Chung cư rao “cắt lỗ” ngày càng nhiều: Ai đang lỗ thật, ai chỉ bớt lãi?

“Cắt lỗ” xuất hiện nhiều khi thanh khoản chậm lại

Theo thông tin CafeF ghi nhận, thị trường bất động sản từ đầu năm có dấu hiệu chững lại, người mua thận trọng hơn và thanh khoản chưa thực sự khởi sắc. Ngay cả căn hộ – phân khúc từng có sức hút lớn – cũng xuất hiện ngày càng nhiều tin rao với những cụm từ như “cắt lỗ”, “cắt gấp”.

Tại khu Tây Hà Nội, một căn hộ 54m², hai phòng ngủ được chào 4 tỷ đồng; môi giới cho biết chủ nhà đã giảm 300 triệu vì cần bán gấp. Một trường hợp khác là căn gần 88m², hai phòng ngủ gần sân vận động Mỹ Đình được chào 7,8 tỷ đồng, trong khi người bán cho biết những sản phẩm có đặc điểm tương đương từng được chào trên 10 tỷ.

Nếu chỉ nhìn vào chênh lệch giữa hai mức giá, cảm giác “lỗ” rất rõ. Nhưng đây cũng chính là điểm dễ gây nhầm lẫn nhất: giá bán hiện tại đang thấp hơn giá nào?

Giảm so với đỉnh chưa chắc đã lỗ so với giá vốn

Ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc EZ Property, cho rằng không phải trường hợp nào quảng cáo “cắt lỗ” cũng đồng nghĩa chủ sở hữu thực sự mất tiền. Trong một thị trường đã trải qua giai đoạn tăng giá mạnh, một căn hộ hoàn toàn có thể giảm đáng kể so với đỉnh nhưng vẫn cao hơn nhiều so với giá mua ban đầu.

Ví dụ được ông Toản dẫn là Goldmark City ở phía Tây Hà Nội. Giá căn hộ tại đây có thời điểm được đẩy lên khoảng 90 triệu đồng/m², trong khi những người mua từ giai đoạn đầu có giá dưới 40 triệu đồng/m². Nếu một chủ sở hữu thuộc nhóm này bán trên 60 triệu đồng/m², giá có thể thấp đáng kể so với đỉnh nhưng họ vẫn còn khoản chênh lệch lớn so với giá mua.

Ngược lại, người mua đúng vùng 80–90 triệu đồng/m² lại có bài toán hoàn toàn khác nếu phải bán ở mức thấp hơn. Vì vậy, cùng một căn hộ được quảng cáo “giảm 20%”, người mua từ nhiều năm trước có thể đang cắt một phần lợi nhuận, trong khi người mua ở đỉnh có thể đang cắt vào vốn.

Đòn bẩy tài chính mới là biến số cần nhìn kỹ

Ông David Jackson, Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam, nhận định bức tranh thị trường có tính phân hóa thay vì xảy ra một đợt bán tháo đồng loạt. Theo ông, người mua không phụ thuộc nhiều vào đòn bẩy và những BĐS phục vụ nhu cầu thực vẫn có khả năng chống chịu tốt hơn.

Ngược lại, nhóm nhà đầu tư dựa chủ yếu vào vốn ngân hàng – nguồn bài viết dẫn mức trên 50% – và đã hết thời kỳ ưu đãi hoặc ân hạn lãi suất sẽ chịu áp lực lớn hơn. Khi chi phí lãi vay tiếp tục tích lũy trong khi tài sản khó bán, bài toán không còn đơn thuần là giá căn hộ giảm bao nhiêu mà là người sở hữu có thể giữ tài sản được bao lâu.

Điều này cũng lý giải vì sao trong cùng một dự án có thể xuất hiện những quyết định bán rất khác nhau. Người không chịu áp lực dòng tiền có thể tiếp tục chờ; người vay lớn lại có thể chấp nhận giảm giá để thu hồi vốn. Chính những giao dịch buộc phải bán này mới là nhóm đáng theo dõi nếu muốn đánh giá mức độ điều chỉnh thực của thị trường.

Đừng lấy tin “cắt lỗ” làm thước đo duy nhất của giá chung cư

Việc số lượng tin rao giảm giá tăng lên có thể phản ánh người bán đang phải thực tế hơn trong một thị trường thanh khoản chậm. Nhưng nó chưa đủ để kết luận toàn bộ thị trường căn hộ đã bước vào một chu kỳ giảm giá sâu.

Giá rao cũng không đồng nghĩa giá giao dịch. Để đánh giá một dự án, cần nhìn vào những giao dịch thực sự hoàn tất, thời gian bán, lượng hàng tồn, mức độ thương lượng và sự khác biệt giữa từng loại căn. Một vài trường hợp cần bán gấp có thể tạo ra mức giá thấp, nhưng chưa chắc đã đại diện cho toàn bộ mặt bằng.

Và với người mua, cụm từ “cắt lỗ” bản thân nó không tạo ra một món hời. Một căn giảm 1 tỷ nhưng vẫn cao hơn giá trị hợp lý có thể chưa hấp dẫn; ngược lại, một căn không quảng cáo cắt lỗ nhưng được bán ở mức phù hợp với chất lượng, pháp lý và nhu cầu thực lại có thể đáng xem xét hơn.

? GÓC NHÌN REVIEW BẤT ĐỘNG SẢN

Thị trường chững lại thường làm lộ ra một điều mà giai đoạn tăng giá che khuất: giá mua và cấu trúc vốn quan trọng không kém giá bán. Hai người sở hữu hai căn giống nhau, bán cùng một mức giá, nhưng một người có thể lãi lớn còn người kia đang chịu lỗ vì họ bước vào thị trường ở hai thời điểm và bằng hai cấu trúc tài chính khác nhau.

Vì vậy, “cắt lỗ” chỉ là một nhãn trên tin rao. Muốn biết thị trường thực sự đang điều chỉnh đến đâu, cần nhìn sâu hơn vào giá giao dịch thực – giá vốn – chi phí vốn – mức đòn bẩy – áp lực bán. Khi số người buộc phải bán tăng lên, đó mới là tín hiệu đáng chú ý hơn số lượng quảng cáo có hai chữ “cắt lỗ”.