Quy hoạch Hà Nội 100 năm: Khi sông Hồng trở thành trục phát triển mới của Thủ đô

Một cuộc tái cấu trúc không gian dài hạn

Điểm khác biệt lớn của quy hoạch Hà Nội lần này không đơn thuần nằm ở tầm nhìn kéo dài tới 100 năm. Điều quan trọng hơn là cách Thủ đô tổ chức lại không gian phát triển theo hướng đa tầng, đa cực và đa trung tâm, thay cho mô hình đô thị trung tâm cùng các đô thị vệ tinh vốn chưa đạt được kỳ vọng trong nhiều năm qua.

Theo TS.KTS Đào Ngọc Nghiêm, quy hoạch mới xác định 9 cực phát triển, 9 trung tâm và 9 hành lang kinh tế, đồng thời tích hợp nhiều lĩnh vực vào một khung thống nhất thay vì tồn tại những lớp quy hoạch riêng rẽ, chồng chéo. Mỗi cực phát triển không chỉ có nhà ở mà cần hình thành tương đối đầy đủ việc làm, giáo dục, dịch vụ, thương mại và hạ tầng để người dân có thể thực sự sinh sống thay vì tiếp tục phụ thuộc vào lõi trung tâm.

Đây cũng là bài học từ mô hình đô thị vệ tinh trước đây. Một khu vực chỉ có quỹ đất và nhà ở chưa đủ để trở thành một trung tâm mới; muốn hút dân cư và dòng vốn lâu dài, nơi đó phải tạo được cả sinh kế lẫn chất lượng sống.

Sông Hồng không còn chỉ là ranh giới của đô thị

Điểm đáng chú ý nhất trong cấu trúc mới là vai trò của sông Hồng. Theo ông Đào Ngọc Nghiêm, điều đột phá không phải lần đầu Hà Nội nghĩ đến việc phát triển hai bên bờ sông, mà là lần đầu dòng sông được định vị lại như một không gian trung tâm và một biểu tượng phát triển mới của Thủ đô.

Thay vì chủ yếu nhìn khu vực ven sông dưới góc độ phòng chống lũ và hành lang an toàn, định hướng mới muốn hình thành một chuỗi không gian sinh thái, văn hóa, công viên, quảng trường và đô thị dọc hai bờ. Nếu được hiện thực hóa, sông Hồng có thể trở thành trục kết nối giữa lõi Hà Nội hiện hữu với những cực phát triển mới ở phía Bắc và phía Đông.

Tuy nhiên, đây cũng là phần khó nhất của toàn bộ bài toán. Sông Hồng có chế độ thủy văn phức tạp, liên quan đến an toàn đê điều, thoát lũ, biến đổi dòng chảy và cả những yếu tố thượng nguồn nằm ngoài địa giới Hà Nội. Vì vậy, phát triển đô thị ven sông không thể chỉ nhìn vào giá trị đất đai hay những phối cảnh đẹp; nguyên tắc đầu tiên vẫn phải là an toàn con người và an toàn dòng chảy.

TOD và hạ tầng sẽ quyết định các cực mới có thực sự hình thành

Song song với việc tái cấu trúc không gian, Hà Nội đặt trọng tâm vào phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng – TOD. Về nguyên tắc, các khu vực quanh nhà ga trong bán kính khoảng 400–800m sẽ được tổ chức lại để người dân có thể tiếp cận nhà ở, việc làm, thương mại và dịch vụ trong khoảng cách đi bộ.

Nhưng TOD chỉ thực sự có giá trị khi hạ tầng giao thông công cộng đi trước hoặc ít nhất được triển khai đồng bộ với đô thị. Đây chính là điểm Hà Nội từng gặp khó: nhiều ý tưởng tốt về quy hoạch nhưng việc đầu tư hạ tầng, giải phóng mặt bằng và tổ chức thực hiện diễn ra chậm hơn rất nhiều so với kỳ vọng.

TS.KTS Đào Ngọc Nghiêm cũng nhấn mạnh rằng quy hoạch dài hạn cuối cùng vẫn phải trả lời những câu hỏi rất cụ thể: từ nay đến 2030 làm gì, sau 2030 làm gì, dự án nào ưu tiên trước và nguồn vốn ở đâu. Nếu không có thứ tự triển khai rõ ràng, một quy hoạch lớn vẫn có nguy cơ trở thành danh sách những mục tiêu đẹp nhưng kéo dài nhiều năm.

Người mua bất động sản nên nhìn quy hoạch như thế nào?

Đây có lẽ là phần đáng quan tâm nhất với thị trường bất động sản. Khi xuất hiện một bản quy hoạch lớn, phản ứng quen thuộc của thị trường thường là tìm những khu vực nằm trên tuyến đường mới, gần ga metro hoặc thuộc một cực phát triển để kỳ vọng giá tăng.

Nhưng quy hoạch không tạo ra giá trị ngay tại thời điểm được công bố. Giá trị chỉ hình thành từng bước khi hạ tầng được xây dựng, doanh nghiệp xuất hiện, dịch vụ vận hành và dân cư thực sự chuyển tới sinh sống.

Bởi vậy, lời khuyên của ông Đào Ngọc Nghiêm với người trẻ mua nhà rất đáng chú ý: không chỉ nhìn vào vị trí và giá, mà phải theo dõi tốc độ thực hiện quy hoạch. Một khu vực có thể rất hấp dẫn trên bản đồ nhưng nếu tuyến đường kết nối phải chờ thêm 5 năm hay metro phải tới sau 2030 mới triển khai, người mua sớm cũng phải chấp nhận khoảng thời gian vốn bị “chôn” tương ứng.

Có thể hiểu đơn giản thành ba bước: có trong quy hoạch – có kế hoạch và nguồn lực – được triển khai ngoài thực tế. Khoảng cách giữa ba bước này chính là phần rủi ro mà nhà đầu tư cần định giá.

GÓC NHÌN REVIEW BẤT ĐỘNG SẢN

Điểm lớn nhất của quy hoạch Hà Nội 100 năm không nằm ở việc thành phố sẽ xây thêm bao nhiêu khu đô thị hay mở thêm bao nhiêu tuyến giao thông. Điều đáng chú ý hơn là Hà Nội đang muốn phân bổ lại dân cư, việc làm, hạ tầng và các trung tâm kinh tế, thay vì tiếp tục dồn áp lực vào khu vực nội đô truyền thống.

Sông Hồng vì thế có thể trở thành biểu tượng dễ nhìn thấy nhất của sự thay đổi này. Nhưng từ một dòng sông được đặt vào trung tâm bản quy hoạch đến một không gian đô thị thực sự sống động còn là một chặng đường rất dài, đòi hỏi nguồn lực, cơ chế và khả năng thực thi đồng bộ.

Với bất động sản, bài học cũng rất rõ: đừng đầu tư chỉ vì một nét vẽ trên bản đồ. Hãy nhìn xem nét vẽ ấy đã đi đến đâu ngoài thực địa.

Quy hoạch cho biết Hà Nội muốn đi về đâu. Tốc độ hiện thực hóa mới cho biết giá trị sẽ xuất hiện khi nào.