Giảm vốn vay bất động sản có hạ được giá nhà? Bài toán không chỉ nằm ở lãi suất

Từ giảm lãi vay đến giảm giá nhà là hai bài toán khác nhau

Kiểm toán Nhà nước, theo nguồn bài viết, đã góp ý dự thảo Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi theo hướng tăng yêu cầu về năng lực tài chính và vốn chủ sở hữu của nhà đầu tư. Lập luận được đưa ra là việc sử dụng tỷ trọng tín dụng thương mại cao làm tăng chi phí tài chính của dự án, từ đó góp phần làm giá nhà tăng.

Câu chuyện đáng chú ý bởi chi phí vốn hiện là một áp lực thực tế đối với doanh nghiệp. Nguồn bài viết dẫn báo cáo của S&I Ratings cho biết chi phí vay ngân hàng của chủ đầu tư và doanh nghiệp xây dựng đã vượt 12%/năm. Khi một dự án kéo dài nhiều năm, chênh lệch vài điểm phần trăm lãi suất có thể tạo ra khoản chi phí đáng kể.

Tuy nhiên, cần phân biệt tỷ lệ vốn chủ sở hữu tối thiểu với tỷ lệ vốn vay thực tế. Quy định hiện hành yêu cầu vốn chủ không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư với dự án dưới 20 ha và 15% với dự án từ 20 ha trở lên. Phần vốn còn lại không mặc nhiên là 80–85% vay ngân hàng mà có thể đến từ nhiều nguồn vốn hợp pháp khác.

Bộ Xây dựng hiện vẫn đang hoàn thiện Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi; đợt lấy ý kiến đối với hồ sơ dự thảo mới nhất diễn ra từ ngày 10 đến 30/9/2026. Vì vậy, phương án thay đổi tỷ lệ vốn cần được hiểu là vấn đề đang được thảo luận trong quá trình xây dựng luật, không phải quy định đã có hiệu lực.

Vốn vay có lãi suất, vốn chủ cũng có “giá”

Điểm đáng chú ý trong phân tích của luật sư Trương Anh Tú là vốn chủ sở hữu không phải nguồn tiền miễn phí. Người bỏ vốn vẫn yêu cầu một mức lợi nhuận tương ứng với thời gian sử dụng vốn và rủi ro của dự án.

Giả sử doanh nghiệp thay một phần khoản vay bằng vốn tự có, tiền lãi ngân hàng có thể giảm. Nhưng điều đó không có nghĩa tổng chi phí vốn giảm tương ứng, càng không bảo đảm phần chênh lệch sẽ được chuyển hoàn toàn thành mức giảm giá bán.

Giá thành bất động sản còn bao gồm đất, xây dựng, hạ tầng, thuế và nghĩa vụ tài chính, chi phí pháp lý cùng thời gian triển khai. Một dự án mắc thủ tục thêm vài năm vẫn làm lượng vốn rất lớn bị khóa lại, bất kể đó là tiền ngân hàng hay tiền của cổ đông.

Có thể hình dung đơn giản:

GIÁ NHÀ ≠ CHỈ CHI PHÍ LÃI VAY

mà gần hơn với:

Đất + xây dựng + hạ tầng + thuế/nghĩa vụ tài chính + vốn + pháp lý/thời gian + cung cầu + biên lợi nhuận → Giá bán

Nếu yêu cầu vốn cao hơn nhưng nguồn cung giảm thì sao?

Đây là chiều ngược lại của chính sách cần được tính đến. Tăng yêu cầu vốn chủ sở hữu có thể loại bỏ những doanh nghiệp có năng lực tài chính yếu và hạn chế tình trạng phát triển quá nhiều dự án dựa trên đòn bẩy.

Nhưng nếu ngưỡng vốn quá cao khiến số doanh nghiệp đủ điều kiện giảm mạnh, thị trường cũng có thể có ít nhà phát triển và ít dự án hơn. Trong một thị trường vốn đã thiếu nguồn cung phù hợp, tác động này có thể đi ngược mục tiêu giảm giá.

Bởi vậy, đánh giá chính sách không thể chỉ tính khoản tiền lãi mà doanh nghiệp tiết kiệm được. Cần đồng thời xem nguồn cung thay đổi ra sao, mức độ cạnh tranh thế nào và bao nhiêu dự án thực sự được đưa ra thị trường.

Đây cũng phù hợp với hướng thảo luận rộng hơn của quá trình sửa Luật Kinh doanh BĐS. Bộ Xây dựng cho biết việc sửa luật nhằm rà soát toàn diện các bất cập thực tế và hoàn thiện cơ chế quản lý thị trường, chứ không chỉ xử lý riêng một biến số về vốn.

Cuối cùng, thị trường chỉ chấp nhận mức giá mà sức mua có thể hấp thụ

Một điểm đáng chú ý khác trong nguồn bài viết đến từ bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng Giám đốc JLL Việt Nam: tại một số thị trường lớn, ngay cả sản phẩm khoảng 70 triệu đồng/m² cũng ngày càng khó tìm, trong khi khả năng chi trả của người mua không tăng tương ứng.

Điều này tạo ra một giới hạn đối với cách định giá. Chi phí đất, xây dựng hay vốn có thể tăng, nhưng doanh nghiệp không thể mặc nhiên cộng toàn bộ mức tăng ấy vào giá bán nếu thị trường không đủ sức hấp thụ.

Do đó, bài toán sắp tới có thể không đơn thuần là “làm thế nào để giá nhà giảm?”, mà là “làm thế nào tạo ra nhiều sản phẩm phù hợp hơn với khả năng chi trả?”. Hai câu hỏi nghe gần giống nhau nhưng dẫn tới những chính sách rất khác nhau.

? GÓC NHÌN REVIEW BẤT ĐỘNG SẢN

Tăng vốn chủ sở hữu có một mục tiêu dễ nhìn thấy: giảm đòn bẩy và tăng sức khỏe tài chính của chủ đầu tư. Nhưng không nên biến mục tiêu đó thành phép suy luận cơ học rằng doanh nghiệp vay ít hơn thì căn hộ sẽ rẻ hơn.

Nếu muốn tác động tới khả năng mua nhà của người dân, phép tính phải rộng hơn nhiều: chi phí vốn + thời gian pháp lý + chi phí đất + nguồn cung + cạnh tranh + sức mua. Đôi khi, rút ngắn vài năm thủ tục và đưa thêm hàng chục nghìn căn nhà phù hợp ra thị trường có thể quan trọng với giá nhà không kém việc thay đổi tỷ lệ vốn vay.