Giảm giá đất có kéo giá nhà đi xuống? Nhìn vào “cỗ máy” hình thành giá bất động sản

Đất chiếm tỷ trọng lớn, nhưng không phải toàn bộ giá căn nhà

Tại hội thảo “Chiến lược phát triển và đầu tư bất động sản sau Nghị quyết 21 và những cập nhật chính sách” ngày 22/9, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cho rằng đất đai tác động rất lớn đến giá bất động sản và toàn bộ thị trường.

Theo ông Đính, trong cơ cấu giá mà các đơn vị phát triển dự án và nhà đầu tư thường tính toán, giá trị đất chiếm khoảng 30–40%, tại một số khu đất tỷ lệ có thể gần 50%. Theo lập luận này, nếu giá đất được điều tiết về mức hợp lý hơn, áp lực lên giá thành bất động sản cũng có khả năng giảm.

Tuy nhiên, đây không phải mối quan hệ một đổi một. Một sản phẩm bất động sản còn phải gánh chi phí vốn, xây dựng, vật liệu, giải phóng mặt bằng, thuế và những chi phí phát sinh trong quá trình hoàn thiện thủ tục. Thời gian thực hiện dự án càng kéo dài, một số chi phí tài chính và chi phí cơ hội càng có thể tăng.

Bởi vậy, giảm một cấu phần không đồng nghĩa giá bán cuối cùng giảm đúng bằng tỷ lệ đó. Cần nhìn vào toàn bộ chuỗi tạo ra sản phẩm trước khi kết luận tác động cuối cùng tới người mua.

Khi “giá thị trường” cũng cần được xác định lại

Một vấn đề khác được bà Hoàng Thu Hằng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường Bất động sản, đề cập là cách xác định giá đất theo thị trường. Theo quan điểm được trình bày tại hội thảo, điều quan trọng không chỉ là áp dụng nguyên tắc thị trường mà còn phải xác định được mức giá nào thực sự phản ánh thị trường.

Một tín hiệu đáng quan tâm là mối quan hệ giữa giá và giao dịch. Nếu giao dịch tăng đều cùng với giá, thị trường có thêm dữ liệu để phản ánh xu hướng. Ngược lại, nếu gần như không phát sinh giao dịch nhưng giá vẫn liên tục được đẩy lên, cần xem xét mức giá đó có phản ánh giá trị thực hay bị tác động bởi những yếu tố khác.

Điều này trở nên quan trọng khi giá đất được sử dụng để xác định nghĩa vụ tài chính của dự án. Nếu đầu vào đất bị đẩy lên bất thường, chi phí đó có thể tiếp tục đi vào cơ cấu phát triển sản phẩm và tạo thêm áp lực lên giá bán.

Theo bà Hằng, bên cạnh cách xác định giá đất, hoạt động đầu cơ cũng là yếu tố cần kiểm soát. Các công cụ quản lý có thể thay đổi tùy từng giai đoạn và nguyên nhân khiến thị trường tăng giá.

Không có một “chiếc nút” duy nhất để giảm giá nhà

Có thể hình dung giá bất động sản qua một chuỗi đơn giản:

ĐẤT + XÂY DỰNG + GPMB + VỐN + THUẾ + PHÁP LÝ + THỜI GIAN → CHI PHÍ PHÁT TRIỂN

Nhưng chi phí phát triển vẫn chưa phải toàn bộ câu chuyện. Khi sản phẩm ra thị trường, giá cuối cùng tiếp tục chịu tác động của vị trí, nguồn cung, nhu cầu, sức mua, kỳ vọng và tâm lý thị trường.

Đây là lý do một chính sách làm giảm tiền đất có thể giúp giảm chi phí đầu vào nhưng chưa đủ để khẳng định giá bán sẽ giảm tương ứng. Nếu nguồn cung vẫn thiếu, quá trình pháp lý kéo dài hoặc nhu cầu tập trung quá lớn vào một phân khúc, mặt bằng giá vẫn có thể chịu sức ép.

Ngược lại, nếu đồng thời giảm được chi phí đất, rút ngắn thủ tục, giảm chi phí vốn, mở rộng nguồn cung đúng nhu cầu và hạn chế các hành vi đẩy giá thiếu cơ sở, tác động tới khả năng chi trả của người mua có thể rõ ràng hơn.

? GÓC NHÌN REVIEW BẤT ĐỘNG SẢN

Điểm đáng chú ý từ cuộc thảo luận này không nằm ở việc tìm ra một nguyên nhân duy nhất khiến nhà đắt, mà là chuyển sang nhìn giá bất động sản như kết quả của cả một hệ thống. Chỉ xử lý một mắt xích có thể giảm một phần chi phí; muốn thay đổi mặt bằng giá cần xem xét cả chuỗi.

Với người mua nhà, điều cuối cùng quan trọng không phải giá đất được điều chỉnh bao nhiêu, mà là phần chi phí giảm đó có thực sự đi tới giá bán căn nhà hay không. Đây mới là phép thử rõ nhất đối với hiệu quả của bất kỳ giải pháp giảm chi phí nào.