Sau những tranh luận xoay quanh nhận định "chung cư không còn là tích sản mà là tiêu sản", nhiều chuyên gia cho rằng vấn đề không nằm ở bản thân loại hình bất động sản, mà nằm ở cách người mua đầu tư, khai thác và quản trị tài sản. Trong bối cảnh "luật chơi" đang thay đổi, giá trị của một căn hộ sẽ được quyết định bởi nhiều yếu tố hơn trước.
Tranh luận về giá trị của căn hộ đang nóng hơn bao giờ hết
Việc Nghị quyết 21 định hướng xác định thời hạn sử dụng chung cư theo niên hạn công trình đã tạo ra nhiều cuộc tranh luận trên thị trường.
Một trong những ý kiến gây chú ý là nhận định cho rằng chung cư sẽ không còn là tài sản tích lũy như trước.
Tuy nhiên, nhiều chuyên gia và nhà đầu tư cho rằng không thể kết luận một cách tuyệt đối, bởi giá trị của mỗi căn hộ phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố khác nhau.
Giá trị công trình và giá trị vị trí là hai câu chuyện khác nhau
Theo góc nhìn của nhiều chuyên gia, công trình xây dựng luôn có tuổi thọ và sẽ hao mòn theo thời gian.
Tuy nhiên, giá trị của vị trí lại có thể tăng lên khi khu vực được đầu tư hạ tầng, gia tăng việc làm, dịch vụ, trường học và các tiện ích đô thị.
Đó là lý do nhiều chung cư đã hàng chục năm tuổi tại khu vực trung tâm vẫn có giá trị cao hơn không ít dự án mới ở những nơi nguồn cung lớn nhưng nhu cầu còn hạn chế.
Không phải căn hộ mới nào cũng là khoản đầu tư hiệu quả
Một căn hộ vừa bàn giao vẫn có thể mang lại hiệu quả đầu tư thấp nếu:
- Giá mua quá cao.
- Nguồn cung khu vực liên tục gia tăng.
- Khả năng cho thuê hạn chế.
- Chi phí vận hành lớn.
- Chất lượng quản lý xuống cấp.
- Hạ tầng phát triển chậm.
Ngược lại, một căn hộ đã sử dụng nhiều năm nhưng sở hữu vị trí đẹp, cộng đồng cư dân ổn định và nhu cầu thuê cao vẫn có thể duy trì giá trị tốt.
Điều quyết định không phải căn hộ, mà là cách đầu tư
Cùng một căn hộ nhưng kết quả đầu tư có thể hoàn toàn khác nhau.
Người mua bằng vốn tự có, lựa chọn đúng giá và khai thác hiệu quả sẽ có khả năng tích lũy tài sản.
Trong khi đó, nếu sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn, mua ở vùng giá cao và không tạo được dòng tiền, căn hộ có thể trở thành gánh nặng tài chính.
Điều này cho thấy lợi nhuận không chỉ đến từ mức tăng giá, mà còn phụ thuộc vào toàn bộ chi phí phát sinh trong quá trình sở hữu.
Quản lý vận hành sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị tài sản
Khác với nhà ở riêng lẻ, giá trị của căn hộ còn phụ thuộc rất lớn vào chất lượng quản lý của cả tòa nhà.
Quỹ bảo trì, hệ thống kỹ thuật, phòng cháy chữa cháy, năng lực ban quản trị, trách nhiệm của chủ đầu tư và ý thức cư dân đều góp phần quyết định khả năng giữ giá của dự án trong dài hạn.
Đây sẽ là yếu tố ngày càng được thị trường quan tâm khi các tòa nhà bước vào giai đoạn khai thác nhiều năm.
Góc nhìn Review Bất Động Sản
Điều mà Nghị quyết 21 mang lại không phải là việc biến chung cư thành "tiêu sản", mà là thay đổi cách thị trường nhìn nhận giá trị của loại hình này.
Trong tương lai, khả năng tăng giá của một căn hộ sẽ không còn phụ thuộc chủ yếu vào tâm lý thị trường, mà sẽ gắn nhiều hơn với vị trí, chất lượng công trình, hiệu quả vận hành, khả năng tạo dòng tiền và mức giá mua ban đầu.
Có thể nói, thị trường đang chuyển từ tư duy "mua là tăng giá" sang "mua đúng giá trị".
Đó cũng là xu hướng đã diễn ra tại nhiều thị trường bất động sản phát triển trên thế giới.
Kết luận
Không có một câu trả lời chung cho câu hỏi "chung cư là tích sản hay tiêu sản".
Một căn hộ có thể trở thành tài sản tích lũy nếu được mua đúng giá, sở hữu vị trí tốt, được quản lý hiệu quả và tạo ra dòng tiền ổn định.
Ngược lại, cũng chính căn hộ đó có thể trở thành gánh nặng tài chính nếu mua sai thời điểm, sử dụng đòn bẩy quá lớn hoặc thiếu khả năng khai thác.
Trong bối cảnh "luật chơi" đang thay đổi, điều quan trọng không còn là bản thân loại hình bất động sản, mà là cách mỗi nhà đầu tư đánh giá giá trị thực của tài sản trước khi xuống tiền.
TẢI BẢNG GIÁ