Mới đây, tại hội thảo "Phát triển nhà ở xã hội tại TP.HCM - từ mô hình đến hành động", ông Phạm Minh Mẫn, Phó giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM cho biết sẽ tham mưu trình UBND thành phố ban hành một số biện pháp, chế tài đối với chủ đầu tư dự án chưa hoàn thành nghĩa vụ xây dựng nhà ở xã hội trong quỹ đất 20% tại các dự án nhà ở thương mại.

Ông Mẫn đề xuất các chế tài đối với các dự án nhà ở thương mại có bố trí quỹ đất dành để phát triển nhà ở xã hội mà chậm triển khai sẽ không xem xét giải quyết thủ tục về thông báo nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện được bán, cho thuê mua đối với dự án nhà ở thương mại.

Chủ đầu tư phải thực hiện dự án nhà ở xã hội, không được nộp tiền hoặc chuyển đổi vị trí khác. Không xem xét chấp thuận chủ trương đầu tư dự án mới khi chưa hoàn thành nhà ở xã hội tại dự án cũ.

Trước đề xuất này, TS. Đỗ Thị Loan nguyên là Phó chủ tịch thường trực kiêm Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, các đề xuất trên của Sở Xây dựng TP.HCM tại hội thảo trên đang khiến cộng đồng doanh nghiệp bất động sản tại TP.HCM "vô cùng hoang mang và lo lắng".

Theo bà Loan, việc bắt buộc chủ đầu tư phải xây nhà ở xã hội trong các dự án thương mại lớn bộc lộ nhiều bất cập.

Đầu tiên, việc nhà ở xã hội xen cài trong dự án cao cấp dễ phát sinh xung đột chi phí quản lý vận hành. Với tiêu chuẩn cao cấp, phí quản lý vận hành dự kiến của các dự án nhà ở thương mại vượt quá khả năng chi trả của đối tượng thụ hưởng NOXH. Việc duy trì hai chế độ quản lý vận hành trong cùng một phân khu sẽ gây ra sự phân biệt chất lượng dịch vụ dẫn đến nguy cơ xung đột cộng đồng và không đảm bảo mục tiêu bình đẳng xã hội.

Thứ hai là hệ thống tiện ích, dịch vụ (trường học, y tế, thương mại, vui chơi giải trí,...) tại dự án được thiết kế cho cộng đồng cư dân có thu nhập cao và rất cao. Do đó, việc bố trí người thu nhập thấp và rất thấp vào sinh sống cùng trong các dự án nhà ở thương mại hạng sang và siêu sang dẫn đến việc tạo ra áp lực chi phí sinh hoạt vượt xa khả năng tài chính của họ.

Những người có thu nhập thấp phải gánh chịu chi phí sinh hoạt quá cao, khiến mục tiêu an cư lâu dài và bền vững khó đạt được. Điều này dẫn đến tình trạng cộng đồng cư dân NOXH tự "biệt lập" ngay trong không gian sống do không thể tiếp cận các tiện ích chung có chi phí vận hành cao.

Thứ ba là hiệu quả an sinh xã hội thấp. Khi nhà ở xã hội được bố trí trong các dự án đã hoàn thiện, đã có cư dân thu nhập cao sinh sống ổn định, câu hỏi đặt ra là liệu người thu nhập thấp có thể gắn bó bền vững trong môi trường sống đó hay không.

Cuối cùng, bà Loan lo ngại sẽ phá vỡ tính đồng bộ kiến trúc và quy hoạch đô thị. Việc bố trí nhà ở xã hội manh mún khiến thành phố không thể hình thành được các khu nhà ở xã hội tập trung, quy mô lớn với hạ tầng kỹ thuật và xã hội phù hợp với cộng đồng cư dân có thu nhập thấp.

Trên cơ sở cơ chế, chính sách đặc thù và những bất cập trong thực tế, bà Loan kiến nghị TP.HCM nên áp dụng cơ chế linh hoạt, cho phép doanh nghiệp thực hiện nghĩa vụ nhà ở xã hội thông qua hoán đổi quỹ đất sạch, nộp tiền vào Quỹ phát triển nhà ở của thành phố, hoặc kết hợp đất và tiền, thay vì buộc triển khai nhà ở xã hội tại chỗ trong mọi dự án.

Việc chuyển từ cách làm "bắt buộc tại chỗ" sang "linh hoạt" sẽ giúp tháo gỡ vướng mắc cho thị trường, đồng thời vẫn đảm bảo mục tiêu phát triển nhà ở xã hội bền vững, phù hợp điều kiện thực tiễn của TP.HCM.