TP.HCM hết thời khan hàng: Nguồn cung tăng mạnh, giá căn hộ có giảm?

Nguồn cung đang thực sự trở lại

Sau nhiều năm thị trường liên tục nói về câu chuyện “khan hàng”, TP.HCM đang bắt đầu chứng kiến một thay đổi đáng kể. Theo Sở Xây dựng TP.HCM được bài nguồn dẫn lại, chỉ trong 7 tháng đầu năm 2026 đã có 37 dự án với 21.165 căn được xác nhận đủ điều kiện bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, tăng 133% so với cả năm 2025. Đến giữa tháng 8, thành phố cũng có 22 dự án nhà ở xã hội với khoảng 19.878 căn đang thi công.

Đây chưa phải toàn bộ lượng hàng có thể lập tức đưa ra bán. Những dự án vừa được tháo gỡ vẫn cần tiếp tục hoàn thiện thủ tục và xây dựng, vì vậy nguồn cung nhiều khả năng sẽ trở lại theo từng đợt trong vài năm tới. CBRE Việt Nam dự báo, trên phạm vi TP.HCM sau sắp xếp địa giới, nguồn cung căn hộ mới có thể đạt khoảng 45.000 căn năm 2026 và 48.000 căn năm 2027, sau đó tiếp tục tăng trong năm 2028.

Điều đáng chú ý vì thế không chỉ nằm ở con số căn hộ mới. Sau một thời gian dài bên bán nắm nhiều lợi thế do nguồn cung hạn chế, thị trường đang dần chuyển sang trạng thái mà nhiều dự án phải cùng cạnh tranh để giành một người mua ngày càng thận trọng hơn.

Nguồn cung tăng nhưng giá khó giảm mạnh ngay

Kỳ vọng dễ xuất hiện nhất là nguồn cung càng nhiều thì giá nhà sẽ giảm. Nhưng với bất động sản, quá trình này không diễn ra nhanh như nhiều loại hàng hóa thông thường bởi giá bán còn chịu tác động của chi phí đất, xây dựng, vốn, pháp lý và thời gian phát triển dự án. Đây cũng là lý do các chuyên gia trong bài nguồn cho rằng mặt bằng giá căn hộ TP.HCM khó giảm sâu trong ngắn hạn.

Sự thay đổi có thể xuất hiện trước tiên ở cách doanh nghiệp bán hàng, thay vì giá niêm yết. Khi khách hàng có nhiều lựa chọn hơn, chủ đầu tư phải cạnh tranh bằng chiết khấu, hỗ trợ lãi suất, giãn tiến độ thanh toán và những chính sách tài chính thực chất hơn. Người mua vì thế có thể được hưởng một mức “giá hiệu dụng” tốt hơn dù bảng giá chưa giảm mạnh.

Ở thị trường thứ cấp, một số căn hộ đã xuất hiện mức điều chỉnh, nhưng theo DKRA Group được bài nguồn dẫn lại, hiện tượng này chủ yếu nằm ở những nhà đầu tư chịu áp lực tài chính, sử dụng đòn bẩy cao hoặc cần thu hồi vốn. Chưa có đủ cơ sở từ bài nguồn để coi đó là một xu hướng giảm giá trên diện rộng.

Thị trường có thể chuyển từ “khan hàng” sang “chọn hàng”

Đây có lẽ mới là thay đổi đáng chú ý nhất với người mua nhà. Khi nguồn cung ít, câu hỏi thường là “còn căn nào để mua?”; nhưng khi hàng hóa trở nên đa dạng hơn, câu hỏi sẽ chuyển thành “dự án nào đáng mua?”. Pháp lý, tiến độ, năng lực chủ đầu tư, kết nối hạ tầng và giá trị sử dụng thực tế sẽ ngày càng quan trọng.

Ở chiều dài hạn, việc tháo gỡ pháp lý cũng có ý nghĩa lớn hơn việc đơn thuần đưa thêm sản phẩm ra thị trường. Một dự án mất quá nhiều năm để hoàn thiện thủ tục sẽ phát sinh thêm chi phí vốn, chi phí cơ hội và rủi ro; cuối cùng những chi phí đó thường được phản ánh vào giá bán. Nếu thời gian chuẩn bị dự án được rút ngắn và nguồn cung duy trì ổn định, áp lực tăng giá do sự khan hiếm có cơ hội được giảm bớt.

Cùng với gần 20.000 căn nhà ở xã hội đang thi công, đề xuất phát triển nhà ở thương mại có mức giá phù hợp với khả năng chi trả của nhóm thu nhập trung bình và thấp cũng cho thấy thị trường đang bắt đầu quan tâm nhiều hơn đến cơ cấu nguồn cung, chứ không đơn thuần chạy theo số lượng căn hộ.

GÓC NHÌN REVIEW BẤT ĐỘNG SẢN

Nguồn cung tăng không đồng nghĩa giá căn hộ TP.HCM sẽ lập tức giảm mạnh. Nhưng nó có thể tạo ra một thay đổi quan trọng hơn: quyền lựa chọn dần quay trở lại với người mua. Khi trên thị trường có nhiều dự án cùng lúc, doanh nghiệp khó duy trì lợi thế chỉ nhờ sự khan hiếm và buộc phải cạnh tranh bằng sản phẩm, pháp lý, tiến độ, chính sách bán hàng và mức giá hợp lý hơn.

Vì vậy, điều đáng chờ đợi trong giai đoạn 2026–2028 có thể không phải một cuộc “giảm giá hàng loạt”, mà là sự thu hẹp dần khoảng cách giữa giá chào bán và khả năng hấp thụ thực tế của thị trường. Những dự án tốt vẫn có thể giữ giá, nhưng sản phẩm định giá quá cao so với giá trị thực sẽ ngày càng khó bán khi người mua có nhiều phương án thay thế.

Hết thời khan hàng chưa chắc là thời điểm giá nhà giảm mạnh. Nhưng rất có thể là lúc thị trường chuyển từ “có hàng là bán được” sang “đúng giá, đúng sản phẩm mới bán được”.