Đề xuất mới về thời hạn sử dụng căn hộ chung cư

Theo Nghị quyết số 21-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIV về định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật liên quan:

• Đất xây dựng nhà ở thương mại để bán vẫn được giao ổn định, lâu dài.
• Đối với chung cư xây dựng mới, thời hạn sử dụng căn hộ sẽ được xác định theo niên hạn của công trình xây dựng.
• Khi công trình hết niên hạn, chủ sở hữu vẫn được bảo đảm quyền tài sản và có quyền thực hiện các nghĩa vụ tài chính để tham gia xây dựng lại chung cư theo quy định.

Theo Viện Nghiên cứu & Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE), đây là định hướng quan trọng nhằm hoàn thiện khung pháp lý đối với nhà chung cư.

---

Không thay đổi quyền sử dụng đất lâu dài

VARS IRE nhấn mạnh một điểm quan trọng là định hướng mới không thay đổi chế độ sử dụng đất.

Cụ thể:

• Quyền sử dụng đất đối với nhà ở thương mại vẫn ổn định, lâu dài.
• Nội dung được điều chỉnh là thời hạn sử dụng căn hộ, gắn với tuổi thọ kỹ thuật và mức độ an toàn của công trình.

Theo đơn vị này, công trình xây dựng luôn có vòng đời nhất định và chịu ảnh hưởng bởi thời gian, chất lượng thi công, vận hành và bảo trì. Vì vậy, việc xác định thời hạn sử dụng căn hộ theo niên hạn công trình phản ánh đúng bản chất kỹ thuật của tài sản.

---

Kỳ vọng tháo gỡ điểm nghẽn cải tạo chung cư cũ

Một trong những mục tiêu quan trọng của định hướng mới là giải quyết những khó khăn kéo dài trong cải tạo và xây dựng lại các khu chung cư cũ.

Theo VARS IRE, nhiều dự án cải tạo tại Hà Nội, TP.HCM và các địa phương khác chậm triển khai do:

• Chưa có cơ sở pháp lý rõ ràng về thời điểm kết thúc vòng đời công trình.
• Khó thống nhất quyền và lợi ích giữa các chủ sở hữu.

Nếu được cụ thể hóa đầy đủ, quy định mới sẽ góp phần:

• Hình thành hành lang pháp lý minh bạch.
• Rút ngắn thời gian đàm phán.
• Nâng cao hiệu quả sử dụng quỹ đất đô thị.

---

Tâm lý người mua sẽ là thách thức lớn nhất

Dù đánh giá cao ý nghĩa của chính sách, VARS IRE cho rằng yếu tố cần được quan tâm nhất là phản ứng của thị trường.

Theo phân tích, phần lớn người Việt vẫn coi nhà ở là tài sản tích lũy lâu dài và có thể truyền cho nhiều thế hệ.

Vì vậy, nếu thông tin không được truyền đạt đầy đủ, người mua có thể hiểu rằng:

"Trả tiền một lần nhưng chỉ được sử dụng căn hộ trong một thời gian nhất định."

Điều này có thể khiến một bộ phận khách hàng chuyển hướng sang:

• Nhà thấp tầng.
• Đất nền.

Trong khi đó, quỹ đất tại các đô thị lớn ngày càng hạn chế và khó đáp ứng nhu cầu phát triển nhà ở thấp tầng.

---

Quyền tài sản cần được bảo đảm rõ ràng

Theo VARS IRE, điểm cốt lõi của định hướng không phải là giới hạn thời gian sử dụng căn hộ mà là bảo đảm quyền tài sản của chủ sở hữu.

Để chính sách khả thi, cần làm rõ nhiều nội dung như:

• Tiêu chí xác định niên hạn công trình.
• Trình tự và thẩm quyền xác định công trình hết niên hạn.
• Nghĩa vụ tài chính khi xây dựng lại chung cư.
• Quyền lợi của cư dân sau khi công trình được tái thiết.
• Phương án xử lý đối với các trường hợp không thống nhất hoặc không đủ khả năng tài chính.

Theo VARS IRE, đây là những yếu tố quyết định mức độ đồng thuận của người dân.

---

VARS IRE kiến nghị nhiều giải pháp

Để chính sách phát huy hiệu quả và hạn chế tác động đến thị trường, VARS IRE đề xuất:

Thứ nhất, quy định rõ tiêu chí xác định niên hạn sử dụng công trình dựa trên tiêu chuẩn kỹ thuật.

Thứ hai, cụ thể hóa cơ chế bảo đảm quyền tài sản của chủ sở hữu sau khi chung cư hết niên hạn.

Thứ ba, xây dựng lộ trình áp dụng phù hợp đối với các dự án xây mới nhằm tránh gây xáo trộn thị trường.

Thứ tư, tăng cường truyền thông để người dân hiểu đúng bản chất của chính sách, đó là quản lý vòng đời công trình chứ không làm mất quyền sử dụng đất lâu dài.

---

Góc nhìn Review Bất Động Sản

Đề xuất quy định thời hạn sử dụng căn hộ theo niên hạn công trình phản ánh xu hướng quản lý đô thị hiện đại và có thể góp phần giải quyết bài toán cải tạo các chung cư cũ vốn kéo dài nhiều năm. Tuy nhiên, đây là vấn đề liên quan trực tiếp đến quyền tài sản nên cách thiết kế chính sách sẽ có ý nghĩa quyết định đối với mức độ đồng thuận của thị trường.

Ở góc độ người mua, điều quan trọng không chỉ là thời hạn sử dụng của công trình mà còn là cơ chế bảo vệ quyền lợi sau khi công trình hết niên hạn. Nếu quyền tái thiết, quyền tiếp tục sử dụng đất và phương án bố trí chỗ ở được quy định minh bạch, tâm lý lo ngại có thể được giảm bớt. Ngược lại, nếu các nội dung này chưa rõ ràng, chính sách có thể ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ, đặc biệt trong giai đoạn đầu triển khai.

---

KẾT LUẬN

Theo VARS IRE, việc quy định thời hạn sử dụng căn hộ theo niên hạn công trình là một định hướng phù hợp với yêu cầu phát triển đô thị và quản lý vòng đời công trình. Tuy nhiên, để chính sách đạt hiệu quả và duy trì sức hấp dẫn của phân khúc căn hộ, cần đồng thời bảo đảm quyền tài sản của người sở hữu, xây dựng cơ chế thực hiện minh bạch và tạo được niềm tin đối với người dân cũng như thị trường.