Nhà nước mua lại dự án bất động sản “mắc kẹt”: Bài toán khó nhất có thể nằm ở định giá

Từ dự án “đắp chiếu” thành quỹ nhà ở Nhà nước

Nghị quyết 278/NQ-CP ngày 18/9/2026 yêu cầu Bộ Xây dựng báo cáo Quốc hội về đề xuất thí điểm cơ chế Nhà nước mua lại dự án nhà ở thương mại của chủ đầu tư không còn khả năng thực hiện hoặc không thể chuyển nhượng. Vì vậy, cần phân biệt rõ: đây hiện là đề xuất cơ chế thí điểm đang được nghiên cứu, chưa phải một chương trình mua lại dự án đã được áp dụng trên thực tế.

Định hướng này đã xuất hiện trước đó tại Nghị quyết 21-NQ/TW ngày 28/7/2026. Mục tiêu được đặt ra là tạo quỹ nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân; việc mua lại dựa trên nguyên tắc tính đúng, tính đủ, hợp lý các chi phí đầu vào của chủ đầu tư và không bao gồm địa tô chênh lệch.

Quy mô nguồn lực đang mắc kẹt khiến đề xuất trở nên đáng chú ý. Theo số liệu Bộ Xây dựng được bài nguồn dẫn lại, khoảng 4.500 dự án bất động sản đang gặp vướng mắc với hơn 3,3 triệu tỷ đồng vốn bị đình trệ. Đến giữa năm 2026, hơn 1.000 dự án đã được tháo gỡ, khơi thông trên 800.000 tỷ đồng vốn đầu tư.

Một dự án kéo dài không chỉ khiến đất và vốn chưa được khai thác. Công trình có thể xuống cấp, nghĩa vụ tài chính tiếp tục phát sinh, ngân hàng khó thu hồi khoản vay, nhà thầu bị đọng công nợ và người mua phải tiếp tục chờ đợi. Vì thế, việc đưa một phần dự án đủ điều kiện trở lại hoạt động có thể đồng thời giải quyết nhiều mắt xích.

Mua lại dự án nhưng định giá thứ gì?

Đây lại là phần phức tạp nhất. Một dự án đang vận hành bình thường có thể được định giá dựa trên tài sản, dòng tiền và khả năng phát triển tương lai. Với dự án mắc kẹt, mỗi yếu tố đó đều có thể chứa những biến số chưa được giải quyết.

Một dự án có thể đã hoàn thành phần lớn hạ tầng nhưng chủ đầu tư mất khả năng tài chính. Dự án khác có thể mới giải phóng mặt bằng một phần. Có dự án liên quan đến khoản vay ngân hàng, công nợ nhà thầu hoặc nghĩa vụ với khách hàng; dự án khác lại tồn tại vấn đề quy hoạch hay pháp lý.

Bởi vậy, tổng số tiền chủ đầu tư từng bỏ ra không nhất thiết đồng nghĩa với giá trị Nhà nước nên mua lại. Ngược lại, định giá quá thấp cũng có thể ảnh hưởng đến quyền lợi hợp pháp của doanh nghiệp, chủ nợ và những chủ thể liên quan.

Có thể hình dung bài toán định giá qua một chuỗi:

GIÁ TRỊ TÀI SẢN HIỆN CÓ + CHI PHÍ HỢP LÝ ĐÃ ĐẦU TƯ + KHẢ NĂNG KHAI THÁC
– NGHĨA VỤ CÒN LẠI – CHI PHÍ HOÀN THIỆN – RỦI RO CẦN XỬ LÝ

Đây chỉ là cách khái quát để nhìn vấn đề, không phải công thức định giá được Chính phủ công bố.

Không để việc mua tài sản trở thành mua cả rủi ro

TS. Trần Xuân Lượng, được bài nguồn dẫn lời, lưu ý rằng giá quá thấp sẽ ảnh hưởng quyền lợi hợp pháp của doanh nghiệp, còn giá quá cao có nguy cơ gây lãng phí ngân sách. Ông cũng đề cập nguy cơ trục lợi nếu những vấn đề pháp lý hoặc quy hoạch của dự án không được xử lý rõ ràng trước và trong quá trình mua lại.

Điều này cho thấy nếu cơ chế được xây dựng, việc lựa chọn dự án có thể quan trọng không kém định giá. Một dự án có giá mua thấp nhưng phải bỏ thêm lượng vốn rất lớn để xử lý pháp lý và hoàn thiện công trình chưa chắc là phương án hiệu quả. Ngược lại, một dự án có hồ sơ tương đối rõ, hạ tầng đã hình thành và khả năng hoàn thiện cao có thể tạo ra giá trị sử dụng nhanh hơn.

Chính phủ hiện yêu cầu cơ chế về thị trường bất động sản phải hướng tới phân bổ đất đai công khai, minh bạch, đồng thời tăng yêu cầu bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ thể tham gia thị trường. Nếu Nhà nước trực tiếp trở thành bên mua một số dự án, yêu cầu về minh bạch giá và tiêu chí lựa chọn càng trở nên quan trọng.

? GÓC NHÌN REVIEW BẤT ĐỘNG SẢN

Ý nghĩa lớn nhất của đề xuất không nằm ở việc Nhà nước “giải cứu” một chủ đầu tư, mà ở khả năng đưa một tài sản đang nằm im trở lại phục vụ nhu cầu nhà ở và nền kinh tế. Nhưng để đạt được mục tiêu đó, cần tách rất rõ giá trị có thể tiếp tục khai thác khỏi những chi phí và rủi ro phát sinh từ quá khứ.

Vì vậy, nếu cơ chế được triển khai, câu hỏi đáng quan tâm nhất có thể không phải “Nhà nước mua dự án nào?”, mà là “Nhà nước đang trả tiền cho phần giá trị nào của dự án?”. Cách trả lời câu hỏi này sẽ quyết định liệu nguồn lực công được dùng để giải phóng tài sản mắc kẹt hay vô tình tiếp nhận cả những rủi ro vốn thuộc về dự án.