Thị trường bất động sản quý II/2026 ghi nhận xu hướng điều chỉnh giá ở nhiều phân khúc như nhà phố, nhà riêng, biệt thự và đất nền. Theo Batdongsan.com.vn, đây là dấu hiệu thị trường bước vào giai đoạn tái cân bằng sau thời kỳ tăng nóng. Trong khi đó, các chuyên gia nhận định nhu cầu mua nhà vẫn duy trì tích cực nhưng người mua ngày càng ưu tiên sản phẩm có giá trị sử dụng thực tế, pháp lý rõ ràng và khả năng khai thác lâu dài.
Nhiều loại hình bất động sản đồng loạt giảm giá
Theo Báo cáo toàn cảnh thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm 2026 do Batdongsan.com.vn công bố, mặt bằng giá của nhiều loại hình bất động sản trên cả nước đã điều chỉnh trong quý II/2026.
So với quý I/2026:
- Nhà mặt phố giảm khoảng 3%, từ 214 triệu đồng/m² xuống còn 202 triệu đồng/m², tương đương giảm khoảng 12 triệu đồng/m².
- Nhà riêng giảm mạnh nhất với khoảng 6%, từ 139 triệu đồng/m² xuống 130 triệu đồng/m², tương đương giảm khoảng 9 triệu đồng/m².
- Biệt thự giảm từ 153 triệu đồng/m² xuống 148 triệu đồng/m².
- Đất nền giảm nhẹ từ 41 triệu đồng/m² xuống khoảng 40 triệu đồng/m².
Diễn biến này cho thấy thị trường đang có sự điều chỉnh sau giai đoạn tăng giá kéo dài.
TP.HCM cũng ghi nhận xu hướng điều chỉnh
Không chỉ trên phạm vi cả nước, thị trường TP.HCM cũng xuất hiện xu hướng giảm giá ở nhiều phân khúc.
Trong quý II/2026:
- Biệt thự giảm từ 160 triệu đồng/m² xuống 150 triệu đồng/m².
- Đất nền giảm từ 68 triệu đồng/m² xuống 66 triệu đồng/m².
- Nhà mặt phố giảm nhẹ từ 198 triệu đồng/m² xuống 197 triệu đồng/m².
Ở chiều ngược lại:
- Nhà riêng tăng nhẹ từ 116 triệu đồng/m² lên 117 triệu đồng/m².
- Chung cư tăng từ 69 triệu đồng/m² lên 70 triệu đồng/m².
Theo CBRE Việt Nam, giá sơ cấp phân khúc nhà liền thổ tại TP.HCM đạt khoảng 216 triệu đồng/m² đất, giảm 3% so với quý trước và thấp hơn 29,5% so với cùng kỳ năm ngoái. Nguyên nhân chủ yếu đến từ sự thay đổi trong cơ cấu nguồn cung.
Thị trường thứ cấp điều chỉnh mạnh hơn
Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của PropertyGuru Việt Nam, cho biết đây là lần đầu tiên thị trường ghi nhận hiện tượng hầu hết các loại hình bất động sản cùng điều chỉnh giá sau thời gian tăng nóng.
Theo ông, mức giảm chủ yếu diễn ra trên thị trường thứ cấp, trong khi nhiều dự án sơ cấp mới vẫn duy trì mặt bằng giá cao.
Vị chuyên gia nhận định đây là quá trình tái cân bằng tự nhiên của thị trường, thay vì phản ánh xu hướng suy giảm trên diện rộng. Dòng tiền hiện không còn tập trung vào kỳ vọng tăng giá như giai đoạn 2021-2022, mà chuyển sang các sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực, có pháp lý minh bạch và hưởng lợi từ quy hoạch, hạ tầng.
Người mua ngày càng ưu tiên giá trị sử dụng
Theo Batdongsan.com.vn, trong 6 tháng cuối năm, chung cư tiếp tục là phân khúc được đánh giá có tiềm năng tăng trưởng cao nhất, tiếp theo là nhà riêng.
Đáng chú ý:
- 64% người mua chung cư nhằm phục vụ nhu cầu ở thực.
- 36% mua với mục đích đầu tư.
Ông Trần Quang Trung, Giám đốc Phát triển kinh doanh OneHousing, cho biết nhu cầu sở hữu bất động sản vẫn tích cực nhưng người mua ngày càng kỹ lưỡng hơn trong việc lựa chọn sản phẩm.
Theo ông, tại khu vực nội đô, nơi quỹ đất ngày càng khan hiếm, các dự án sở hữu vị trí trung tâm, pháp lý đầy đủ và nguồn cung hạn chế vẫn có sức hút lớn. Thực tế, nhiều dự án căn hộ cao cấp tại Ba Đình, Giảng Võ, Kim Mã và Hồ Tây với mức giá từ 120–180 triệu đồng/m² vẫn thu hút khách hàng mua để ở và tích sản dài hạn.
Ở phân khúc thấp tầng, nguồn cung mới gần như không còn, khiến những tài sản có khả năng khai thác thực tế tiếp tục được thị trường quan tâm.
Góc nhìn Review Bất Động Sản
Việc nhiều loại hình bất động sản cùng điều chỉnh giá không đồng nghĩa với việc thị trường bước vào chu kỳ suy giảm. Thay vào đó, đây có thể là giai đoạn thị trường trở nên chọn lọc hơn sau thời kỳ tăng trưởng mạnh.
Điểm đáng chú ý là sự thay đổi trong hành vi của người mua. Nếu trước đây yếu tố quy hoạch hoặc kỳ vọng tăng giá là động lực chính, thì hiện nay các tiêu chí như pháp lý, chất lượng dự án, khả năng khai thác và nhu cầu ở thực ngày càng được đặt lên hàng đầu.
Trong bối cảnh đó, những sản phẩm có giá trị sử dụng cao, nguồn cung giới hạn và vị trí thuận lợi nhiều khả năng vẫn duy trì sức hút, trong khi các tài sản thiếu lợi thế cạnh tranh có thể tiếp tục chịu áp lực điều chỉnh.
KẾT LUẬN
Thị trường bất động sản quý II/2026 ghi nhận sự điều chỉnh giá ở nhiều phân khúc, phản ánh quá trình tái cân bằng sau giai đoạn tăng nóng. Dù mặt bằng giá có xu hướng giảm ở một số loại hình, nhu cầu mua ở thực vẫn được duy trì. Trong thời gian tới, thị trường được dự báo sẽ tiếp tục phân hóa, với lợi thế nghiêng về các dự án có pháp lý rõ ràng, chất lượng phát triển tốt và khả năng khai thác bền vững.
TẢI BẢNG GIÁ