Nợ vay doanh nghiệp bất động sản lên cao nhất 15 quý: 360.240 tỷ đồng nói lên điều gì?

Hơn 60.000 tỷ đồng nợ vay tăng thêm chỉ trong một quý

Theo số liệu S&I Ratings được bài nguồn dẫn, tổng dư nợ vay của 31 doanh nghiệp bất động sản niêm yết đạt 360.240 tỷ đồng vào cuối quý II/2026, tăng 20,3%, tương đương 60.897 tỷ đồng so với quý trước.

Sự gia tăng này đưa tỷ lệ nợ vay/vốn chủ sở hữu của nhóm doanh nghiệp từ 0,61 lần cuối quý I lên 0,72 lần, mức cao nhất trong 15 quý gần đây. Đây là sự thay đổi đáng kể chỉ trong thời gian ngắn và cho thấy doanh nghiệp đang sử dụng nhiều vốn vay hơn cho hoạt động phát triển.

Tuy nhiên, nhìn riêng tổng nợ có thể dẫn đến một kết luận quá đơn giản. Tỷ trọng nợ dài hạn đã tăng từ 63,1% lên 67,3% tổng dư nợ, cho thấy phần lớn nguồn vốn vay gia tăng có kỳ hạn dài hơn thay vì chỉ tập trung vào xoay vòng thanh khoản ngắn hạn.

82% mức tăng tập trung ở Vinhomes

Một dữ liệu quan trọng để đọc đúng bức tranh là mức tăng nợ không diễn ra đồng đều giữa các doanh nghiệp. Theo S&I Ratings, Vinhomes vay thêm hơn 50.000 tỷ đồng, tương đương khoảng 82% toàn bộ mức tăng của nhóm 31 doanh nghiệp; Novaland tăng hơn 4.000 tỷ đồng.

Điều tương tự cũng xuất hiện ở kết quả kinh doanh. Tổng doanh thu của 31 doanh nghiệp đạt 137.271 tỷ đồng, tăng 150,2% so với cùng kỳ và lợi nhuận sau thuế đạt 57.669 tỷ đồng, tăng 349,6%. Nhưng riêng Vinhomes đóng góp tới 86% doanh thu và 90% lợi nhuận.

Nếu loại Vinhomes, doanh thu của 30 doanh nghiệp còn lại giảm khoảng 3,7% so với cùng kỳ. Lợi nhuận vẫn tăng nhưng chủ yếu được hỗ trợ bởi những khoản thu nhập tài chính đột biến. Điều này cho thấy sức khỏe kinh doanh trong nhóm bất động sản niêm yết vẫn có mức độ phân hóa rất lớn.

Trái phiếu bất động sản phục hồi nhưng chi phí vốn đang cao

Ngoài tín dụng và các khoản vay khác, trái phiếu tiếp tục là một kênh huy động vốn quan trọng. Trong 6 tháng đầu năm 2026, tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp phát hành đạt khoảng 275.400 tỷ đồng, trong đó bất động sản chiếm 128.200 tỷ đồng, tương đương 46,5%.

Riêng quý II, nhóm bất động sản phát hành khoảng 102.400 tỷ đồng, tăng 228% so với cùng kỳ. Đáng chú ý, gần 83,9% lượng phát hành của nhóm bất động sản trong quý đến từ Vingroup, Masterise và Sun Group.

Dòng vốn đã quay lại nhưng chi phí huy động cũng cao hơn. Lãi suất phát hành bình quân của trái phiếu bất động sản trong quý II khoảng 11,4%, còn bình quân 6 tháng khoảng 11,3%. Một số lô trái phiếu có mức lãi suất cao hơn đáng kể.

Áp lực đáo hạn cũng chưa biến mất. Tổng giá trị trái phiếu bất động sản đáo hạn năm 2027 được thống kê ở mức 156.521 tỷ đồng, cao hơn khoảng 16% so với năm 2026. Trong năm nay, thị trường cũng ghi nhận 28 lô trái phiếu bất động sản chậm trả với tổng giá trị 28.558 tỷ đồng.

GÓC NHÌN REVIEW BẤT ĐỘNG SẢN

Con số 360.240 tỷ đồng nợ vay và tỷ lệ đòn bẩy cao nhất 15 quý chắc chắn là dữ liệu cần theo dõi, nhưng chưa đủ để kết luận rằng sức khỏe toàn bộ doanh nghiệp bất động sản đang xấu đi.

Lý do đầu tiên là mức tăng nợ tập trung rất lớn tại một doanh nghiệp. Lý do thứ hai là tỷ trọng nợ dài hạn đang tăng. Điều này có thể phản ánh việc doanh nghiệp huy động vốn để triển khai các dự án quy mô lớn, thay vì chỉ vay ngắn hạn để xử lý áp lực thanh khoản.

Nhưng nợ dài hạn vẫn là nợ. Khi chi phí vốn trái phiếu đã quanh 11% và lượng đáo hạn năm 2027 ở mức lớn, doanh nghiệp sẽ phải chứng minh khả năng biến vốn vay thành sản phẩm có thể bán, bàn giao và tạo dòng tiền.

Vì thế, Review BĐS cho rằng có một chuỗi quan trọng hơn con số dư nợ tuyệt đối:

Vay vốn → triển khai dự án → hoàn thiện sản phẩm → bán hàng → thu tiền → trả nợ.

Nếu chuỗi này vận hành tốt, tăng nợ có thể đi cùng tăng trưởng. Nếu một mắt xích bị đình trệ, đặc biệt ở pháp lý, tiến độ hoặc thanh khoản bán hàng, đòn bẩy tài chính sẽ nhanh chóng chuyển từ động lực thành áp lực.

Nợ bao nhiêu là một câu hỏi. Nhưng với bất động sản, câu hỏi quan trọng hơn luôn là: khoản nợ đó đang tạo ra tài sản và dòng tiền nhanh đến đâu?