại chúng sẽ đi đâu?

200–500 triệu đồng/m² đang trở thành mặt bằng khó tiếp cận tại lõi trung tâm

Theo ông Nguyễn Thái Bình, bất động sản tại lõi trung tâm TPHCM hiện có mức giá tối thiểu khoảng 200–500 triệu đồng/m².

Với mặt bằng như vậy, bất động sản trung tâm ngày càng tập trung vào nhóm khách hàng sở hữu tiềm lực tài chính lớn.

Nếu lấy mức 200 triệu đồng/m² làm phép tính đơn giản, một căn hộ 70m² tương đương khoảng 14 tỷ đồng. Ở mức 500 triệu đồng/m², con số tăng lên 35 tỷ đồng.

Còn tại mức 1 tỷ đồng/m², 70m² về lý thuyết tương đương 70 tỷ đồng.

Khoảng cách giữa những con số này với khả năng tài chính của đại bộ phận người mua ở thực cho thấy một sự phân tầng ngày càng rõ trên thị trường nhà ở TPHCM.

Và khi lõi trung tâm trở nên quá đắt, thị trường bắt đầu tự tìm một không gian mới.

Người mua không còn chỉ hỏi “cách trung tâm bao xa?”

Một thay đổi đáng chú ý đang diễn ra trong cách người mua đánh giá vị trí bất động sản.

Trước đây, khoảng cách đến quận 1 cũ hay chợ Bến Thành thường được sử dụng như một thước đo quan trọng.

Nhưng theo ông Nguyễn Thái Bình, nhà đầu tư đang chuyển dần từ việc quan tâm khoảng cách địa lý sang thời gian kết nối thực tế.

Hai bất động sản cùng cách trung tâm 20km có thể mang giá trị hoàn toàn khác nhau nếu một nơi mất hơn một giờ di chuyển, còn nơi kia chỉ cần vài chục phút nhờ metro, cao tốc hoặc vành đai.

Đây cũng là lý do những trục hạ tầng như Vành đai 3, Vành đai 4 TPHCM, cao tốc Bến Lức - Long Thành, Biên Hòa - Vũng Tàu hay sân bay quốc tế Long Thành ngày càng được thị trường quan tâm.

Hạ tầng đang từng bước thay đổi khái niệm về “vùng ven”.

Nhưng cứ gần metro, cao tốc là bất động sản sẽ tăng giá?

Câu trả lời không đơn giản như vậy.

Theo ông Bình, hạ tầng là điều kiện cần nhưng chưa đủ.

Một dự án dù nằm gần metro, cao tốc hay sân bay vẫn có thể khó thu hút người mua nếu thiếu quy hoạch đồng bộ, tiện ích, cộng đồng cư dân hoặc được phát triển bởi chủ đầu tư không đủ năng lực.

Đây là một điểm rất đáng chú ý trong giai đoạn thị trường mới.

Nếu trước đây chỉ cần thông tin về một tuyến đường hoặc cây cầu cũng có thể tạo ra những đợt tăng giá kỳ vọng, người mua hiện đang đặt nhiều câu hỏi hơn về giá trị thực sự sau khi hạ tầng hoàn thành.

Đi đâu nhanh hơn chỉ là bước đầu.

Quan trọng hơn là có thể sống, làm việc, học tập, mua sắm và sử dụng dịch vụ ngay tại khu vực đó hay không.

Đại đô thị tích hợp có thể trở thành tâm điểm mới

Từ sự thay đổi này, mô hình đô thị đa cực đang ngày càng được nhắc đến.

Thay vì tất cả hoạt động kinh tế, việc làm và dịch vụ tập trung vào một lõi trung tâm, các khu vực vệ tinh có thể từng bước hình thành những trung tâm mới.

Theo ông Nguyễn Thái Bình, xu hướng tương lai có thể thuộc về các đại đô thị tích hợp, nơi kết hợp không gian ở, việc làm và dịch vụ.

Nếu mô hình này thực sự hình thành, giá trị của vùng ven sẽ không còn phụ thuộc hoàn toàn vào câu chuyện “chờ hạ tầng để tăng giá”.

Người dân có thể sinh sống và làm việc ngay tại những trung tâm mới mà không phải di chuyển hàng ngày vào khu vực lõi.

Đó mới là nền tảng để dòng tiền dịch chuyển bền vững.

90% sẵn sàng trả thêm cho bất động sản gần metro hoặc vành đai

Một số dữ liệu được ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực phía Nam Batdongsan.com.vn chia sẻ cũng cho thấy sự thay đổi trong tiêu chí lựa chọn bất động sản.

Khoảng 60% người được đề cập quan tâm tới chất lượng xây dựng và năng lực chủ đầu tư, 27% ưu tiên tiện ích xung quanh, trong khi 90% sẵn sàng trả mức giá cao hơn cho dự án gần metro hoặc các tuyến vành đai.

Những con số này cho thấy hạ tầng vẫn có sức ảnh hưởng rất lớn.

Nhưng thị trường không chỉ nhìn vào vị trí.

Uy tín chủ đầu tư, chất lượng dự án, tiện ích và khả năng hình thành cộng đồng cư dân đang trở thành những yếu tố được cân nhắc đồng thời.

Giá nhà cao đang đẩy người trẻ ra xa trung tâm

Theo ông Đinh Minh Tuấn, giai đoạn 2021–2024, khi lãi suất ở mức 14–16%, giá chung cư TPHCM giảm khoảng 5–7%.

Khi lãi suất hạ nhiệt trong giai đoạn 2025–2026, giá bật tăng trở lại; riêng trong một năm gần đây theo dữ liệu được dẫn, mức tăng đạt khoảng 22,5%, bù lại phần giảm trước đó.

Nhưng giá tăng cũng tạo ra một hệ quả.

Người trẻ và người mua ở thực ngày càng khó tiếp cận nhà tại khu vực trung tâm, khiến nhu cầu dịch chuyển sang vùng ven trở nên rõ hơn.

Khu Đông TPHCM và khu Đông mở rộng là những khu vực đang nhận được sự quan tâm, dù khả năng kết nối vẫn phụ thuộc vào tiến độ hoàn thiện đồng bộ của hệ thống hạ tầng.

Thị trường có thể phục hồi, nhưng sẽ không còn dễ bán như trước

Theo các chuyên gia được bài nguồn dẫn, thanh khoản thời gian tới có thể tiếp tục phân hóa.

Những dự án có pháp lý minh bạch, chủ đầu tư uy tín, tiến độ đảm bảo và mức giá phù hợp với khả năng tài chính sẽ có lợi thế.

Ngược lại, sản phẩm định giá quá cao và phụ thuộc chủ yếu vào kỳ vọng đầu cơ có thể gặp khó khăn hơn về thanh khoản.

Một thay đổi khác cũng đáng chú ý là cách các chủ đầu tư kích cầu.

Thay vì chỉ giảm giá hoặc tăng chiết khấu, thị trường có thể chuyển mạnh sang chính sách tài chính, chẳng hạn hỗ trợ lãi suất dài hơn, giãn tiến độ thanh toán hoặc các khoản vay lên tới 70% giá trị tài sản.

Điều này cho thấy bài toán cạnh tranh đang chuyển từ “giá niêm yết bao nhiêu?” sang “người mua thực tế cần bỏ ra bao nhiêu tiền và chịu áp lực dòng tiền như thế nào?”

Góc nhìn Review Bất Động Sản: 1 tỷ đồng/m² không phải câu chuyện quan trọng nhất

Theo Review Bất Động Sản, mức giá 1 tỷ đồng/m² chắc chắn gây chú ý, nhưng đây chưa phải dữ liệu nên dùng để đại diện cho toàn bộ thị trường TPHCM.

Điều đáng quan tâm hơn nằm ở khoảng cách đang ngày càng rộng giữa ba lớp thị trường: bất động sản siêu sang tại lõi trung tâm, nhà ở thương mại phổ biến và khả năng chi trả thực tế của người dân.

Khi khoảng cách này tiếp tục mở rộng, dòng tiền dịch chuyển ra vùng ven gần như là một diễn biến tự nhiên.

Nhưng “ra vùng ven” không đồng nghĩa cứ mua nơi nào có đường lớn đi qua cũng sẽ có giá trị.

Một đô thị vệ tinh chỉ thực sự trở thành lựa chọn thay thế cho trung tâm khi có đủ hạ tầng giao thông, việc làm, trường học, thương mại, y tế, tiện ích và cộng đồng dân cư.

Nếu chỉ có hạ tầng nhưng thiếu nhu cầu sống thực, giá bất động sản vẫn có thể chạy trước giá trị.

Ngược lại, nếu một khu vực có thể biến khoảng cách 20–30km thành một hành trình thuận tiện và đồng thời tạo ra một hệ sinh thái sống hoàn chỉnh, khái niệm “xa trung tâm” có thể ngày càng mất đi ý nghĩa.

Và khi đó, cuộc cạnh tranh của bất động sản TPHCM có thể không còn nằm ở câu hỏi “cách quận 1 bao nhiêu km?”, mà là “mất bao lâu để kết nối và có cần phải vào quận 1 mỗi ngày nữa hay không?”.