Người mua đất thổ cư đang chuyển dần lên chung cư: Xu hướng mới của thị trường?

Thị trường bất động sản Hà Nội đang ghi nhận sự thay đổi trong hành vi của người mua. Thay vì ưu tiên nhà đất thổ cư như trước, nhiều gia đình lựa chọn căn hộ chung cư nhờ mức tài chính phù hợp, pháp lý minh bạch và hệ thống tiện ích đồng bộ. Theo PropertyGuru Việt Nam, tỷ lệ tìm kiếm chung cư đã tăng từ 39% lên 49%, trong khi mức độ quan tâm đến nhà riêng giảm từ 26% xuống 17% chỉ sau hơn một năm.

Người mua dần thay đổi quan điểm khi lựa chọn nơi an cư

Trong nhiều năm, sở hữu một căn nhà đất luôn được xem là mục tiêu của nhiều gia đình Việt. Tuy nhiên, bối cảnh thị trường hiện nay đang khiến quan điểm này dần thay đổi.

Chị Trần Tuyết Anh (quê Ninh Bình) cho biết gia đình từng ưu tiên tìm mua nhà đất để an cư. Tuy nhiên, với ngân sách khoảng 7 tỷ đồng, lựa chọn phù hợp trong khu vực nội đô Hà Nội chủ yếu là những căn nhà nằm sâu trong ngõ nhỏ, đường vào chật hẹp, thiếu ánh sáng và tiềm ẩn nhiều rủi ro về phòng cháy chữa cháy.

Nếu muốn lựa chọn khu vực có đường rộng hơn thì gia đình phải chấp nhận di chuyển ra vùng ven, kéo theo những bất tiện trong việc đi làm và học tập của con cái.

Bên cạnh đó, lần đầu mua nhà khiến gia đình chị cũng lo ngại về tính pháp lý và nguy cơ tài sản nằm trong khu vực quy hoạch.

Sau nhiều cân nhắc, hai vợ chồng quyết định chuyển hướng sang tìm mua căn hộ chung cư tại khu vực nội đô.

Chung cư trở thành lựa chọn phù hợp hơn với nhiều gia đình

Theo chia sẻ của chị Tuyết Anh, với khoảng 6 tỷ đồng, gia đình có thể mua một căn hộ khoảng 80 m² tại khu vực quận Hoàng Mai (cũ).

Căn hộ nằm trong khu đô thị có đầy đủ tiện ích như:

Siêu thị.
Trường học.
Bể bơi.
Khu vui chơi.
Không gian xanh.
Hệ thống an ninh.

Trong khi đó, cùng mức tài chính này, việc sở hữu một căn nhà đất tại Hà Nội thường chỉ có thể lựa chọn những căn diện tích nhỏ hoặc nằm trong các ngõ sâu.

Lo ngại quy hoạch khiến giao dịch nhà đất chậm lại

Anh Nguyễn Văn Thắng, môi giới nhà riêng lâu năm tại khu vực Hoàng Mai (Hà Nội), cho biết lượng khách đi xem nhà vẫn khá nhiều nhưng tỷ lệ chốt giao dịch giảm đáng kể.

Theo anh, nguyên nhân lớn nhất đến từ tâm lý lo ngại quy hoạch khi Hà Nội đang triển khai hàng loạt dự án hạ tầng và đẩy mạnh công tác giải phóng mặt bằng.

Nhiều khách hàng dù đã kiểm tra hồ sơ pháp lý vẫn tiếp tục chờ đợi nếu khu vực xuất hiện thông tin liên quan đến mở đường, chỉnh trang đô thị hoặc quy hoạch mới.

Ngoài yếu tố quy hoạch, mặt bằng giá nhà đất hiện cũng ở mức khá cao.

Theo khảo sát thực tế:

Khoảng 5–6 tỷ đồng chỉ có thể mua nhà đất khoảng 30 m² tại khu vực vùng ven Hà Nội.
Tại nội thành, nhiều căn nhà trong ngõ nhỏ được chào bán từ 10–12 tỷ đồng.
Những căn nhà có đường ô tô vào được hiện dao động khoảng 200–400 triệu đồng/m².
Nhà mặt phố nhiều tuyến đã vượt 1 tỷ đồng/m².

Dữ liệu cho thấy xu hướng đang thay đổi

Theo dữ liệu của PropertyGuru Việt Nam, hành vi tìm kiếm bất động sản đang có sự dịch chuyển rõ rệt.

Trong giai đoạn từ tháng 1/2025 đến tháng 6/2026:

Lượt tìm kiếm chung cư tăng từ 39% lên 49%.
Lượt quan tâm nhà riêng giảm từ 26% xuống còn 17%.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của PropertyGuru Việt Nam, nhận định "văn hóa nhà đất" đang từng bước chuyển sang "văn hóa căn hộ".

Theo ông, người mua hiện ưu tiên nhiều hơn tới:

Chất lượng sống.
Hệ thống tiện ích.
Môi trường cư dân.
Kết nối giao thông.
An ninh.
Không gian sống.

Thay vì chỉ chú trọng việc sở hữu nhà đất như trước.

Nhà đất vẫn có lợi thế riêng

Theo bà Nguyễn Ly Ly, Quản lý Bộ phận Nghiên cứu thị trường Cushman & Wakefield Việt Nam, nhà riêng và nhà mặt phố hiện đối mặt với nhiều thách thức như:

Lo ngại quy hoạch.
Khả năng khai thác kinh doanh giảm.
Tỷ suất cho thuê thấp hơn.
Rủi ro phòng cháy chữa cháy.
Thiếu tiện ích đối với nhà trong ngõ nhỏ.

Ông Phạm Đức Toản, Tổng Giám đốc EZ Property, cho rằng việc Hà Nội liên tục triển khai các dự án hạ tầng lớn khiến người mua thận trọng hơn với nhà đất.

Bên cạnh đó, khoảng chênh lệch giữa giá kỳ vọng và mức bồi thường khi thu hồi đất, cùng thời gian triển khai dự án có thể kéo dài, khiến nhiều người lo ngại nguy cơ "chôn vốn".

Tuy vậy, ông cũng nhấn mạnh nhà đất vẫn là phân khúc có giá trị nếu sở hữu vị trí thuận lợi, hạ tầng đồng bộ và khả năng khai thác kinh doanh tốt.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cho rằng thị trường đang dần loại bỏ tâm lý đầu tư theo "quy hoạch treo". Người mua hiện phải đánh giá nhiều hơn về khả năng khai thác thực tế của tài sản.

Theo ông, khu vực trung tâm vẫn giữ giá trị cao nhờ lợi thế về vị trí, hệ thống dịch vụ, giáo dục và y tế. Tuy nhiên, người mua cần kiểm tra kỹ quy hoạch, pháp lý và chỉ nên đưa ra quyết định sau khi các quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch chi tiết được công bố đầy đủ.

Góc nhìn Review Bất Động Sản

Xu hướng chuyển từ nhà đất sang chung cư phản ánh sự thay đổi trong tư duy của người mua ở thực. Khi giá nhà đất tăng nhanh, quỹ đất nội đô ngày càng hạn chế và các yếu tố như quy hoạch, pháp lý hay phòng cháy chữa cháy được quan tâm hơn, căn hộ chung cư trở thành lựa chọn phù hợp với nhiều gia đình trẻ.

Tuy nhiên, điều đó không đồng nghĩa nhà đất mất đi sức hút. Với những bất động sản có pháp lý minh bạch, quy hoạch ổn định, vị trí thuận lợi và khả năng khai thác tốt, giá trị vẫn được duy trì trong dài hạn. Thị trường hiện không còn là cuộc chơi của tâm lý "mua theo kỳ vọng", mà đang chuyển sang giai đoạn đề cao giá trị sử dụng và hiệu quả khai thác của tài sản.

KẾT LUẬN

Sự dịch chuyển từ nhà đất thổ cư sang chung cư cho thấy người mua ngày càng đặt yếu tố an toàn pháp lý, chất lượng sống và khả năng sử dụng thực tế lên hàng đầu. Trong bối cảnh thị trường bước vào giai đoạn phân hóa mạnh, cả chung cư và nhà đất đều có cơ hội riêng, nhưng quyết định đầu tư hoặc an cư sẽ phụ thuộc nhiều hơn vào nhu cầu thực tế, vị trí, pháp lý và khả năng khai thác của từng sản phẩm.