Dữ liệu từ nền tảng công nghệ Batdongsan.com.vn cho thấy thị trường vận động theo quy luật quen thuộc khi nhu cầu tìm kiếm bất động sản giảm trong dịp Tết Nguyên đán, sau đó bật tăng trở lại ngay khi kỳ nghỉ kết thúc. Đến cuối tháng 2.2026, mức độ quan tâm đã tiệm cận ngưỡng giữa tháng 12.2025.

Tuy nhiên, từ tuần thứ hai sau Tết, đà phục hồi có dấu hiệu chậm lại. Nguyên nhân chủ yếu đến từ tâm lý thận trọng của người mua trước các biến động vĩ mô, đặc biệt là áp lực khi lãi suất vay có xu hướng tăng. Điều này khiến quá trình ra quyết định kéo dài hơn, nhất là với những trường hợp sử dụng đòn bẩy tài chính lớn.

Đáng chú ý, thị trường ghi nhận nhịp điều chỉnh giá nhẹ ở một số loại hình bất động sản. Tại Hà Nội, giá rao bán bình quân đất nền trong quý I/2026 giảm 4% so với cuối năm 2025. Tại TP.HCM cũ, giá nhà riêng giảm 2%.

TS Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đánh giá, trong bối cảnh giao dịch chậm lại, phản ứng của các chủ đầu tư cho thấy sự linh hoạt đáng chú ý. Nhiều dự án đã nhanh chóng điều chỉnh chính sách bán hàng theo hướng hỗ trợ mạnh hơn cho khách hàng. Nếu như trước đây, các chương trình ưu đãi thường chỉ dừng ở mức ân hạn 2-3 năm, thì hiện nay đã xuất hiện nhiều dự án kéo dài thời gian hỗ trợ lên tới 3-5 năm. Đây là bước thay đổi đáng kể, giúp giảm áp lực tài chính trong giai đoạn đầu cho người mua, đặc biệt khi lãi suất chưa có dấu hiệu hạ nhiệt rõ ràng.

Không chỉ kéo dài thời gian ân hạn, các chủ đầu tư còn triển khai nhiều chính sách hỗ trợ lãi suất, giãn tiến độ thanh toán, chia sẻ chi phí vốn với khách hàng. Những động thái này không chỉ nhằm kích cầu, mà còn thể hiện sự thích ứng nhanh với bối cảnh thị trường mới. Có thể xem đây là một cơ chế tự điều chỉnh của thị trường, khi doanh nghiệp buộc phải thay đổi để duy trì thanh khoản và sức hấp dẫn của sản phẩm.

Lãnh đạo Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, một trong những thay đổi rõ nét nhất của thị trường hiện nay là sự dịch chuyển trong hành vi của nhà đầu tư. Lực cầu đầu cơ ngắn hạn đang giảm mạnh, trong khi nhu cầu đầu tư dài hạn và nhu cầu ở thực tăng lên đáng kể.

Xu hướng này phản ánh sự thay đổi của nền kinh tế và hiệu quả điều hành vĩ mô, khi niềm tin thị trường được củng cố và dòng tiền trở nên thận trọng hơn. Thay vì tìm kiếm lợi nhuận nhanh từ “lướt sóng”, nhà đầu tư đang ưu tiên các sản phẩm có giá trị sử dụng thực, tính ổn định cao và tiềm năng tăng trưởng bền vững.

Cùng với đó, tiêu chí lựa chọn sản phẩm cũng thay đổi. Nhà đầu tư và người mua nhà ngày càng hướng đến các dự án có hạ tầng đồng bộ, không gian sống chất lượng, tiện ích đầy đủ và tiệm cận tiêu chuẩn quốc tế.

Ông Đính nhận định, thị trường đang xuất hiện nhiều vùng giá, tức là các dự án mới có mức giá cạnh tranh hơn, phù hợp hơn với khả năng chi trả của người mua. Đây là chiến lược chủ động của các chủ đầu tư nhằm tái thiết lập mặt bằng giá và gia tăng sức cạnh tranh.