Giá chung cư Hà Nội, TP.HCM giảm trong quý III/2026, áp lực điều chỉnh tiếp diễn

Thị trường chung cư tại Hà Nội và TP.HCM bắt đầu xuất hiện những tín hiệu điều chỉnh giá trong quý III/2026, sau giai đoạn tăng mạnh kéo dài. Tuy nhiên, mức giảm hiện nay chưa làm thay đổi đáng kể mặt bằng giá nhà ở tại các đô thị lớn. Trong khi đó, thanh khoản suy yếu và chi phí vay vốn tiếp tục tạo sức ép lên cả người mua lẫn chủ đầu tư.

Giá chung cư Hà Nội giảm, lượng giao dịch tiếp tục suy yếu

Theo báo cáo thị trường bất động sản quý III/2026 của Savills Việt Nam, giá chào bán căn hộ sơ cấp trung bình tại Hà Nội đạt khoảng 107 triệu đồng/m². Mức giá này giảm nhẹ so với quý trước nhưng vẫn cao hơn cùng kỳ năm 2025.

Cùng với sự điều chỉnh về giá, thị trường ghi nhận lượng giao dịch sụt giảm đáng kể. Số căn hộ bán được trong quý giảm 26% so với quý II/2026 và giảm 48% so với cùng kỳ năm trước.

Nguồn cung căn hộ mới cũng giảm 42% theo quý và 51% theo năm. Những diễn biến này phản ánh sự thận trọng của cả bên phát triển dự án và người mua trong bối cảnh điều kiện tài chính còn nhiều thách thức.

Ở góc độ giá rao bán, dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cho thấy giá chung cư Hà Nội giảm khoảng 5% trong quý III/2026. Tuy nhiên, cần phân biệt đây là chỉ số giá rao bán, trong khi mức 107 triệu đồng/m² của Savills phản ánh giá chào bán sơ cấp trung bình.

Sự khác biệt về nguồn dữ liệu, phạm vi khảo sát và phương pháp thống kê có thể dẫn đến những kết quả không hoàn toàn tương đồng. Dù vậy, các chỉ số cùng cho thấy thị trường chung cư Hà Nội đã xuất hiện dấu hiệu điều chỉnh sau giai đoạn tăng giá mạnh.

TP.HCM: Giá chung cư giảm 1–3% nhưng vẫn tăng 44% so với đầu năm 2024

Tại TP.HCM, dữ liệu từ Batdongsan.com.vn ghi nhận giá rao bán chung cư giảm trong biên độ 1–3% trong quý III/2026.

Theo bà Đỗ Thị Ngọc Ánh, Quản lý kinh doanh cấp cao của Batdongsan.com.vn, giá chung cư tại TP.HCM hiện đạt trung bình khoảng 69 triệu đồng/m². So với mức 48 triệu đồng/m² trong quý I/2024, mặt bằng giá đã tăng khoảng 44%.

Điều này cho thấy mức điều chỉnh trong một quý chưa đủ để đưa giá căn hộ quay trở lại giai đoạn trước khi thị trường tăng mạnh. Người mua nhà vẫn phải đối mặt với chi phí sở hữu lớn, đặc biệt khi sử dụng vốn vay ngân hàng.

Đáng chú ý, mức độ quan tâm đến chung cư tại TP.HCM tiếp tục tăng. Trong quý III/2026, loại hình này chiếm khoảng 38% tổng mức độ quan tâm bất động sản, tăng 3 điểm phần trăm so với quý trước.

Theo bà Ngọc Ánh, thị trường căn hộ TP.HCM vẫn có khả năng giữ giá tương đối tốt trong giai đoạn điều chỉnh. Tuy nhiên, mức độ quan tâm cao không đồng nghĩa với lượng giao dịch thực tế tăng tương ứng.

Giá căn hộ mở bán mới chênh lệch lớn giữa các khu vực TP.HCM

Dữ liệu thị trường cho thấy giá bán căn hộ mở bán mới tại TP.HCM có sự phân hóa rõ rệt giữa các khu vực.

Tại khu Đông, các dự án mở bán trong quý III/2026 ghi nhận mức giá khoảng 83–124 triệu đồng/m². Đây tiếp tục là khu vực duy trì mặt bằng giá cao, với nhiều sản phẩm thuộc phân khúc trung và cao cấp.

Trong khi đó, khu Tây có giá mở bán khoảng 69–95 triệu đồng/m². Mức giá này thấp hơn so với nhiều dự án tại khu Đông nhưng vẫn là khoản chi lớn đối với phần đông người mua nhà.

Ở khu vực Bình Dương cũ, các dự án căn hộ mới có mức giá khoảng 43–63 triệu đồng/m². Đây là nhóm sản phẩm có lợi thế tương đối về giá bán, phù hợp hơn với một bộ phận khách hàng có ngân sách hạn chế.

Theo đại diện Batdongsan.com.vn, sự chênh lệch giá giữa các khu vực đang tạo ra xu hướng dịch chuyển nhu cầu. Người mua có thể cân nhắc những khu vực xa trung tâm hơn để tìm kiếm sản phẩm phù hợp với khả năng tài chính.

Tuy nhiên, khi lựa chọn căn hộ, ngoài giá bán, người mua vẫn cần đánh giá khả năng kết nối giao thông, thời gian di chuyển, chất lượng tiện ích và chi phí sinh hoạt lâu dài.

Đà Nẵng xuất hiện thêm dự án căn hộ giá 50–60 triệu đồng/m²

Tại Đà Nẵng, thị trường chung cư cũng ghi nhận những thay đổi trong chiến lược phát triển sản phẩm và chính sách giá bán.

Theo ông Hà Nghiệm, đại diện Batdongsan.com.vn, năm 2025 thị trường Đà Nẵng ghi nhận nguồn cung khoảng 17.000 căn hộ. Phần lớn sản phẩm thuộc phân khúc trung và cao cấp, trong đó nhiều dự án được chào bán với mức giá trên 100 triệu đồng/m².

Bước sang năm 2026, thị trường bắt đầu xuất hiện thêm những dự án căn hộ có giá khoảng 50–60 triệu đồng/m². Sự xuất hiện của nhóm sản phẩm này cho thấy một số chủ đầu tư đang điều chỉnh chiến lược để tiếp cận khách hàng có khả năng tài chính phù hợp hơn.

Theo ông Hà Nghiệm, mặt bằng giá bất động sản Đà Nẵng bắt đầu có dấu hiệu điều chỉnh từ giữa quý II/2026 và tiếp tục trong quý III.

Trong bối cảnh đó, chung cư và nhà riêng được đánh giá là hai phân khúc có mức độ ổn định tương đối tốt về giá rao bán.

Khảo sát môi giới của Batdongsan.com.vn cho thấy khoảng 15–17% người được hỏi ghi nhận lượng giao dịch chung cư và nhà riêng trong quý III/2026 tăng so với quý trước.

Kết quả này phản ánh tín hiệu tích cực tại một bộ phận thị trường, nhưng không đồng nghĩa toàn bộ giao dịch căn hộ và nhà riêng tại Đà Nẵng đều tăng.

Lợi suất cho thuê căn hộ Đà Nẵng khoảng 4,5% mỗi năm

Một yếu tố hỗ trợ sự quan tâm đối với căn hộ Đà Nẵng là khả năng khai thác cho thuê.

Theo dữ liệu Batdongsan.com.vn, tỷ suất lợi nhuận cho thuê căn hộ tại Đà Nẵng đạt khoảng 4,5%/năm. Một số dự án ghi nhận mức lợi suất 7–8%/năm.

Đây là yếu tố được người mua quan tâm khi đánh giá khả năng khai thác dòng tiền từ bất động sản. Tuy nhiên, lợi suất thực tế còn phụ thuộc vào tỷ lệ lấp đầy, chi phí quản lý, bảo trì, nội thất và các khoản chi phí phát sinh.

Các dự án chung cư ven sông, ven biển tiếp tục thu hút sự quan tâm nhờ lợi thế về vị trí, cảnh quan và tiềm năng cho thuê.

Trong đó, Hải Châu và Sơn Trà là hai khu vực được đại diện Batdongsan.com.vn đánh giá có diễn biến giá căn hộ tăng trưởng và ổn định tương đối tốt trong ba năm gần đây.

Dù vậy, khả năng khai thác cho thuê cần được đánh giá riêng đối với từng dự án, thay vì chỉ dựa vào mức lợi suất trung bình của toàn thị trường.

VARS: Bất động sản mang tính đầu cơ tiếp tục chịu áp lực giảm giá

Liên quan đến triển vọng thị trường cuối năm 2026, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) dự báo áp lực điều chỉnh giá có thể tập trung vào nhóm sản phẩm mang tính đầu cơ.

Đáng chú ý là những dự án chưa hình thành cộng đồng dân cư hoặc chưa có khả năng khai thác thực tế. Đây là nhóm bất động sản dễ gặp khó khăn khi thị trường bước vào giai đoạn người mua thận trọng hơn với dòng tiền.

Trong điều kiện thanh khoản suy yếu, những sản phẩm thiếu nhu cầu sử dụng thực tế có thể phải điều chỉnh giá để tìm kiếm người mua.

Ngược lại, các căn hộ có pháp lý rõ ràng, vị trí thuận lợi, cộng đồng cư dân ổn định và khả năng khai thác cho thuê có thể duy trì sức hấp dẫn tốt hơn.

Tuy nhiên, khả năng giữ giá không đồng nghĩa mọi dự án đáp ứng các tiêu chí này đều tránh được biến động. Giá bán vẫn chịu ảnh hưởng từ cung cầu, lãi suất, tiến độ dự án và điều kiện kinh tế tại từng địa phương.

GÓC NHÌN REVIEW BẤT ĐỘNG SẢN

Diễn biến quý III/2026 cho thấy thị trường chung cư đang bắt đầu chịu áp lực điều chỉnh sau giai đoạn giá tăng nhanh. Tuy nhiên, mức giảm 1–5% ở chỉ số giá rao bán chưa thể xem là sự đảo chiều mạnh của toàn bộ thị trường, nhất là khi mặt bằng giá tại Hà Nội và TP.HCM vẫn cao hơn đáng kể so với những năm trước.

Điểm đáng quan tâm hơn mức giảm giá là sự suy yếu của thanh khoản. Khi lượng căn hộ bán được tại Hà Nội giảm 26% theo quý, có thể thấy nhu cầu tìm kiếm nhà ở chưa chuyển hóa tương xứng thành quyết định mua. Giá bán, chi phí vay vốn và khả năng chi trả đang trở thành những yếu tố quyết định.

Tại Đà Nẵng, việc xuất hiện thêm những dự án căn hộ giá 50–60 triệu đồng/m² cho thấy một hướng điều chỉnh từ phía doanh nghiệp: phát triển sản phẩm phù hợp hơn với năng lực tài chính của khách hàng, thay vì chỉ tập trung vào phân khúc giá cao.

Trong thời gian tới, sự phân hóa giữa các dự án có thể rõ nét hơn. Những sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực và có khả năng khai thác sẽ có cơ sở duy trì thanh khoản, trong khi bất động sản phụ thuộc nhiều vào kỳ vọng tăng giá có thể tiếp tục chịu sức ép.

Thị trường bất động sản chỉ thực sự phục hồi khi giá bán, thu nhập và chi phí vay vốn tìm được điểm cân bằng. Giá giảm là một tín hiệu, nhưng khả năng mua được nhà của người dân mới là thước đo quan trọng hơn.