Đề xuất “khóa” 5% tiền mua nhà đến khi có sổ hồng: Người mua được bảo vệ đến đâu?

Bộ Xây dựng đề xuất đưa 5% giá trị cuối cùng của hợp đồng mua nhà hình thành trong tương lai vào tài khoản bảo đảm tại ngân hàng và chỉ chuyển cho chủ đầu tư sau khi người mua được cấp giấy chứng nhận. Cơ chế này tăng thêm lớp bảo vệ cho khách hàng, nhưng bài toán lớn hơn vẫn là thời hạn, trách nhiệm và chế tài đối với việc chậm làm sổ.

5% cuối cùng sẽ được đưa vào tài khoản bảo đảm

Một thay đổi đáng chú ý đang được Bộ Xây dựng đề xuất tại dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), liên quan trực tiếp đến dòng tiền của người mua nhà hình thành trong tương lai. Theo phương án được nêu, lần thanh toán đầu tiên vẫn không vượt quá 30% giá trị hợp đồng, bao gồm tiền đặt cọc; các lần tiếp theo thực hiện theo tiến độ xây dựng và tổng số tiền chủ đầu tư thu trước thời điểm bàn giao không quá 70%.

Sau khi bàn giao, nếu người mua chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, chủ đầu tư không được nhận quá 95% giá trị hợp đồng. Điểm mới nằm ở 5% còn lại.

Theo đề xuất, khoản tiền này sẽ được chuyển vào tài khoản bảo đảm thanh toán tại tổ chức tín dụng hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài hoạt động hợp pháp tại Việt Nam. Ngân hàng chỉ chuyển tiền cho chủ đầu tư sau khi người mua được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận.

Cần nhấn mạnh, đây là nội dung của dự thảo đang được đề xuất, không phải quy định mới đã chính thức có hiệu lực.

Khác gì so với cơ chế hiện nay?

Theo nội dung bài nguồn, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 hiện quy định khi người mua chưa được cấp giấy chứng nhận, bên bán không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; 5% còn lại được thanh toán khi cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận.

Như vậy, thay đổi đáng chú ý của phương án mới không nằm ở tỷ lệ 95% – 5%, mà ở cách quản lý 5% cuối cùng. Thay vì khoản tiền tiếp tục là nghĩa vụ thanh toán trực tiếp giữa người mua và chủ đầu tư, dự thảo muốn đưa nó sang một tài khoản bảo đảm có sự tham gia của ngân hàng.

Cơ chế này tạo ra một khoảng cách rõ hơn giữa khoản tiền cuối cùng và dòng tiền của doanh nghiệp. Đặc biệt, theo dự thảo được bài nguồn dẫn lại, nếu việc cấp giấy chứng nhận không thực hiện được do lỗi của chủ đầu tư, khách hàng có thể lấy lại số tiền đang nằm trong tài khoản bảo đảm.

Với một căn nhà trị giá 5 tỷ đồng, 5% tương đương 250 triệu đồng; căn nhà 10 tỷ đồng tương đương 500 triệu đồng. Ở quy mô hàng nghìn căn hộ của một dự án, tổng số tiền chỉ được giải phóng sau khi hoàn thành nghĩa vụ về giấy chứng nhận có thể trở thành một áp lực tài chính đáng kể.

Giữ tiền nhưng vẫn cần “deadline” làm sổ

Điểm còn lại được giới chuyên gia đặt ra là: tiền được giữ an toàn không đồng nghĩa sổ hồng sẽ được cấp nhanh hơn.

Bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng VARS IRE, cho rằng cần quy định cụ thể thời hạn chủ đầu tư phải hoàn thiện và nộp hồ sơ cấp giấy chứng nhận, đồng thời xác định quyền, nghĩa vụ của các bên, trách nhiệm của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, chế tài vi phạm và trách nhiệm bồi thường thiệt hại.

Đây là vấn đề quan trọng bởi quá trình cấp giấy chứng nhận không phải lúc nào cũng chỉ phụ thuộc vào một chủ thể. Nếu không phân định nguyên nhân chậm trễ và trách nhiệm tương ứng, rất dễ phát sinh tranh chấp về việc ai phải chịu trách nhiệm cho khoảng thời gian người mua chưa được xác lập đầy đủ quyền sở hữu.

VNREA cũng đề nghị tính đến trường hợp người mua tự nguyện thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận. Theo phương án hiệp hội nêu trong bài nguồn, nếu khách hàng lựa chọn tự làm thủ tục thì cần có cơ chế xác định thời điểm thanh toán 5% còn lại cho chủ đầu tư.

GÓC NHÌN REVIEW BẤT ĐỘNG SẢN

Review Bất Động Sản đánh giá việc đưa 5% cuối cùng vào tài khoản bảo đảm là một thay đổi đáng chú ý bởi nó tạo ra một cơ chế ràng buộc bằng tiền. Khi doanh nghiệp chỉ được tiếp cận toàn bộ giá trị hợp đồng sau khi nghĩa vụ pháp lý quan trọng đối với người mua được hoàn thành, động lực xử lý hồ sơ có thể rõ ràng hơn.

Nhưng 5% không nên được xem như lời giải duy nhất cho tình trạng chậm sổ. Điều người mua thực sự cần không phải chỉ là 250 hay 500 triệu đồng được giữ an toàn, mà là quyền sở hữu đối với tài sản trị giá hàng tỷ đồng được xác lập trong một khoảng thời gian có thể dự đoán.

Vì vậy, nếu cơ chế 5% được luật hóa, phần quan trọng tiếp theo nên là một chuỗi trách nhiệm đủ rõ: thời hạn hoàn thiện hồ sơ → xác định nguyên nhân chậm → xác định bên chịu trách nhiệm → chế tài → bồi thường nếu phát sinh thiệt hại. Khi đó, 5% mới thực sự trở thành “đòn bẩy” thúc đẩy việc cấp sổ, thay vì chỉ là một khoản tiền nằm chờ trong ngân hàng.